Dlaczego drogie mieszkania są tak popularne na rynku nieruchomości?

Drogie mieszkania są popularne nie dlatego, że sama liczba nowych lokali jest mała, lecz dlatego, że popyt koncentruje się w konkretnych miejscach i rośnie szybciej niż dostępna tam podaż. Na ceny wpływają jednocześnie migracje do dużych miast, zmiany struktury gospodarstw domowych, inflacja, kredyt oraz traktowanie nieruchomości jako lokaty kapitału.

Duża liczba nowych mieszkań nie oznacza równowagi rynku

Polska od kilku lat należy do europejskich liderów pod względem liczby oddawanych mieszkań. Według danych przywoływanych w raporcie Deloitte w 2023 roku na 1000 mieszkańców przypadało 6,31 nowego lokalu, co dawało Polsce trzecie miejsce wśród 22 analizowanych rozwiniętych państw. W tym samym roku oddano do użytkowania około 221 tys. mieszkań i domów, a w 2022 roku niemal 240 tys.

Równocześnie ceny transakcyjne pozostają wysokie, a w atrakcyjnych lokalizacjach nadal rosną szybciej niż możliwości wielu gospodarstw domowych. Nie ma tu sprzeczności, jeśli podaż rozpatruje się nie w skali całego kraju, lecz w odniesieniu do miejsca, rodzaju lokalu i grupy nabywców.

W Polsce istnieją mieszkania w małych miejscowościach, z których młodzi ludzie wyjeżdżają do Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta czy Poznania. Nie zastępują one lokali potrzebnych w ośrodkach, do których napływają pracownicy, studenci i migranci. Średnia krajowa może więc sugerować poprawę, choć w konkretnym mieście nadal brakuje mieszkań dostępnych cenowo.

Na rynek oddziałują dwa zestawy czynników. Podaż ograniczają koszty oraz czas przygotowania inwestycji, a popyt zmienia się pod wpływem kredytów, demografii i kapitału inwestycyjnego:

Kategoria	Czynniki	Wpływ na rynek
Podaż	Ceny gruntów, materiałów, energii i pracy	Podnoszą koszt realizacji nowych inwestycji i ograniczają tempo zwiększania podaży.
Podaż	Dostępność działek i infrastruktury	Koncentruje budownictwo tam, gdzie inwestycja jest możliwa, nie zawsze tam, gdzie potrzeby są największe.
Popyt	Stopy procentowe i zdolność kredytowa	Tańszy kredyt zwiększa liczbę osób mogących kupić lokal, co przy sztywnej podaży podbija ceny.
Popyt	Migracja do dużych miast	Koncentruje zapotrzebowanie w ograniczonej liczbie lokalizacji.
Popyt	Zakupy inwestycyjne	Dodają do popytu osoby, które nie kupują mieszkania na własne potrzeby.
Popyt	Zmiana struktury gospodarstw domowych	Zwiększa liczbę potrzebnych lokali, nawet gdy liczba ludności rośnie wolno.

Luka mieszkaniowa jest celem, który się przesuwa

Luka mieszkaniowa oznacza różnicę między liczbą gospodarstw domowych potrzebujących samodzielnego lokalu a liczbą mieszkań dostępnych w miejscu i standardzie odpowiadającym tym potrzebom. Szacunki mówią o około 1–2 mln brakujących mieszkań, ale nie jest to wartość, którą można po prostu odjąć od kolejnych rocznych wyników budownictwa.

W uproszczonym rachunku 200 tys. nowych mieszkań netto rocznie mogłoby zamknąć lukę w ciągu kilku lub kilkunastu lat. Taki rachunek pomija jednak kilka istotnych procesów:

Nowe gospodarstwa domowe powstają szybciej niż same mieszkania, zwłaszcza w dużych ośrodkach.
Do Polski i między regionami przemieszczają się osoby, których potrzeby nie zawsze są widoczne w bieżących statystykach.
Część lokali znajduje się w miejscach o słabym popycie, podczas gdy deficyt utrzymuje się w aglomeracjach.
Nie każdy lokal odpowiada potrzebom gospodarstwa, ponieważ znaczenie mają metraż, standard, cena i dostęp do pracy.
Część mieszkań pozostaje niewykorzystana lub jest używana okazjonalnie, więc nie zwiększa realnej podaży najmu.

