Jak sprzedać mieszkanie z kredytem i kupić nowe?

Sprzedaż mieszkania z kredytem i zakup nowego wymagają zsynchronizowania dwóch transakcji, terminów płatności oraz wydania lokali. Najważniejsze jest uzyskanie z banku zaświadczenia o saldzie zadłużenia i promesy wykreślenia hipoteki. Kredyt zwykle spłaca się z części ceny zapłaconej przez kupującego, więc nie musisz angażować własnych oszczędności.

Trzy strategie sprzedaży i zakupu mieszkania

Transakcja wiązana, nazywana też transakcją „na zakładkę”, polega na takim połączeniu sprzedaży obecnego lokalu z zakupem nowego, aby pieniądze z pierwszej czynności wystarczyły na sfinansowanie drugiej. Kolejność zależy przede wszystkim od posiadanej gotówki, zdolności kredytowej i możliwości tymczasowego zamieszkania w innym miejscu.

Najpierw sprzedaż będzie najbezpieczniejsza finansowo. Po spłacie starego kredytu różnica między ceną sprzedaży a zadłużeniem może stać się wkładem własnym przy zakupie nowego mieszkania. Trzeba jednak ustalić z kupującym odroczony termin wydania lokalu albo zapewnić sobie miejsce na czas poszukiwań.

Najpierw kupno pozwala uniknąć przeprowadzki tymczasowej, ale bank oceni zdolność kredytową z uwzględnieniem obecnego zobowiązania. Przez pewien czas możesz spłacać dwa kredyty. Przy nieruchomości kupowanej od dewelopera czasem możliwe jest kredytowanie naprzemienne, czyli uruchamianie kolejnych transz przed sprzedażą starego mieszkania. Zależy to od konstrukcji inwestycji i decyzji banku.

Transakcja równoległa wymaga umów przedwstępnych z odpowiednio odległymi terminami. Sprzedaż obecnego mieszkania powinna zapewnić środki przed terminem zapłaty za nowe. Nie zakładaj, że przelew z banku kupującego pojawi się w dniu aktu. Procedura może obejmować spełnienie dodatkowych warunków i potrwać dłużej.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem krok po kroku?

Sama hipoteka nie blokuje sprzedaży. Właścicielem mieszkania pozostaje kredytobiorca, natomiast bank ma zabezpieczenie w postaci hipoteki wpisanej w dziale IV księgi wieczystej. Aby kupujący mógł bezpiecznie nabyć lokal, zadłużenie trzeba rozliczyć, a hipoteka powinna zostać wykreślona albo zastąpiona zabezpieczeniem ustanowionym na rzecz banku kupującego.

Chronologiczny plan wygląda następująco:

1. Ustal saldo kredytu. Złóż w banku wniosek o dokument wskazujący aktualne zadłużenie, odsetki naliczone do planowanej spłaty, numer rachunku do spłaty oraz ewentualną opłatę za wcześniejszą spłatę.
2. Uzyskaj promesę wykreślenia hipoteki. Bank potwierdza w niej, że po otrzymaniu wskazanej kwoty wyrazi zgodę na usunięcie hipoteki z księgi wieczystej. Zaświadczenie o saldzie pokazuje wysokość długu, a promesa określa warunek zwolnienia zabezpieczenia. Sprawdź termin ważności dokumentu i zamów go ponownie, jeśli transakcja się przesunie.
3. Ustal cenę i sposób rozliczenia. Cena sprzedaży powinna wystarczyć na spłatę kredytu oraz pokrycie kosztów transakcji. Jeśli saldo jest wyższe od ceny, potrzebujesz dodatkowych środków albo uzgodnienia z bankiem innego sposobu rozliczenia.
4. Podpisz umowę przedwstępną. Dokument powinien wskazywać kwotę przelewaną do banku, kwotę dla sprzedającego, numery rachunków, terminy płatności, termin aktu końcowego i datę wydania lokalu. Forma aktu notarialnego nie zawsze jest konieczna do zawarcia umowy przedwstępnej, ale wzmacnia ochronę roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.
5. Zawrzyj umowę sprzedaży u notariusza. Akt powinien dokładnie opisywać obciążenie hipoteczne oraz kolejność przelewów. Część ceny trafia bezpośrednio na rachunek kredytowy banku, a nadwyżka na konto sprzedającego.
6. Spłać kredyt i odbierz list mazalny. Po zaksięgowaniu całej wymaganej kwoty bank zamyka zobowiązanie i wydaje list mazalny, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki.
7. Złóż wniosek o wykreślenie hipoteki. List mazalny jest podstawą wniosku do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego. Samo wykreślenie jest czynnością sądu i może nastąpić później niż spłata kredytu. Jeśli kupujący finansuje zakup własnym kredytem, w księdze wieczystej może pojawić się nowa hipoteka na rzecz jego banku.

