Co powinno być w umowie przedwstępnej? Kluczowe elementy

Umowa przedwstępna powinna dokładnie określać strony, nieruchomość, cenę oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie przenosi własności mieszkania, ale może zabezpieczyć transakcję, zwłaszcza gdy zakup finansujesz kredytem hipotecznym. Przy nieruchomości szczególne znaczenie ma forma aktu notarialnego, ponieważ pozwala dochodzić zawarcia umowy ostatecznej przed sądem.

Czym jest umowa przedwstępna?

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna zobowiązuje jedną albo obie strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, na przykład umowy sprzedaży mieszkania. Umowa docelowa nosi nazwę umowy przyrzeczonej.

Dokument przydaje się wtedy, gdy strony nie mogą od razu podpisać aktu przenoszącego własność. Powodem może być oczekiwanie na kredyt hipoteczny, skompletowanie dokumentów albo konieczność wyjaśnienia stanu prawnego nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że umowa przedwstępna sama nie przenosi własności. Kupujący staje się właścicielem dopiero po zawarciu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Co powinno być w umowie przedwstępnej?

Dokument powinien zawierać wszystkie istotne postanowienia przyszłej umowy sprzedaży. W przypadku mieszkania należy wskazać co najmniej:

• Strony umowy – imiona i nazwiska, adresy, numery PESEL, dane dokumentów tożsamości oraz informacje o stanie cywilnym, jeżeli ma on znaczenie dla transakcji.
• Przedmiot sprzedaży – adres, powierzchnię, rodzaj prawa do lokalu, numer księgi wieczystej, pomieszczenia przynależne, miejsce postojowe lub komórkę lokatorską.
• Cenę sprzedaży – określoną konkretnie, z podziałem na składniki, jeżeli mieszkanie jest sprzedawane razem z udziałem w garażu lub inną nieruchomością.
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – najlepiej wskazać konkretną datę albo termin graniczny.
• Zasady zapłaty – wysokość i termin zapłaty zadatku lub zaliczki, rachunek bankowy oraz sposób rozliczenia kwoty przy umowie końcowej.
• Termin wydania nieruchomości – jeżeli strony chcą go ustalić już na tym etapie.
• Obowiązki stron dotyczące dokumentów – na przykład dostarczenie zaświadczeń, zgody banku na wykreślenie hipoteki czy dokumentów potrzebnych do aktu notarialnego.

Umowa może także określać warunki odstąpienia, kary umowne oraz sytuacje, w których kupujący nie traci zadatku, na przykład brak uzyskania kredytu mimo podjęcia wymaganych działań. Takie postanowienia trzeba sformułować precyzyjnie.

Zadatek a zaliczka – jakie są różnice?

Zadatek i zaliczka są wpłatami na poczet ceny, ale wywołują inne skutki. Jeżeli strony nie określą wyraźnie charakteru wpłaty, późniejszy spór może dotyczyć tego, czy miała ona funkcję zabezpieczającą. Najważniejsze różnice przedstawia tabela:

Wysokość zadatku zależy od uzgodnień stron. Nie ma jednej ustawowej stawki, choć na rynku często spotyka się kwoty stanowiące kilka lub kilkanaście procent ceny. W umowie trzeba wskazać, czy wpłata jest zadatkiem, czy zaliczką, a także kiedy i w jaki sposób została przekazana.

Forma umowy a skutki prawne

Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej, ale przy sprzedaży nieruchomości bezpieczniejszy jest akt notarialny. Wynika to z art. 390 Kodeksu cywilnego. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego, dlatego przedwstępna umowa sporządzona w tej samej formie może wywołać tak zwany skutek silniejszy.

W praktyce oznacza to, że jeżeli sprzedający bez uzasadnienia uchyla się od zawarcia umowy końcowej, kupujący może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Prawomocne orzeczenie może zastąpić oświadczenie woli strony, która odmawia podpisania aktu.

Zwykła forma pisemna wywołuje co do zasady skutek słabszy. Jeżeli druga strona nie zawrze umowy przyrzeczonej, uprawniony może dochodzić naprawienia szkody na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, ale nie może żądać przymusowego przeniesienia własności na podstawie samej umowy przedwstępnej.

Brak aktu notarialnego nie oznacza automatycznie nieważności umowy przedwstępnej. Ogranicza jednak zakres roszczeń kupującego. Przy transakcji o dużej wartości koszt aktu notarialnego może być uzasadnioną ceną za silniejszą ochronę prawną. W akcie notarialnym można także ujawnić roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej w księdze wieczystej, co dodatkowo chroni kupującego przed sprzedażą nieruchomości innej osobie.

Co sprawdzić przed podpisaniem?

Przed wpłatą zadatku i podpisaniem dokumentu sprawdź przede wszystkim stan prawny mieszkania. Pomocna jest następująca lista kontrolna:

• Zweryfikuj numer księgi wieczystej i porównaj dane właściciela oraz opis lokalu z treścią umowy.
• Sprawdź dział III księgi wieczystej, w którym mogą znajdować się roszczenia, służebności, ostrzeżenia lub informacje o egzekucji.
• Sprawdź dział IV pod kątem hipotek i ustal, w jaki sposób zostaną spłacone oraz wykreślone.
• Zwróć uwagę na wzmianki o złożonych wnioskach, ponieważ mogą oznaczać, że stan księgi nie jest jeszcze aktualny.
• Poproś o dokument będący podstawą nabycia nieruchomości przez sprzedającego.
• Ustal, czy mieszkanie nie ma zaległości wobec wspólnoty, spółdzielni, dostawców mediów lub innych podmiotów.
• Jeżeli lokal nie ma własnej księgi wieczystej, zażądaj aktualnego zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej.

W razie nieuregulowanych spraw spadkowych, wielu współwłaścicieli, nietypowych obciążeń albo hipoteki na rzecz prywatnego wierzyciela nie podpisuj dokumentu bez analizy prawnika lub notariusza.

O czym pamiętać przed podpisaniem?

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna precyzuje warunki sprzedaży, zabezpiecza wpłatę i określa konsekwencje wycofania się jednej ze stron. Największe znaczenie mają: dokładny opis nieruchomości, jasne zasady dotyczące zadatku oraz wybór aktu notarialnego, jeżeli chcesz zachować możliwość dochodzenia zawarcia umowy przed sądem. Przy wątpliwościach dotyczących księgi wieczystej lub treści dokumentu skonsultuj się z notariuszem przed wpłatą pieniędzy.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. W przypadku skomplikowanego stanu prawnego nieruchomości skonsultuj się z notariuszem lub radcą prawnym.