Czy wspólnota mieszkaniowa może działać bez zarządu?
Tak, ale zależy to od liczby lokali. Mała wspólnota, obejmująca do 3 lokali włącznie, może działać bez zarządu w rozumieniu Ustawy o własności lokali. W dużej wspólnocie, czyli mającej więcej niż 3 lokale, właściciele mają ustawowy obowiązek powołać zarząd.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Tworzą ją właściciele lokali znajdujących się w danej nieruchomości, a nie osoby, które formalnie ją „zakładają”. O sposobie zarządzania decyduje przede wszystkim liczba lokali oraz to, czy właściciele zawarli umowę o powierzeniu zarządu podmiotowi zewnętrznemu.
Mała i duża wspólnota – najważniejsze różnice
Granica między małą a dużą wspólnotą wynosi obecnie 3 lokale. Przy jej ustalaniu bierze się pod uwagę lokale wyodrębnione i niewyodrębnione. W małej wspólnocie stosuje się przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Duża wspólnota podlega zasadom określonym w Ustawie o własności lokali.
| Cecha | Mała wspólnota do 3 lokali | Duża wspólnota powyżej 3 lokali |
|---|---|---|
| Podstawa prawna | Przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności | Ustawa o własności lokali |
| Obowiązek powołania zarządu | Nie ma ustawowego obowiązku wyboru zarządu | Właściciele muszą wybrać zarząd jednoosobowy albo wieloosobowy |
| Podejmowanie decyzji | Czynności zwykłego zarządu podejmuje się według zasad współwłasności, a ważniejsze decyzje zwykle wymagają zgody wszystkich | Uchwały co do zasady podejmowane są większością głosów liczonych według udziałów |
| Reprezentacja | Właściciele działają jako współwłaściciele | Wspólnotę reprezentuje zarząd albo zarządca ustanowiony w innym trybie |
W dużej wspólnocie zarząd wynika z art. 20 ust. 1 Ustawy o własności lokali. Może składać się z jednej osoby albo kilku osób. Członkiem takiego zarządu może być osoba fizyczna, także spoza grona właścicieli.
Nie należy utożsamiać administratora z zarządem. Administrator zazwyczaj wykonuje czynności techniczne, księgowe lub organizacyjne na podstawie umowy. Samo zawarcie umowy z administratorem nie zastępuje powołania zarządu, chyba że właściciele ustanowili zarząd powierzony na zasadach przewidzianych w art. 18 u.w.l.
Co grozi dużej wspólnocie bez zarządu?
Brak zarządu w dużej wspólnocie oznacza niewykonanie ustawowego obowiązku i może doprowadzić do paraliżu bieżącego zarządzania. Nie każda czynność staje się automatycznie niemożliwa, ale wspólnocie brakuje organu, który kieruje jej sprawami i składa oświadczenia w jej imieniu.
W praktyce mogą pojawić się następujące problemy:
- brak osoby uprawnionej do reprezentowania wspólnoty przed sądem, urzędami i kontrahentami,
- trudności z zawieraniem i wykonywaniem umów dotyczących dostaw mediów, sprzątania, ochrony lub konserwacji,
- opóźnienia w opłacaniu rachunków, a w konsekwencji ryzyko ograniczenia albo odcięcia dostaw mediów,
- problemy z organizacją obowiązkowych przeglądów technicznych i usuwaniem awarii w częściach wspólnych,
- konieczność wystąpienia do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego.
Ustanowienie zarządcy przymusowego może oznaczać dodatkowe koszty, ponieważ sąd określa jego kompetencje i wynagrodzenie. Jest to rozwiązanie ingerujące w samodzielność właścicieli, dlatego zwykle lepiej nie dopuszczać do sytuacji, w której sąd musi zastąpić ich decyzję.
Co zrobić, gdy wspólnota nie ma zarządu?
Właściciele powinni możliwie szybko podjąć działania organizacyjne. Procedura może wyglądać następująco:
- Zwołanie zebrania właścicieli – należy poinformować wszystkich właścicieli o przyczynie zebrania i umieścić w porządku obrad wybór nowego zarządu.
- Wybór zarządu – uchwała może dotyczyć jednej osoby albo kilku członków zarządu. Głosowanie może odbyć się na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo w trybie mieszanym.
- Uzupełnienie głosów, jeśli jest to potrzebne – samo zebranie nie zawsze wystarcza do uzyskania wymaganej większości, dlatego głosy można zbierać także indywidualnie, zgodnie z zasadami określonymi w u.w.l.
- Rozważenie zarządu powierzonego – jeżeli nikt z właścicieli nie chce pełnić funkcji, można powierzyć zarząd profesjonalnemu podmiotowi w trybie art. 18 u.w.l. Nie jest to to samo co zwykła umowa z administratorem.
- Wniosek do sądu o zarządcę przymusowego – gdy nie można powołać zarządu albo zarząd nie wykonuje obowiązków, każdy właściciel może żądać jego ustanowienia na podstawie art. 26 ust. 1 u.w.l.
W małej wspólnocie brak formalnego zarządu nie narusza samej zasady zarządzania. Właściciele muszą jednak wspólnie podejmować decyzje zgodnie z przepisami o współwłasności. Jeżeli konflikt uniemożliwia wykonanie czynności, zainteresowany współwłaściciel może w określonych przypadkach zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie.
Najkrócej: mała wspólnota może działać bez zarządu, natomiast w dużej wspólnocie zarząd jest wymagany ustawowo. Gdy właściciele nie są w stanie go wybrać, powinni najpierw spróbować ustanowić zarząd właścicielski lub powierzony, a w razie braku porozumienia liczyć się z postępowaniem o ustanowienie zarządcy przymusowego.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej udzielonej po analizie dokumentów konkretnej wspólnoty mieszkaniowej.
