Brak ofert w schowku do porównania.

Kłopotliwe obciążenia lokalu mieszkalnego - służebność, dożywocie, użytkowanie

Zanim zdecydujemy się na kupno nieruchomości, powinniśmy dokładnie sprawdzić, czy nie jest ona obciążona prawem dożywocia, służebności lub użytkowaniem. Dlaczego? Zdarza się bowiem tak, że mieszkanie lub dom posiada lokatora, któremu nowy właściciel musi zapewnić byt, a zerwanie z nim umowy jest niemożliwe.

W jaki sposób może dojść do sytuacji, w której kupujemy mieszkanie lub dom razem z lokatorem? Okazuje się, że dopuszczone i praktykowane są rozwiązania, które gwarantują osobom trzecim korzystanie i dysponowanie lokalem bez prawa własności. By dowiedzieć się, z czym wiąże się to w praktyce, warto poznać zasady poszczególnych tzw. ograniczonych praw rzeczowych.

Na czym polega służebność mieszkania?

W pierwszej kolejności weźmy pod lupę służebność nieruchomości, która może przysługiwać konkretnej osobie, która zawarła umowę w formie aktu notarialnego z właścicielem lokalu. W zakresie uzgodnionym przez obie strony służebnik otrzymuje określone prawa do korzystania np. z mieszkania lub domu. Kto może stać się tego rodzaju lokatorem? Przykładowo mogą być to rodzice, którzy zapisują nieruchomość dzieciom, ale zastrzegają sobie prawo do mieszkania w określonej części lokum. Co ważne, służebność może obowiązywać dożywotnio. W zakresie praw przysługujących służebnikowi znajduje się np. zajmowanie parteru domu i korzystanie ze sprzętów, a także pomieszczeń znajdujących się w częściach wspólnych budynku. Zdarza się także, że służebność zostaje ustanowiona przez sąd lub na podstawie decyzji administracyjnej. Informację o takim obciążeniu nieruchomości można znaleźć w dziale III księgi wieczystej. Prawo do służebności wygasa najpóźniej w momencie śmierci służebnika i nie może być dziedziczone.

Sprzedaż mieszkania obciążonego służebnością

Mieszkanie obciążone służebnością można sprzedać lub kupić bez ograniczeń i konieczności uzyskania zgody od służebnika. W takim wypadku trzeba jednak liczyć się z tym, że prawa służebnika zostają zachowane po transakcji sprzedaży. W niektórych przypadkach służebność można zamienić na rentę wypłacaną przez właściciela nieruchomości. Jest to jednak możliwe, tylko gdy dojdzie do rażących uchybień służebnika przy korzystaniu z jego prawa.

 

Umowa o dożywocie – najważniejsze informacje

Mieszkanie może być także obciążone umową o dożywocie. Jest to opcja, z której korzystają głównie osoby starsze. Rozwiązanie to polega na przeniesieniu prawa własności do nieruchomości na nabywcę z zachowaniem ograniczonego prawa rzeczowego – służebności. Zbywca ma w ramach umowy zapewnione dożywotnie korzystanie z lokalu i jeśli zostało to ujęte w umowie, także utrzymanie. Mieszkanie obciążone taką umową można sprzedać i nie wymaga to zgody dożywotnika. W wyjątkowych sytuacjach istnieje możliwość zamiany dożywocia lub rozwiązanie umowy z dożywotnikiem, ale tylko na podstawie decyzji sądu. Informacja o obciążeniu nieruchomości prawem dożywocia również znajduje się w III dziale księgi wieczystej.

Z czym wiąże się użytkowanie nieruchomości?

Z kolei, najwięcej uprawnień do dysponowania lokalem mają użytkownicy. By użytkowanie nieruchomości było ważne, należy spisać z jej właścicielem umowę w formie aktu notarialnego. Prawa użytkownika są niezbywalne, nie mogą być przeniesione na inne osoby, ani nie są przekazywane w formie dziedziczenia czy egzekucji. Użytkowanie wygasa najpóźniej w dniu śmierci użytkownika.

Podsumowanie

Przed zakupem mieszkania warto przyjrzeć się bliżej zapisom w księdze wieczystej. Może bowiem okazać się, że razem z lokalem kupimy sobie „problem” w postaci lokatora. Należy zwrócić uwagę na obciążenia w postaci umowy dożywocia, służebności i użytkowania. Każde z nich różni się bowiem nieco zakresem uprawnień, a także możliwością ich przeniesienia i zniesienia.

Artykuły powiązane

Na czym polega umowa darowizny mieszkania?

Darowizna to nieodpłatne przekazanie własności i może dotyczyć każdej rzeczy, w tym również nieruchomości. Warto wiedzieć, że zawarcie takiej umowy, nawet w obrębie rodziny, wiąże się z kosztam...

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie

Właścicielem nieruchomości można stać się nie tylko poprzez jej zakup. Wystarczy korzystać z posesji na takich zasadach jak prawny posiadacz przez co najmniej 20 lub 30 lat, a możliwe jest przejęcie w...

Jak znaleźć swoje wymarzone M...

  • Krok 1

    Skorzystaj z wyszukiwarki na stronie głównej lub w zakładce inwestycje

  • Krok 2

    Wybierz rodzaj nieruchomości i lokalizację

  • Krok 3

    Kliknij przycisk "szukaj"

  • Krok 4

    Wejdź w interesującą Cię inwestycję i przejrzyj listę dostępnych lokali pod opisem inwestycji.

  • Krok 5

    Zapytaj dewelopera o szczegóły inwestycji lub o konkretny lokal - wyślij zapytanie.