Brak ofert w schowku do porównania.

Projekt ustawy inwestycyjnej - jak nowe przepisy wpłyną na rynek budowlany?

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowało projekt tzw. ustawy inwestycyjnej, która ma zrewolucjonizować prawo budowlane, a także sposób planowania i zagospodarowania przestrzennego. W założeniu nowe przepisy mają uprościć proces inwestycyjno-budowlany na rynku nieruchomości. Wiele proponowanych regulacji wzbudziło jednak sprzeciw branży, która obawia się spowolnienia rynku i ograniczenia liczby nowych inwestycji.

Projekt tzw. ustawy inwestycyjnej został przedstawiony we wrześniu 2017 r. Równolegle prowadzone są prace nad Kodeksem urbanistyczno-budowlanym, który ma zostać skierowany do Sejmu jeszcze w bieżącym roku. Kodeks będzie kompleksowo regulował procesy zagospodarowania przestrzennego i wdroży zmiany obejmujące ponad 100 różnych ustaw. Wcześniej postanowiono jednak wprowadzić regulacje, które szybciej usprawnią funkcjonowanie procesu inwestycyjno-budowlanego. Wiele z zapisów ustawy inwestycyjnej budzi jednak wątpliwości przedstawicieli rynku budowlanego.

Ustawa inwestycyjna – najważniejsze zmiany

Ustawa inwestycyjna - najważniejsze zmiany

Jedną z proponowanych zmian jest wprowadzenie obszarów zorganizowanego inwestowania („OZI”). Celem OZI jest ułatwienie inwestorom realizacji dużych projektów, takich jak: Centralny Port Komunikacyjny, projektów rewitalizacyjnych czy szczególnych (jak np. Expo 2022 w Łodzi). W założeniu tryb OZI ma umożliwić budowę dużych projektów budowlanych w harmonijnej przestrzeni o wysokiej jakości użytkowej z terenami zielonymi i infrastrukturą społeczną. OZI przewiduje współpracę między gminami i inwestorami, która ma być transparentna i będzie podlegała kontroli wojewodów. W ramach nowych procedur wydawane będą zintegrowane pozwolenia na budowę na podstawie nowego aktu planistycznego - planu regulacyjnego. Dokument ten dotyczy np. wymogów kompensacji przyrodniczej, tak by np. w ramach realizacji budowy, nie powstawał ubytek w drzewostanie. Wprowadzenie OZI będzie pozwalało na zmianę charakteru decyzji o warunkach zabudowy. W założeniu inwestycje objęte tym trybem mają mieć przyznany szczególny status oraz ułatwią partnerstwo publiczno-prawne.

Będzie trudniej o uzyskanie warunków zabudowy

Największe wątpliwości branży budowlanej budzą jednak inne zapisy, wprowadzające zmiany w zakresie planowania przestrzennego. Dotyczą one m.in. wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Na ich podstawie przyznawane są pozwolenia na budowę na terenach, gdzie nie obowiązują plany miejscowe. Zgodnie z nowymi zasadami decyzja w sprawie warunków zabudowy będzie wydawana terminowo na 2-3 lata, a nie jak dotychczas - bezterminowo. Według REAS więcej niż połowa nowych inwestycji deweloperskich jest realizowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Negatywnym skutkiem ustawy może być, więc jak najszybsze ukończenie budowy na posiadanych gruntach objętych WZ w 2-3 letnim okresie. Po tym czasie, gdy decyzje o warunkach zabudowy wygasną, drastycznie zmniejszy się dostępność działek, na których będzie można realizować nowe inwestycje.

 

Budowa tylko w granicach miast

Ma to związek z doprecyzowaniem warunków przyznawania decyzji o WZ, które znacznie ograniczają możliwość realizowania inwestycji poza granicami aglomeracji miejskich i na działkach „bez sąsiada”. Chodzi o to, by powstrzymać rozlewanie się miast i realizować budowy na terenach uzbrojonych. W tym celu wprowadzono pojęcie obszarów zurbanizowanych, na których będzie można realizować inwestycje w oparciu o warunki zabudowy. Gmina będzie decydowała o nich np. na podstawie zwartości zabudowy czy stanie transportu publicznego.

