Co to jest książka obiektu budowlanego i co powinna zawierać?
Książka obiektu budowlanego (KOB) to dokument techniczny, w którym właściciel lub zarządca rejestruje informacje o stanie obiektu przez cały okres jego użytkowania. Od 2023 roku nowe książki prowadzi się co do zasady w systemie cyfrowym c-KOB. Obowiązek nie dotyczy między innymi budynków mieszkalnych jednorodzinnych.
Czym jest książka obiektu budowlanego?
KOB można porównać do książeczki zdrowia budynku. Zawiera historię jego eksploatacji, czyli informacje o kontrolach, przeglądach, naprawach, remontach i innych zdarzeniach wpływających na stan techniczny. Dzięki temu właściciel, zarządca oraz organy nadzoru budowlanego mogą prześledzić, jak obiekt był utrzymywany i jakie prace przy nim wykonywano.
Książkę prowadzi się przez cały okres użytkowania obiektu. Odpowiedzialność spoczywa na właścicielu albo zarządcy, przy czym prowadzenie wpisów może zostać powierzone upoważnionej osobie. Podstawę prawną stanowią przepisy ustawy – Prawo budowlane, w szczególności regulacje dotyczące książki obiektu budowlanego i kontroli okresowych.
Kto musi prowadzić książkę obiektu budowlanego?
Obowiązek zależy od rodzaju obiektu. KOB prowadzi się przede wszystkim dla budynków innych niż mieszkalne jednorodzinne oraz dla określonych budowli, których projekt podlegał obowiązkowi sprawdzenia. Przepisy przewidują jednak kilka wyłączeń.
| Typ obiektu | Obowiązek KOB | Podstawa lub wyjątek |
|---|---|---|
| Budynek wielorodzinny | Tak | Książkę prowadzi właściciel lub zarządca obiektu. |
| Budynek użyteczności publicznej | Tak | Dokumentuje się między innymi kontrole, naprawy i roboty wykonane po oddaniu obiektu do użytkowania. |
| Budynek mieszkalny jednorodzinny | Nie | Budynki jednorodzinne są zwolnione z obowiązku prowadzenia KOB. |
| Obiekt budownictwa zagrodowego lub letniskowego | Zależnie od przypadku | Przepisy przewidują wyłączenie dla określonych obiektów tego rodzaju. |
| Droga lub obiekt mostowy | Zależnie od przypadku | Jeżeli prowadzona jest książka drogi albo książka obiektu mostowego, odrębna KOB może nie być wymagana. |
Do wyjątków należą także niektóre obiekty niewymagające pozwolenia na budowę oraz obiekty usytuowane w całości lub części na terenach zamkniętych. W tym ostatnim przypadku książkę prowadzi się w postaci papierowej.
Co wpisuje się do książki obiektu budowlanego?
Zakres wpisów obejmuje informacje potrzebne do oceny stanu technicznego i sposobu użytkowania obiektu. W KOB odnotowuje się między innymi:
- informacje o okresowych kontrolach stanu technicznego, w tym kontrolach instalacji i urządzeń,
- przeglądy techniczne, konserwację i naprawy urządzeń przeciwpożarowych,
- remonty, przebudowy i inne roboty budowlane wykonane po oddaniu obiektu do użytkowania,
- opinie i ekspertyzy techniczne wraz z danymi osób, które je sporządziły,
- awarie i katastrofy budowlane dotyczące obiektu,
- decyzje, postanowienia, zaświadczenia oraz inne dokumenty administracyjne związane z obiektem.
Do książki dołącza się dokumenty potwierdzające wykonanie kontroli, ocen i robót. W praktyce mogą to być:
- protokoły kontroli obiektu, systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji,
- oceny stanu technicznego, ekspertyzy i opinie,
- świadectwo charakterystyki energetycznej, jeżeli jest wymagane,
- dokumentacja budowy, w tym pozwolenie na budowę, projekt budowlany, dziennik budowy i protokoły odbiorów,
- dokumentacja powykonawcza z naniesionymi zmianami i pomiarami geodezyjnymi,
- instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji oraz urządzeń,
- inne decyzje i dokumenty związane z obiektem.
W cyfrowej książce trzeba również uzupełnić dane identyfikujące obiekt i osoby odpowiedzialne za jego utrzymanie. Obejmują one między innymi rodzaj i funkcję obiektu, rok oddania do użytkowania, podstawowe parametry techniczne, wyposażenie w instalacje, lokalizację, plan sytuacyjny oraz właściwy organ nadzoru budowlanego. W systemie wskazuje się także właściciela, zarządcę i osobę upoważnioną do prowadzenia książki.
Jak działa c-KOB i co zrobić z papierową książką?
c-KOB to system cyfrowej książki obiektu budowlanego administrowany przez GUNB. Dla nowych obiektów książkę zakłada się i prowadzi już w systemie cyfrowym. Oznacza to, że c-KOB jest obecnie standardową formą prowadzenia dokumentacji, z wyjątkiem przypadków wskazanych w przepisach, takich jak obiekty na terenach zamkniętych.
Najważniejsza zasada dotyczy obiektów, dla których wcześniej prowadzono papierową KOB. Nie przepisuje się starych wpisów do systemu c-KOB. Właściciel lub zarządca zamyka papierową książkę odpowiednim wpisem i przechowuje ją przez okres istnienia obiektu. Następnie zakłada nową książkę w c-KOB. Zakres danych wprowadzanych przy jej założeniu jest taki sam jak przy zakładaniu książki dla nowego obiektu.
Cyfrowy system ułatwia dostęp do dokumentacji, porządkuje wpisy i pozwala gromadzić dane w jednym miejscu. Nie zwalnia jednak właściciela ani zarządcy z obowiązku terminowego zlecania kontroli, przechowywania wymaganych dokumentów i aktualizowania informacji o obiekcie.
W praktyce status obiektu decyduje o formie książki. Dla nowego obiektu wybiera się c-KOB, a papierową dokumentację istniejącego obiektu zamyka się i zachowuje, zamiast przepisywać ją do systemu.
