Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być nieważna?
Tak, uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być nieważna, ale jest to sytuacja wyjątkowa. Co do zasady uchwała obowiązuje wszystkich właścicieli, dopóki sąd jej nie uchyli albo nie stwierdzi jej nieważności. Samo przekonanie, że głosowanie lub treść uchwały naruszały prawo, nie pozwala na samodzielne pominięcie jej postanowień.
Uchylenie uchwały a stwierdzenie nieważności
Te dwa środki prawne nie oznaczają tego samego. Powództwo o uchylenie uchwały opiera się na art. 25 ustawy o własności lokali i jest podstawowym sposobem kwestionowania decyzji wspólnoty. Powództwo o ustalenie nieważności odwołuje się natomiast do przepisów Kodeksu cywilnego i znajduje zastosowanie przy szczególnie poważnych naruszeniach prawa.
| Cecha | Uchylenie uchwały | Stwierdzenie nieważności |
|---|---|---|
| Podstawa prawna | Art. 25 ustawy o własności lokali | Przepisy Kodeksu cywilnego |
| Termin | 6 tygodni od podjęcia uchwały albo powiadomienia o jej treści | Brak sztywnego terminu, ale trzeba wykazać interes prawny |
| Przesłanki | Naruszenie prawa, umowy właścicieli, zasad prawidłowego zarządzania lub interesu właściciela | Rażące naruszenie prawa, obejście ustawy albo sprzeczność z zasadami współżycia społecznego |
| Skutek | Uchwała zostaje wyeliminowana z obrotu przez jej uchylenie | Sąd potwierdza, że uchwała nie powinna wywoływać skutków prawnych z powodu jej szczególnie poważnej wady |
Brak terminu dla powództwa o stwierdzenie nieważności nie oznacza, że można bezpiecznie czekać na upływ sześciu tygodni. Ta droga jest zarezerwowana dla wyjątkowych przypadków. Zwykłe uchybienie proceduralne albo niekorzystna dla właściciela decyzja najczęściej uzasadniają powództwo o uchylenie, a nie stwierdzenie nieważności.
Kiedy można zakwestionować uchwałę?
Art. 25 ustawy o własności lokali pozwala właścicielowi zaskarżyć uchwałę, gdy występuje co najmniej jedna z poniższych okoliczności:
- uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali
- narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną
- w inny sposób narusza interes właściciela lokalu
- uchybienia w procedurze głosowania mogły mieć wpływ na treść albo wynik uchwały
Niezgodność z prawem może dotyczyć zarówno samej treści decyzji, jak i sposobu jej podjęcia. Problemem będzie na przykład obciążenie określonej grupy właścicieli kosztami, które powinny być rozliczane według innych zasad, albo przyznanie wspólnocie kompetencji do ingerowania w prawo własności lokalu bez podstawy ustawowej.
Uchwała może zostać podważona również wtedy, gdy prowadzi do nieuzasadnionego obciążenia tylko niektórych właścicieli, narazi wspólnotę na niegospodarne wydatki albo w sposób nieproporcjonalny ograniczy prawa konkretnej osoby. Sam sprzeciw wobec decyzji większości nie wystarczy. Sąd ocenia, czy naruszenie interesu jest realne i obiektywnie uzasadnione.
Nie każde uchybienie formalne powoduje uchylenie uchwały. Znaczenie ma jego wpływ na wynik lub treść decyzji. Sąd Najwyższy w uchwale z 27 lutego 2020 r., sygn. akt III CZP 59/19, wskazał, że niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie uchwały, jeżeli uchybienie miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. Oznacza to, że sąd bada nie tylko sam fakt naruszenia procedury, lecz także jego znaczenie dla podjętej decyzji.
Jak zareagować na wadliwą uchwałę?
Po uzyskaniu informacji o uchwale właściciel powinien działać szybko. Kolejne czynności mogą wyglądać następująco:
- Przeanalizuj treść uchwały, sposób głosowania, zawiadomienia oraz dokumenty potwierdzające liczbę oddanych głosów.
- Ustal, czy zarzut dotyczy zwykłej wadliwości uzasadniającej uchylenie, czy wyjątkowo poważnego naruszenia mogącego prowadzić do stwierdzenia nieważności.
- Dochowaj terminu 6 tygodni na wniesienie powództwa o uchylenie uchwały. Termin liczy się od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o jej treści, gdy głosy zbierano indywidualnie.
- Wnieś pozew przeciwko wspólnocie do właściwego sądu okręgowego i rozważ jednoczesny wniosek o zabezpieczenie powództwa.
Według przekazanych danych opłata od pozwu o uchylenie uchwały wynosi 200 zł. Przed wniesieniem sprawy trzeba jednak sprawdzić aktualne przepisy dotyczące opłat i właściwości sądu, ponieważ reguły proceduralne mogą się zmieniać.
Uwaga: samo zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania. Do czasu wydania wyroku uchwała korzysta z domniemania ważności i może być realizowana. Jeżeli jej wykonanie grozi szkodą, w pozwie można złożyć wniosek o zabezpieczenie, na przykład o wstrzymanie wykonania uchwały na czas procesu. Sąd rozpoznaje taki wniosek odrębnie, a jego złożenie nie oznacza automatycznego wstrzymania decyzji wspólnoty.
Czym jest uchwała nieistniejąca?
Uchwała nieistniejąca to jeszcze inna sytuacja niż uchwała nieważna lub uchwała możliwa do uchylenia. Chodzi o przypadek, w którym decyzja w rzeczywistości nie została skutecznie podjęta, mimo że zarząd traktuje ją jako wiążącą.
Przykładem może być brak wymaganej większości głosów. Jeżeli wynik został błędnie ustalony, a na tej podstawie wspólnota podejmuje działania wpływające na prawa lub obowiązki właściciela, można rozważyć powództwo o stwierdzenie nieistnienia uchwały. Podobnie jak powództwo o stwierdzenie nieważności, nie jest ono ograniczone terminem sześciu tygodni. Nie powinno jednak zastępować terminowego powództwa o uchylenie w sprawach, w których uchwała faktycznie została podjęta, lecz jej treść lub procedura budzi zastrzeżenia.
Najważniejsze znaczenie ma szybkie rozpoznanie właściwej podstawy prawnej. **Sześć tygodni** to termin, którego właściciel nie powinien przeoczyć, licząc wyłącznie na późniejsze powództwo o nieważność. W razie sporu o sposób głosowania, zakres naruszenia lub zabezpieczenie wykonania uchwały ocena dokumentów przez prawnika może mieć istotne znaczenie.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej.
