Jak rozliczyć zakup mieszkania w PIT?
Zakupu mieszkania nie rozlicza się w zeznaniu PIT. Samo nabycie nieruchomości nie jest przychodem i nie wymaga wpisywania do żadnego formularza podatku dochodowego. Obowiązek złożenia PIT-39 może pojawić się dopiero przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.
Zakup a sprzedaż mieszkania w PIT
W kontekście podatku dochodowego znaczenie ma przede wszystkim odpłatne zbycie nieruchomości, a nie jej zakup. Kupujący nie wykazuje ceny mieszkania ani faktu zawarcia umowy w rocznym zeznaniu PIT.
| Transakcja | Obowiązek w PIT | Wymagany formularz |
|---|---|---|
| Zakup mieszkania | Brak podatku dochodowego od samego nabycia | Brak deklaracji PIT dotyczącej zakupu |
| Sprzedaż przed upływem 5 lat | Co do zasady 19% podatku od dochodu, jeżeli powstanie dochód | PIT-39 |
| Sprzedaż po upływie 5 lat | Brak PIT od takiej sprzedaży w ramach majątku prywatnego | Brak PIT-39 |
Kiedy sprzedaż mieszkania wymaga PIT-39?
PIT-39 składa się przy odpłatnym zbyciu nieruchomości, jeżeli sprzedaż nie jest związana z działalnością gospodarczą i nastąpiła przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia albo wybudowania nieruchomości.
Przykładowo, jeżeli mieszkanie kupiono w lutym 2020 roku, pięcioletni termin liczy się od 31 grudnia 2020 roku. Sprzedaż po 31 grudnia 2025 roku nie podlega już PIT z tego tytułu. Sprzedaż wcześniejsza wymaga rozliczenia w PIT-39.
Obowiązek złożenia formularza występuje, gdy:
- sprzedajesz mieszkanie z majątku prywatnego przed upływem 5 lat od końca roku nabycia,
- sprzedaż nie następuje w ramach działalności gospodarczej,
- chcesz wykazać dochód, koszty jego uzyskania albo zastosować zwolnienie mieszkaniowe.
PIT-39 dotyczy sprzedaży, nie zakupu. Nie składasz tego formularza tylko dlatego, że nabyłeś mieszkanie.
W zeznaniu wykazuje się między innymi przychód ze sprzedaży, koszty uzyskania przychodu, dochód oraz ewentualną część dochodu objętą zwolnieniem. Stawka podatku od dochodu ze sprzedaży wynosi 19%. PIT-39 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.
Jak sprawdzić, czy trzeba złożyć PIT-39?
Przy analizie transakcji wystarczy przejść przez następujące etapy:
- Ustal, czy doszło do sprzedaży nieruchomości, a nie tylko do jej zakupu.
- Sprawdź rok nabycia lub wybudowania i licz 5 lat od końca tego roku.
- Porównaj datę sprzedaży z końcem pięcioletniego okresu.
- Jeżeli sprzedaż nastąpiła wcześniej, złóż PIT-39 i wykaż ewentualne wydatki na własne cele mieszkaniowe.
Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży mieszkania
Sprzedaż przed upływem 5 lat nie zawsze oznacza konieczność zapłaty całego podatku. Ustawa o PIT przewiduje zwolnienie określane jako ulga mieszkaniowa. Możesz z niego skorzystać, gdy przeznaczysz przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w terminie nie później niż 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
Jeżeli wydasz na takie cele cały przychód ze sprzedaży, dochód może zostać w całości zwolniony z podatku. Przy wydatkowaniu tylko części przychodu zwolnienie obejmuje odpowiednią część dochodu. Wydatki trzeba wykazać w PIT-39 i odpowiednio udokumentować.
Do własnych celów mieszkaniowych mogą należeć między innymi:
- zakup mieszkania, domu albo udziału w nieruchomości przeznaczonej na własne potrzeby mieszkaniowe,
- zakup gruntu pod budowę domu oraz budowa, rozbudowa lub remont własnego lokalu albo budynku mieszkalnego,
- spłata kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami, jeżeli spełnione są warunki ustawowe,
- niektóre wydatki na trwałą zabudowę, wyposażenie techniczne i sprzęt, wskazane w interpretacji ogólnej Ministra Finansów.
Własne cele mieszkaniowe oznaczają rzeczywiste zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Sam zakup lokalu dla inwestycji, rekreacji lub wyłącznie dla innej osoby nie musi spełniać tego warunku. Zakres wydatków, zwłaszcza dotyczących remontu, mebli i sprzętu AGD, zależy od ich charakteru oraz związku z lokalem. Pomocna może być w tym zakresie Interpretacja Ogólna DD2.8202.4.2020 z 13 października 2021 roku.
Najważniejsza zasada jest prosta: zakupu mieszkania nie wpisujesz do PIT. Jeżeli jednak sprzedasz nieruchomość przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku nabycia, sprawdź obowiązek złożenia PIT-39 i możliwość zastosowania ulgi mieszkaniowej.
Artykuł nie stanowi porady podatkowej. W przypadku sprzedaży nieruchomości, dziedziczenia, darowizny lub nietypowego sposobu nabycia warto skonsultować rozliczenie z doradcą podatkowym.
