Co sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna nie jest formalnością, lecz zabezpieczeniem transakcji. Przed jej podpisaniem sprawdź przede wszystkim księgę wieczystą, właściciela i obciążenia nieruchomości, stan techniczny lokalu oraz zapisy dotyczące zadatku, kredytu, terminów i wydania mieszkania.

Sprawdź księgę wieczystą i dokumenty nieruchomości

Na rynku wtórnym pierwszym krokiem powinno być uzyskanie numeru księgi wieczystej. Jej treść pozwala porównać informacje podane przez sprzedającego z oficjalnym stanem prawnym nieruchomości. Umowa przedwstępna powinna dokładnie wskazywać właściciela, przedmiot sprzedaży i cenę, dlatego nie podpisuj jej wyłącznie na podstawie ogłoszenia lub ustnych zapewnień.

Przejrzyj księgę wieczystą w całości, ale szczególną uwagę poświęć działom II, III i IV. Wzmianka o złożonym wniosku oznacza, że w księdze może pojawić się zmiana, która nie została jeszcze rozpoznana. Taki wpis jest sygnałem ostrzegawczym, ponieważ treść księgi może wkrótce przestać odpowiadać aktualnemu stanowi prawnemu. Przed podpisaniem umowy trzeba ustalić, czego dotyczy wniosek i czy transakcja powinna zostać wstrzymana do czasu jego rozpoznania.

Podstawowe elementy do sprawdzenia w księdze wieczystej to:

• Dział II – dane właściciela lub użytkownika wieczystego oraz podstawa nabycia prawa.
• Dział III – służebności, roszczenia, ostrzeżenia, egzekucje i inne ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości.
• Dział IV – hipoteki, w tym ich wysokość, waluta i wierzyciel hipoteczny.
• Wzmianki – informacje o nierozpoznanych wnioskach, które mogą dotyczyć własności, obciążeń albo roszczeń.

Hipoteka ustanowiona na rzecz banku finansującego sprzedającego nie musi przekreślać transakcji. W umowie trzeba jednak opisać sposób jej spłaty i wykreślenia. Sprzedający powinien przedstawić zaświadczenie banku określające aktualne saldo zadłużenia, numer rachunku do spłaty oraz zgodę na wykreślenie hipoteki po uregulowaniu należności. Inaczej należy ocenić niejasne hipoteki przymusowe lub zabezpieczenia na rzecz prywatnych pożyczkodawców. Takie wpisy wymagają wyjaśnienia przed wpłatą pieniędzy.

Jeżeli przedmiotem transakcji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez odrębnej księgi wieczystej, poproś o aktualne zaświadczenie ze spółdzielni. Powinno ono potwierdzać, komu przysługuje prawo, że dla lokalu nie prowadzono księgi wieczystej, jaki jest numer księgi wieczystej gruntu oraz czy występują zaległości w opłatach. Przy finansowaniu kredytem mogą pojawić się dodatkowe czynności związane z założeniem księgi wieczystej i wpisem hipoteki.

Sprawdź też podstawę nabycia lokalu przez sprzedającego, na przykład wcześniejszy akt notarialny, umowę darowizny lub dokument spadkowy. Porównaj ją z księgą wieczystą. Ustal, czy razem z mieszkaniem sprzedawane są miejsce postojowe, komórka lokatorska, udział w garażu albo udział w drodze. Jeżeli mają odrębne księgi wieczyste, powinny zostać opisane w umowie i wycenione osobno.

Ustal formę umowy i siłę ochrony kupującego

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej i powinna określać jej istotne postanowienia. Zwykła forma pisemna może być wystarczająca do ustalenia warunków sprzedaży i uzyskania kredytu, ale nie daje takiej ochrony jak akt notarialny.

Akt notarialny kosztuje więcej, ale notariusz weryfikuje tożsamość stron, dokumenty i zgodność czynności z prawem. W przypadku prostej transakcji gotówkowej zwykła forma pisemna może być rozwiązaniem wystarczającym, lecz przy zakupie na kredyt, skomplikowanych obciążeniach albo wysokim zadatku silniejsza ochrona często uzasadnia dodatkowy koszt. Aktualną wysokość taksy i opłat sądowych ustal z konkretną kancelarią, ponieważ zależą od wartości oraz zakresu czynności.

Sprawdź, co dokładnie ma zawierać umowa

Dokument powinien pozwalać jednoznacznie ustalić, kto sprzedaje, kto kupuje, co jest przedmiotem transakcji, za jaką cenę i kiedy ma dojść do umowy przyrzeczonej. Nie podpisuj wzoru z niewypełnionymi polami ani dokumentu, którego treść nie odpowiada ustaleniom stron.

Przed podpisaniem sprawdź, czy umowa zawiera:

• Dane stron – imiona, nazwiska, adresy, numery PESEL, informacje o stanie cywilnym oraz dane pełnomocnika, jeżeli ktoś działa przez pełnomocnika.
• Dokładny opis nieruchomości – adres, powierzchnię, rodzaj prawa, numer księgi wieczystej oraz przynależności, takie jak piwnica, garaż lub miejsce postojowe.
• Cenę i sposób płatności – z rozbiciem na lokal i składniki zapisane w innych księgach wieczystych.
• Rodzaj wpłaty – wyraźne wskazanie, czy przekazywana kwota jest zadatkiem, czy zaliczką.
• Termin umowy przyrzeczonej – najlepiej konkretną datę, a przy transakcji kredytowej termin pozwalający uzyskać decyzję, podpisać umowę z bankiem i zgromadzić dokumenty.
• Termin wydania lokalu – wraz z zasadami przekazania kluczy, protokołem i rozliczeniem mediów.
• Dokumenty do umowy końcowej – w tym dokumenty sprzedającego, zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni oraz dokumenty wymagane przez bank.

