Gdzie znajdę regulamin wspólnoty mieszkaniowej?
Regulamin wspólnoty mieszkaniowej znajdziesz najczęściej u zarządu wspólnoty, administratora nieruchomości, na stronie internetowej lub w panelu mieszkańca. Sprawdź też tablicę ogłoszeń i dokumenty przekazane przy zakupie lokalu. Jeśli regulamin został przyjęty w formie uchwały, właściciel lokalu ma prawo wglądu do dokumentacji wspólnoty.
Gdzie szukać regulaminu wspólnoty?
Dokument może być nazwany „regulaminem wspólnoty”, „regulaminem porządku domowego” albo stanowić część większej uchwały lub statutu. W pierwszej kolejności sprawdź:
- Tablicę ogłoszeń w budynku – regulamin bywa wywieszony przy wejściu, na klatce schodowej albo w pomieszczeniu administracyjnym.
- Stronę internetową wspólnoty lub administratora – niektóre nieruchomości udostępniają dokumenty w panelu mieszkańca.
- Biuro administratora lub zarządcy – możesz poprosić o kopię albo umożliwienie wglądu na miejscu.
- Dokumenty dotyczące zakupu lokalu – regulamin lub uchwała mogły zostać przekazane wraz z dokumentacją nieruchomości.
Jeżeli nie wiesz, kto zajmuje się nieruchomością, sprawdź dane na zawiadomieniu o opłatach, tablicy ogłoszeń albo w korespondencji dotyczącej zebrań właścicieli. Wniosek kieruje się do zarządu wspólnoty, a jeśli bieżącą obsługę prowadzi zewnętrzna firma, można przesłać go także do administratora lub zarządcy.
Czy każda wspólnota musi mieć regulamin?
Nie. Ustawa o własności lokali nie nakłada na wspólnotę obowiązku uchwalenia odrębnego regulaminu porządku domowego. Dlatego brak dokumentu nie musi oznaczać, że został zagubiony. Zasady mogą być zapisane w kilku uchwałach, umowie właścicieli lokali albo w dokumencie nazwanym statutem.
Regulamin zwykle porządkuje kwestie codziennego korzystania z nieruchomości, takie jak cisza nocna, remonty, przechowywanie rzeczy na klatce schodowej, czystość, odpady czy korzystanie z części wspólnych. Nie może jednak zastępować przepisów powszechnie obowiązującego prawa ani być z nimi sprzeczny.
Brak regulaminu nie oznacza braku zasad. Właścicieli nadal obowiązują między innymi przepisy Ustawy o własności lokali i Kodeksu cywilnego, w tym obowiązek korzystania z lokalu bez utrudniania życia innym mieszkańcom.
Właściciel lokalu powinien więc sprawdzić także uchwały wspólnoty. To w nich mogą znajdować się reguły dotyczące nieruchomości, nawet jeśli wspólnota nie stworzyła jednego dokumentu zatytułowanego „regulamin”.
Co zrobić, gdy regulamin nie jest udostępniany?
Właściciel lokalu ma prawo kontrolować działalność zarządu. Wynika to z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali, który przyznaje mu prawo do wglądu w dokumentację wspólnoty oraz sporządzania z niej notatek i kopii. Jeżeli regulamin został przyjęty uchwałą, powinien być możliwy do sprawdzenia w ramach tej dokumentacji.
Najlepiej wystąpić o udostępnienie dokumentu w sposób, który zostawia potwierdzenie złożenia wniosku:
- napisz e-mail do zarządu wspólnoty lub administratora i wskaż, jakiego dokumentu szukasz;
- zaznacz, że jesteś właścicielem lokalu i powołaj się na art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali;
- poproś o przesłanie skanu albo wyznaczenie terminu wglądu w dokumentację;
- zachowaj korespondencję, a przy piśmie papierowym poproś o potwierdzenie jego otrzymania.
Jeśli zarządca odmawia, skieruj ponowne wezwanie bezpośrednio do zarządu wspólnoty. Administrator nie zawsze jest organem wspólnoty – często wykonuje jedynie czynności powierzone mu w umowie. Przy długotrwałej odmowie mimo pisemnych wniosków warto rozważyć konsultację z prawnikiem lub podjęcie dalszych działań przez właścicieli.
Najemca nie korzysta z prawa kontroli zarządu na takich samych zasadach jak właściciel. Powinien poprosić o regulamin właściciela lokalu, który może następnie uzyskać dokument od wspólnoty.
Jeśli regulaminu rzeczywiście nie ma, poproś o uchwały dotyczące porządku domowego i zasad korzystania z części wspólnych. Najważniejsze jest ustalenie, czy dokument istnieje, a nie sama jego nazwa.
