Czy ceny mieszkań pójdą w górę? Analiza rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce znajduje się w fazie przejściowej. Po okresie gwałtownych wzrostów ceny ofertowe wyhamowały, a w części miast ceny transakcyjne nawet spadły. W dłuższym terminie presję wzrostową mogą jednak utrzymać rosnące wynagrodzenia, ograniczona podaż gruntów i wyższe koszty budowy. Odpowiedź na pytanie, czy ceny mieszkań pójdą w górę, brzmi więc: prawdopodobnie tak w skali wieloletniej, ale krótkoterminowo możliwa jest stabilizacja oraz lokalne korekty.

W jakiej fazie znajduje się rynek nieruchomości?

Rynek przeszedł od okresu silnego popytu, wspieranego między innymi przez program Bezpieczny Kredyt 2 proc., do fazy wyczekiwania. Wysokie koszty finansowania ograniczyły zdolność kredytową części gospodarstw domowych, a kupujący zyskali większą przestrzeń do negocjowania cen. Nie oznacza to jednak jednolitego odwrotu od nieruchomości. W wielu lokalizacjach popyt został odłożony w czasie, a nie trwale zniknął.

Według danych przytoczonych w analizie Colliers w III kwartale 2025 r. średnia cena ofertowa w siedmiu największych miastach wynosiła około 15,3 tys. zł za m². Roczny wzrost wyniósł 1,6 proc., czyli najmniej od 2017 r. Ceny transakcyjne rosły jeszcze wolniej, a na rynku wtórnym odnotowano średni spadek o 0,9 proc. w największych miastach. Takie dane pokazują, że cena z ogłoszenia nie zawsze odpowiada kwocie zapisanej w umowie.

Prognozy Colliers zakładały stabilizację pod koniec 2025 r. i na początku 2026 r., a następnie możliwość odbudowy wzrostów. To scenariusz, nie pewnik. Na rynek wpływają jednocześnie stopy procentowe, dochody, koszty inwestycji, demografia, migracja i decyzje administracyjne.

Dlaczego koszty budowy mieszkań pozostają wysokie?

Cena nowego mieszkania zależy nie tylko od popytu. Deweloper musi uwzględnić koszt działki, finansowania, robocizny, materiałów, dokumentacji i procesu administracyjnego. Nawet przy słabszej sprzedaży obniżenie ceny może być trudne, jeśli marża ma pokryć rosnące wydatki poniesione na wcześniejszych etapach projektu.

W pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 r. koszt budowy budynku wielorodzinnego był według przytoczonych danych o 3,4 proc. wyższy niż rok wcześniej. Na koszt metra kwadratowego wpływają między innymi:

• Grunty – atrakcyjne działki w dużych miastach są ograniczone, a ich ceny pozostają wysokie.
• Izolacyjność akustyczna – grubsze przegrody, stropy o wyższych parametrach i wibroizolacja zwiększają nakłady inwestycyjne.
• Efektywność energetyczna – nabywcy oczekują niższego zużycia energii, lepszej izolacji i instalacji wspierających oszczędność.
• Ochrona przeciwpożarowa i wymagania techniczne – dodatkowe wydzielenia, odporność ogniowa oraz systemy oddymiania podnoszą koszt realizacji.
• Wymogi związane z ochroną ludności – nowe obowiązki mogą zwiększać koszty projektowania i wykonawstwa, choć ich wpływ zależy od konkretnej inwestycji.

Znaczenie mają także Plany Ogólne Gmin. Powiązanie decyzji o warunkach zabudowy z nowym systemem planistycznym może przejściowo ograniczyć dostępność działek z jasną perspektywą inwestycyjną. W takiej sytuacji rośnie wartość gruntów objętych planem miejscowym lub posiadających prawomocne pozwolenie na budowę, a proces przygotowania projektu może się wydłużyć.

Reforma nie musi jednak trwale zmniejszyć podaży. W dłuższym okresie nowe dokumenty planistyczne mogą uporządkować przeznaczenie terenów i otworzyć część obszarów pod zabudowę. Ostateczny efekt zależy od tempa uchwalania planów oraz decyzji poszczególnych samorządów.

Co napędza popyt na mieszkania?

Najsilniejszym krótkoterminowym czynnikiem popytowym pozostaje koszt kredytu. Wyższe stopy procentowe podnoszą ratę i obniżają kwotę, którą bank jest skłonny pożyczyć. Mechanizm jest prosty: stopy procentowe wpływają na koszt kredytu, koszt kredytu wpływa na zdolność kredytową, a zdolność kredytowa decyduje o części popytu.

Obniżki stóp mogą stopniowo przywracać część klientów na rynek, ale nie muszą od razu prowadzić do gwałtownych podwyżek. Wiele zależy od tego, ilu kupujących faktycznie czekało z decyzją oraz jak szybko deweloperzy uzupełnią ofertę.

Drugim czynnikiem są realne wynagrodzenia. Jeżeli płace rosną szybciej niż ceny i koszty życia, gospodarstwa domowe odzyskują część siły nabywczej. Poprawa koniunktury może też zwiększyć poczucie bezpieczeństwa zatrudnienia, co ułatwia podjęcie decyzji o wieloletnim zobowiązaniu.