Zadatek a zaliczka

Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. Jeżeli odpowiedzialność ponosi sprzedający, kupujący może odstąpić od umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej. Gdy umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny.

Zaliczka jest natomiast wpłatą na poczet ceny. Jeżeli transakcja nie dochodzi do skutku, co do zasady podlega zwrotowi. Sama nazwa użyta w dokumencie nie powinna pozostawiać wątpliwości, jaki skutek strony chciały osiągnąć. Można też szczegółowo uregulować, kiedy zadatek zostanie zwrócony, ponieważ strony mogą określić odmienne zasady w umowie.

Przed przekazaniem pieniędzy ustal:

• kwotę i termin wpłaty,
• rachunek, na który środki mają trafić,
• czy wpłata jest zadatkiem, zaliczką czy częściowo jednym i drugim,
• co dzieje się z pieniędzmi przy rozwiązaniu umowy za zgodą obu stron.

Warunek uzyskania kredytu

Jeżeli zakup finansujesz kredytem hipotecznym, w umowie powinien znaleźć się zapis chroniący Cię na wypadek odmowy finansowania. Nie chodzi o automatyczne założenie, że każda odmowa zwalnia z umowy, lecz o precyzyjne określenie warunku. Strony mogą ustalić na przykład, że po udokumentowanej odmowie kredytu przez określoną liczbę banków umowa zostanie rozwiązana bez utraty zadatku.

Zapis powinien określać termin na złożenie wniosków, wymagane dokumenty potwierdzające odmowę, sposób zawiadomienia sprzedającego i los wpłaconej kwoty. Bez takiej klauzuli bankowa odmowa może zostać potraktowana jako okoliczność leżąca po stronie kupującego. Wtedy sprzedający może próbować zatrzymać zadatek, mimo że kupujący nie zrezygnował dobrowolnie z zakupu.

Nie podpisuj umowy z krótkim terminem finalizacji tylko dlatego, że sprzedający chce szybko zamknąć transakcję. Proces kredytowy może wymagać uzupełnień, wyceny i dodatkowych dokumentów. Jeżeli termin okaże się nierealny, potrzebny będzie aneks albo strony mogą znaleźć się w sporze o wykonanie umowy.

Sprawdź lokal, budynek i koszty utrzymania

Podpisując umowę, często potwierdzasz znajomość stanu technicznego nieruchomości. Oględziny wykonane w pośpiechu nie wystarczą, szczególnie w starszym budynku. Przy większych wątpliwościach zaproś fachowca, który oceni elementy trudne do zauważenia bez doświadczenia.

Podczas kolejnej wizyty sprawdź:

• działanie instalacji elektrycznej, wodnej, ogrzewania i wentylacji,
• ślady wilgoci, pleśni, zacieków i nieszczelności przy oknach,
• stan okien, drzwi, podłóg, ścian oraz elementów wspólnych budynku,
• hałas o różnych porach dnia, widok z okien i ilość światła,
• wysokość czynszu, fundusz remontowy oraz rachunki za prąd, gaz i wodę,
• otoczenie, dojazd, planowane inwestycje i uciążliwe lokale w sąsiedztwie.

Poproś także o zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni oraz o informacje dotyczące mediów. Jeżeli sprzedający prowadzi działalność gospodarczą pod adresem lokalu, ustal termin jej wykreślenia z tego adresu. W umowie warto wskazać również obowiązek dostarczenia zaświadczenia o braku osób zameldowanych, jeżeli będzie wymagane przy umowie końcowej.

Kolejność działań przed podpisaniem dokumentu

Przy większej transakcji nie zaczynaj od wpłaty zadatku. Bezpieczniejsza kolejność wygląda następująco:

1. Uzyskaj numer księgi wieczystej i sprawdź działy II, III, IV oraz wzmianki.
2. Porównaj księgę z podstawą nabycia, danymi sprzedającego i opisem nieruchomości.
3. Ustal, jakie dokumenty dotyczą hipoteki, spółdzielni, zaległości i przynależności do lokalu.
4. Obejrzyj mieszkanie z fachowcem, sprawdź budynek, sąsiedztwo i koszty utrzymania.
5. Uzgodnij cenę, wysokość wpłaty, warunek kredytowy, terminy i zasady wydania lokalu.
6. Przekaż projekt umowy do analizy notariuszowi lub prawnikowi przed wpłatą pieniędzy.

Przed wizytą u notariusza

Najważniejsze kwestie powinny być zamknięte przed podpisaniem, a nie ustalane przy stole w kancelarii:

• księga wieczysta nie zawiera niewyjaśnionych wzmianek ani obciążeń,
• zadatek lub zaliczka mają jasno określony charakter i skutki,
• umowa zawiera warunek chroniący kupującego przy odmowie kredytu,
• stan techniczny, koszty utrzymania i termin wydania lokalu są znane i zapisane.

Jeżeli w dziale III lub IV znajdują się skomplikowane wpisy, sprzedający działa przez pełnomocnika albo dokumenty spadkowe budzą wątpliwości, nie podpisuj umowy bez wyjaśnienia sytuacji. Koszt dodatkowej analizy jest zwykle mniejszy niż konsekwencje utraty zadatku lub wielomiesięcznego sporu.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej. Przy transakcji obciążonej hipoteką, finansowanej kredytem lub dotyczącej niejasnego stanu prawnego skonsultuj dokumenty z notariuszem albo prawnikiem.