Budowa tylko w granicach miast

W związku z powyższym, w skrajnym przypadku, może dojść do takiej sytuacji, ze pozwolenia na budowę będą wydawane jedynie dla obszarów dysponujących planami miejscowymi, które obecnie pokrywają zaledwie 30 proc. kraju. Co więcej, w wielu gminach z uwagi na koszty nie ma uchwalonego żadnego planu regulującego zagospodarowanie terenu.

Przedstawiciele branży podkreślają, że gdyby wcześniej tylko obszary zurbanizowane mogły być przeznaczone pod tereny inwestycyjne, nie powstałyby choćby Miasteczko Wilanów, Białołęka czy osiedla satelickie wokół dużych miast. Dotyczy to także komercyjnych inwestycji hal magazynowych czy centrów logistycznych, które zwykle działają na obrzeżach aglomeracji.

Koniec z dużymi inwestycjami dzielonymi na etapy

Ustawodawca ma także zlikwidować etapowe pozwolenia na budowę. Dotychczas deweloperzy, którzy realizowali największe inwestycje mieszkaniowe, dzielili największe koszty w czasie. Wprowadzenie zakazu etapowania pozwolenia na budowę sprawi, że inwestorzy mogą wycofać się z najbardziej kosztownych projektów. Jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży, trzeba będzie bowiem dysponować ogromnym kapitałem na realizację całego przedsięwzięcia. Zmiany mają dotyczyć także projektu budowlanego, który zostanie podzielony pod względem technicznym i inwestycyjnym.

Przedstawiciele branży alarmują - ustawa może zachwiać rynkiem

Eksperci wskazują, że tak rewolucyjne zmiany mogą zachwiać branżą, która ma znaczny udział we wzroście gospodarczym kraju. Według firmy doradczej REAS rynek mieszkaniowy osiągnął najwyższy poziom produkcji i sprzedaży w historii pod względem liczby i wartości sprzedanych lokali oraz liczby rozpoczętych budów. Sektor budowlany wygenerował w 2016 r. pośrednio 11,9 proc. PKB.

Mimo iż branża jest w dobrej kondycji, to boryka się z problemami. Już teraz deweloperzy mają ograniczoną możliwość nabywania gruntów. Jest to związane z wprowadzeniem ustawy o obrocie ziemią rolną. Jeśli dodatkowo nowa legislacja istotnie wpływie na zmniejszenie wydawanych decyzji o warunkach zabudowy, to znacznie zmniejszy się dostępność działek, na których będzie można zrealizować budowę. Wprowadzenie ustawy inwestycyjnej w konsekwencji może osłabić rynek, wpłynąć na zmniejszenie skali budownictwa i wzrost cen mieszkań, co negatywnie odbije się na popycie.

Podsumowanie

Proponowany projekt tzw. ustawy inwestycyjnej w założeniu miał uprościć i usprawnić proces inwestycyjno-budowlany. W praktyce regulacje, które ograniczają wydawanie warunków zabudowy czy zakazują realizacji dużych projektów etapami, mogą wyhamować rynek budowlany, negatywnie wpłynąć na popyt, podaż i tym samym ograniczyć liczbę nowych inwestycji.

Artykuły powiązane

Nowe zasady segregowania śmieci

W lipcu 2017 r. wejdą w życie nowe zasady segregowania odpadów. Zgodnie z minimalnymi standardami sortowania, śmieci będą rozdzielane do czterech pojemników, a nie jak dotychczas do trze...

Jak znaleźć swoje wymarzone M...

  • Krok 1

    Skorzystaj z wyszukiwarki na stronie głównej lub w zakładce inwestycje

  • Krok 2

    Wybierz rodzaj nieruchomości i lokalizację

  • Krok 3

    Kliknij przycisk "szukaj"

  • Krok 4

    Wejdź w interesującą Cię inwestycję i przejrzyj listę dostępnych lokali pod opisem inwestycji.

  • Krok 5

    Zapytaj dewelopera o szczegóły inwestycji lub o konkretny lokal - wyślij zapytanie.