Nie cały rynek zależy jednak od kredytów. Dane NBP przywoływane w analizach wskazują, że ponad 70 proc. zakupów mieszkań jest finansowanych ze środków własnych. Oznacza to, że wysokie stopy ograniczają dużą część popytu, ale nie wyłączają z rynku nabywców gotówkowych. W III kwartale 2025 r. banki udzieliły według danych Colliers około 65 tys. nowych kredytów hipotecznych, o 41 proc. więcej niż rok wcześniej.

Jakie czynniki ciągną ceny w górę, a jakie w dół?

Czy ceny rosną wszędzie tak samo?

Polska nie jest jednym rynkiem mieszkaniowym. Duże aglomeracje przyciągają miejsca pracy, studentów, migrantów i osoby przeprowadzające się z mniejszych ośrodków. Popyt jest tam bardziej trwały, a ograniczona dostępność gruntów szybciej przekłada się na ceny.

W mniejszych miastach znaczenie ma lokalna demografia. Odpływ młodych mieszkańców, starzenie się ludności i słabszy rynek pracy mogą ograniczać popyt przez wiele lat. W takich miejscach ceny mogą pozostawać stabilne albo spadać, nawet gdy w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście pojawia się presja wzrostowa.

Rynek pierwotny, wtórny i segmenty cenowe

Rynek pierwotny i wtórny reagują na zmiany w różny sposób. Deweloperzy mogą ograniczać liczbę rozpoczynanych inwestycji, gdy sprzedaż słabnie, co po kilku latach zmniejsza podaż nowych lokali. Na rynku wtórnym właściciel często ma większą elastyczność negocjacyjną, ale atrakcyjna lokalizacja i dobry stan mieszkania mogą ograniczać rabat.

W obrębie każdej lokalizacji działa też segmentacja. Mieszkania ekonomiczne są bardziej wrażliwe na zdolność kredytową, segment popularny zależy od kondycji szerokiej grupy gospodarstw domowych, a lokale premium mają węższy, często bardziej gotówkowy popyt. Średnia dla całego miasta może więc zmienić się tylko dlatego, że do oferty trafiło więcej mieszkań z jednego segmentu.

Czy to dobry moment na zakup?

Nie da się odpowiedzialnie odpowiedzieć jednym słowem. Dla osoby kupującej mieszkanie na własne potrzeby ważniejsza od próby trafienia w najniższą cenę może być stabilność dochodów, jakość lokalu i możliwość utrzymania raty także przy mniej korzystnych warunkach. Krótkoterminowa korekta nie musi zrekompensować kosztu wieloletniego wynajmu, a oczekiwanie na tańszy kredyt może zbiec się z wyższymi cenami mieszkań.

Przed decyzją warto odpowiedzieć sobie na następujące pytania:

• Jaki jest cel zakupu? Inaczej ocenia się mieszkanie dla własnej rodziny, a inaczej lokal kupowany z myślą o wynajmie.
• Jak długi jest horyzont? Przy zamieszkaniu przez kilkanaście lat krótkie wahania cen mają mniejsze znaczenie niż lokalizacja, układ i koszty utrzymania.
• Czy dochody są stabilne? Budżet powinien uwzględniać ratę, czynsz, wykończenie, ubezpieczenie i rezerwę na nieprzewidziane wydatki.
• Czy uwzględniono koszt wykończenia? Porównywanie ceny nowego lokalu w stanie deweloperskim z gotowym mieszkaniem z rynku wtórnego może prowadzić do błędnych wniosków.
• Czy lokalizacja odpowiada potrzebom? Tańszy lokal dalej od pracy lub szkoły może generować wyższe koszty transportu i zabierać więcej czasu.

Najbezpieczniejsza decyzja mieszkaniowa nie polega na przewidzeniu dokładnego dołka cenowego, lecz na dopasowaniu zakupu do własnego budżetu i planowanego czasu użytkowania.

W przypadku skomplikowanego stanu prawnego gruntu, niejasnej dokumentacji albo mieszkania z rynku wtórnego wymagającego dużego remontu potrzebna może być pomoc prawnika, doradcy kredytowego lub rzeczoznawcy. To nie zastępuje analizy rynku, ale ogranicza ryzyko problemów niezwiązanych bezpośrednio z ceną.

Jaka jest prognoza długoterminowa?

W długim terminie fundamenty wskazują na możliwość dalszego wzrostu nominalnych cen mieszkań, zwłaszcza w największych aglomeracjach. Sprzyjają temu ograniczona podaż atrakcyjnych gruntów, rosnące koszty realizacji i potrzeba poprawy warunków mieszkaniowych. Nie oznacza to stałego wzrostu w każdym kwartale ani w każdej gminie.

Najbardziej prawdopodobny jest scenariusz zróżnicowany: stabilizacja lub lokalne korekty w okresach drogiego kredytu, a następnie wzrosty tam, gdzie popyt odbuduje się szybciej niż podaż. Mniejsze miasta z niekorzystną demografią mogą zachowywać się odwrotnie. Dlatego pytanie „czy ceny mieszkań pójdą w górę?” trzeba uzupełnić o trzy kwestie: gdzie znajduje się nieruchomość, kto ją kupuje i jak długo ma być użytkowana.

Artykuł nie stanowi porady inwestycyjnej lub finansowej.