Ile kosztuje akt notarialny mieszkania?
Całkowity koszt aktu notarialnego mieszkania nie ogranicza się do wynagrodzenia notariusza. Trzeba uwzględnić taksę notarialną, 23% VAT od taksy, wypisy aktu, opłaty za wpisy w księdze wieczystej oraz – na rynku wtórnym – zwykle PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości.
Notariusz pobiera część tych kwot jako płatnik podatku i opłat sądowych, a następnie przekazuje je właściwym organom. Ostateczna suma zależy przede wszystkim od ceny mieszkania, rodzaju rynku, liczby wypisów i tego, czy zakup jest finansowany kredytem.
Z czego składa się koszt aktu notarialnego?
Taksa notarialna – wynagrodzenie kancelarii za sporządzenie aktu. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku określa jej maksymalne stawki. Nie jest to cena sztywna, dlatego notariusz może ustalić niższą kwotę.
VAT – do taksy notarialnej zawsze dolicza się 23% VAT. Stawki podawane w rozporządzeniu są kwotami netto.
Podatek PCC – przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym wynosi zasadniczo 2% wartości nieruchomości. Notariusz pobiera go od kupującego i przekazuje do urzędu skarbowego.
Opłaty sądowe i wypisy – obejmują między innymi wpis własności do księgi wieczystej, ewentualne założenie księgi, wpis hipoteki oraz kopie aktu dla stron, sądu i banku.
| Rodzaj kosztu | Rynek wtórny | Rynek pierwotny |
|---|---|---|
| Taksa notarialna | Pełna taksa za umowę sprzedaży, powiększona o 23% VAT | Taksa za umowę deweloperską i akt przeniesienia własności. Koszt umowy deweloperskiej co do zasady dzieli się po połowie |
| Podatek | PCC 2% wartości mieszkania, chyba że działa zwolnienie dla osoby kupującej pierwsze mieszkanie | Brak PCC, ponieważ VAT jest rozliczany w cenie przez dewelopera |
| Wpis własności do księgi wieczystej | 200 zł | 200 zł |
| Założenie księgi wieczystej | 100 zł, jeśli księga nie istnieje | 100 zł, jeśli księga nie istnieje |
| Wpis hipoteki | 200 zł przy zakupie na kredyt | 200 zł przy zakupie na kredyt |
| Kto zwykle płaci? | Kupujący, chyba że strony ustalą inaczej | Przy umowie deweloperskiej kupujący i deweloper dzielą koszty po połowie, a akt przeniesienia własności zwykle opłaca kupujący |
Wypis aktu kosztuje maksymalnie 6 zł za każdą rozpoczętą stronę, do czego również dolicza się 23% VAT. Liczba wypisów zależy od transakcji. Dodatkowy egzemplarz może być potrzebny bankowi finansującemu zakup.
Jak obliczyć taksę notarialną?
Dla mieszkania o wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł maksymalna taksa wynosi:
1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł.
Dla wyższych wartości stosuje się kolejne progi:
- Powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł.
- Powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, z ustawowym limitem.
- Do 60 000 zł – obowiązują niższe progi zależne od wartości czynności.
- Każda stawka – jest kwotą maksymalną netto, do której trzeba doliczyć 23% VAT.
Przykład dla mieszkania za 500 000 zł
Przyjmując maksymalną stawkę taksy za końcowy akt sprzedaży, obliczenie wygląda następująco:
- Od ceny mieszkania odejmij próg 60 000 zł: 500 000 zł – 60 000 zł = 440 000 zł.
- Oblicz 0,4% nadwyżki: 440 000 zł × 0,004 = 1760 zł.
- Dodaj kwotę stałą: 1010 zł + 1760 zł = 2770 zł netto.
- Dolicz 23% VAT: 2770 zł × 23% = 637,10 zł.
- Otrzymasz maksymalną taksę brutto: 3407,10 zł.
- Dodaj koszty dodatkowe, takie jak 200 zł za wpis własności, wypisy aktu oraz ewentualnie 100 zł za założenie księgi i 200 zł za wpis hipoteki.
Na rynku wtórnym do tego wyniku trzeba zwykle doliczyć PCC. Dla ceny 500 000 zł podatek wynosi 10 000 zł. Jeżeli kupujący nabywa pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym i spełnia ustawowe warunki zwolnienia, PCC nie zostanie pobrany.
Na rynku pierwotnym PCC zazwyczaj nie występuje, ponieważ VAT został uwzględniony w cenie lokalu. Przy umowie deweloperskiej kupujący ponosi co do zasady połowę kosztów taksy i wypisów, natomiast przy końcowym akcie przenoszącym własność zwykle płaci pełną taksę oraz opłaty sądowe.
Jak obniżyć koszty?
Nie wszystkie elementy można negocjować. Podatki i opłaty sądowe mają charakter ustawowy, natomiast wysokość taksy zależy od kancelarii. Przy wyborze notariusza warto:
- Porównać kilka kancelarii – poproś o pełne wyliczenie netto i brutto.
- Negocjować taksę – rozporządzenie wyznacza limit maksymalny, a nie obowiązkową cenę.
- Ustalić liczbę wypisów – każdy dodatkowy egzemplarz zwiększa koszt.
- Uzgodnić podział wydatków z deweloperem – szczególnie przy umowie deweloperskiej i końcowym etapie sprzedaży.
Przed podpisaniem aktu poproś kancelarię o zestawienie wszystkich pozycji. Dzięki temu od razu zobaczysz, jaka część kwoty jest wynagrodzeniem notariusza, jaka podatkiem, a jaka opłatą sądową.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej. Przy konkretnej transakcji wysokość opłat należy potwierdzić w kancelarii notarialnej.