Według danych GUS zasób mieszkaniowy wzrósł z około 14,4 mln lokali w 2017 roku do ponad 15,7 mln w 2023 roku. Przybyło więc około 1,3 mln mieszkań, ale mimo tego problem przeludnienia pozostaje widoczny. W 2022 roku niemal 36 proc. mieszkańców Polski żyło w lokalach uznawanych przez Eurostat za przeludnione. To mniej niż dekadę wcześniej, lecz nadal jeden z wyższych wyników w Unii Europejskiej.

Nie oznacza to automatycznie, że w całym kraju brakuje dokładnie takiej samej liczby lokali. Pokazuje raczej, że sama liczba mieszkań nie mówi, czy gospodarstwa domowe mogą zamieszkać samodzielnie, w odpowiedniej lokalizacji i bez nadmiernego obciążenia budżetu.

Inflacja, kredyt i kapitał podnoszą popyt

Nieruchomości są dla części właścicieli miejscem zamieszkania, ale dla innych także aktywem finansowym. W okresie wysokiej inflacji mieszkanie może być postrzegane jako sposób ochrony oszczędności przed utratą wartości. Inwestor kupujący lokal na wynajem konkuruje wtedy o tę samą ograniczoną pulę nieruchomości z osobą, która chce w nim zamieszkać.

To jeden z powodów, dla których ceny mogą rosnąć nawet wtedy, gdy popyt mieszkaniowy gospodarstw domowych słabnie. Do rynku wchodzi bowiem popyt inwestycyjny. Jego skala zależy między innymi od rentowności najmu, oprocentowania lokat, oczekiwań dotyczących inflacji oraz dostępności innych sposobów lokowania kapitału.

Silnie działa także kredyt. Obniżenie stóp procentowych zwiększa zdolność kredytową części nabywców, a programy dopłat, takie jak Bezpieczny kredyt 2 procent, mogą w krótkim czasie zwiększyć liczbę osób konkurujących o mieszkania. Jeżeli deweloperzy nie są w stanie szybko dostarczyć większej liczby lokali w tych samych lokalizacjach, część korzyści z tańszego finansowania zostaje przejęta przez wzrost cen.

Mechanizm działa również w drugą stronę. Wyższe stopy ograniczają zdolność kredytową i zmniejszają popyt, ale nie powodują automatycznie szybkiego spadku cen. Sprzedający mogą wstrzymywać decyzje, deweloperzy ograniczać nowe inwestycje, a koszty budowy nadal pozostają wysokie. Rynek reaguje więc z opóźnieniem, a cena mieszkania nie zależy wyłącznie od bieżącej liczby chętnych.

Znaczenie mają także koszty po stronie podaży. Cena gruntu, materiały, paliwo, energia, wynagrodzenia, finansowanie inwestycji, infrastruktura i czas oczekiwania na decyzje administracyjne składają się na koszt końcowy. Nawet gdy popyt jest duży, nie da się zwiększyć produkcji mieszkań tak szybko jak produkcji części dóbr przemysłowych.

Trzeba przy tym rozróżnić wzrost nominalny od realnej dostępności. Cena lokalu może rosnąć w złotych, a jednocześnie relacja ceny do wynagrodzenia może poprawiać się w niektórych miastach. Przykładowo średnie wynagrodzenie w Warszawie jest wyższe niż średnia krajowa, więc porównywanie cen stołecznych mieszkań wyłącznie z krajową pensją zawyża obraz obciążenia lokalnych nabywców. Nie zmienia to faktu, że w wielu miejscach cena zakupu i koszt najmu pozostają poza zasięgiem znacznej części pracujących gospodarstw domowych.

Demografia zwiększa zapotrzebowanie na liczbę lokali

Rynek mieszkaniowy reaguje nie tylko na liczbę ludności, ale też na liczbę gospodarstw domowych. Dwie osoby mieszkające razem zajmują jeden lokal. Po rozstaniu lub usamodzielnieniu się każda z nich może potrzebować osobnego mieszkania, nawet jeśli liczba mieszkańców miasta się nie zmienia.

Na popyt wpływają przede wszystkim następujące zmiany społeczne:

Więcej gospodarstw jednoosobowych oznacza większe zapotrzebowanie na samodzielne lokale, zwłaszcza niewielkie mieszkania w miastach.
Rozwody i separacje mogą zwiększać liczbę gospodarstw, ponieważ wcześniejsze wspólne mieszkanie zostaje zastąpione dwoma lokalami.
Opóźnianie wspólnego zamieszkania sprawia, że część dorosłych dłużej prowadzi własne gospodarstwo albo wynajmuje lokal samodzielnie.
Wzrost zamożności podnosi oczekiwania dotyczące metrażu, prywatności, standardu i lokalizacji, więc nie każde nowe mieszkanie jest uznawane za substytut potrzebnego lokalu.
Migracja do ośrodków z większą liczbą miejsc pracy zwiększa popyt lokalnie, nawet gdy w skali kraju przybywa mieszkań szybciej niż ludności.

Z tego powodu luka mieszkaniowa nie jest stałą dziurą, którą wystarczy zasypać określoną liczbą lokali. Gdy poprawia się dostępność mieszkań, część osób wyprowadza się z przeludnionych lokali, młodzi zakładają własne gospodarstwa, a pracownicy migrują do miast. Nowe mieszkania zaspokajają więc zarówno wcześniejsze potrzeby, jak i popyt, który pojawia się w międzyczasie.

TBS i mieszkania komunalne nie zastępują rynku

Budownictwo społeczne może łagodzić problem, ale jego obecna skala jest znacznie mniejsza niż skala całego rynku. Według danych przywoływanych w materiałach GUS większość nowych mieszkań dostarczają deweloperzy i inwestorzy indywidualni. Budownictwo komunalne, społeczne czynszowe, spółdzielcze i zakładowe stanowi tylko niewielką część rocznej podaży.

TBS oferują najem o bardziej stabilnych zasadach niż najem komercyjny. Lokator nie kupuje jednak pełnej własności mieszkania, a dostęp do lokalu zależy od kryteriów dochodowych, lokalnych zasad i dostępności inwestycji. W wielu modelach partycypacja przyszłego najemcy może sięgać 30 proc. kosztów budowy, przy czym szczegółowe warunki zależą od konkretnego programu i podmiotu.

Mieszkania komunalne są kierowane przede wszystkim do gospodarstw o niskich dochodach i z reguły wiążą się z długim oczekiwaniem. Z kolei część osób zarabia zbyt dużo, by spełnić kryteria pomocy, ale zbyt mało, by bezpiecznie kupić mieszkanie lub wynajmować lokal na rynku komercyjnym. To właśnie luka czynszowa – obszar pomiędzy dostępnością mieszkania komunalnego a możliwościami finansowymi najemcy na wolnym rynku.

TBS i społeczne inicjatywy mieszkaniowe oferują najem z ograniczonym czynszem, lecz liczba lokali zależy od publicznego finansowania, gruntów i tempa nowych inwestycji.
Mieszkania komunalne są przeznaczone dla osób spełniających kryteria ustalane przez gminy, a ich zasób jest ograniczony i nierównomiernie rozmieszczony.
Najem społeczny może pomóc osobom pozostającym poza rynkiem kredytowym, ale nie zwiększa szybko podaży mieszkań własnościowych w atrakcyjnych dzielnicach.
Model wiedeński pokazuje, że duży zasób mieszkań publicznych może stabilizować rynek, jednak wymaga wieloletniej polityki gruntowej, finansowania i zarządzania.

Rozwiązania publiczne mogą więc zmniejszać presję na część gospodarstw domowych, ale nie zastąpią całego rynku komercyjnego. Żeby działały na szeroką skalę, potrzebują stabilnego finansowania i konsekwentnej polityki prowadzonej przez wiele lat.

Drogie mieszkania są wynikiem wielu nakładających się procesów

Wysokie ceny nie mają jednej przyczyny. Nowe lokale powstają w dużej liczbie, ale często poza miejscami największego popytu. W dużych miastach konkurują o nie gospodarstwa domowe, migranci i inwestorzy, a liczba potrzebnych mieszkań rośnie wraz z liczbą jednoosobowych gospodarstw.

Inflacja, koszty budowy i programy kredytowe zmieniają siłę nabywczą oraz liczbę osób mogących kupić lokal. TBS i mieszkania komunalne łagodzą sytuację wybranych grup, lecz ich skala nie odpowiada całemu zapotrzebowaniu. Dlatego rynek mieszkaniowy dostosowuje się powoli, a poprawa dostępności wymaga jednoczesnych zmian w podaży, polityce publicznej, lokalizacji inwestycji i strukturze najmu.

Wysoka liczba nowych mieszkań jest ważna, ale sama nie wystarcza. O dostępności decyduje to, gdzie powstają lokale, kto może je sfinansować i czy odpowiadają strukturze gospodarstw domowych.