Kto spłaca kredyt przy sprzedaży?

Formalnie zobowiązanie spłacasz Ty jako kredytobiorca, ale pieniądze mogą pochodzić bezpośrednio od kupującego. Przy zakupie za gotówkę kupujący wykonuje dwa przelewy zgodnie z aktem. Przy zakupie kredytowanym bank nabywcy przekazuje część środków do banku sprzedającego, a resztę na rachunek sprzedającego. Dzięki temu nie musisz najpierw samodzielnie spłacać całego kredytu.

Warto wcześniej ustalić, kiedy bank kupującego wypłaci środki. Podpisanie aktu notarialnego nie zawsze oznacza natychmiastowe zaksięgowanie przelewu. Termin zależy od umowy kredytowej nabywcy i warunków wypłaty.

Jak zabezpieczyć finanse i rozliczyć podatek?

Przed ustaleniem ceny policz kwotę, która rzeczywiście pozostanie po spłacie kapitału, odsetek naliczonych do dnia spłaty, ewentualnej prowizji bankowej, kosztów pośrednictwa i innych wydatków. Przy kredycie walutowym uwzględnij ryzyko różnicy kursowej. Jeżeli cena sprzedaży nie pokrywa zadłużenia, sam zakup nowego mieszkania może wymagać dodatkowego finansowania.

Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Może wtedy powstać obowiązek zapłaty 19% PIT od dochodu, a nie od całej ceny sprzedaży. Dochód ustala się z uwzględnieniem kosztów nabycia i udokumentowanych nakładów.

Podatku można uniknąć albo go zmniejszyć dzięki uldze mieszkaniowej. Środki ze sprzedaży trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat, liczonym od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Zakup nowego mieszkania może spełniać ten warunek, podobnie jak określone wydatki na budowę lub spłatę kredytu mieszkaniowego. Zachowaj faktury, akty notarialne, potwierdzenia przelewów i inne dowody wydatków. Sama umowa przedwstępna nie przenosi własności. Przy sprzedaży przed upływem pięciu lat trzeba też złożyć PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprawdź następujące elementy:

• Saldo zadłużenia – kwota musi być aktualna na planowany dzień rozliczenia.
• Promesa bankowa – dokument powinien wskazywać warunki i termin zgody na wykreślenie hipoteki.
• Sposób spłaty – umowa musi określać rachunek banku, kwotę przeznaczoną na kredyt oraz kwotę dla sprzedającego.
• Terminy – uwzględnij czas na decyzję kredytową kupującego, wypłatę środków i przygotowanie listu mazalnego.
• Wydanie lokalu – wpisz osobną datę przekazania kluczy, najlepiej po uzyskaniu dostępu do nowego mieszkania.
• Zadatek – określ wysokość i konsekwencje niewykonania umowy przez każdą ze stron.

Zadatek czy zaliczka?

Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą. Gdy kupujący bez uzasadnionej przyczyny nie zawrze umowy, sprzedający może co do zasady zatrzymać zadatek. Jeśli nie wykona umowy sprzedający, kupujący może żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. Zaliczka jest zwykle zwracana, gdy transakcja nie dochodzi do skutku, dlatego słabiej chroni strony. Treść konkretnej umowy może modyfikować skutki wpłaty, więc zapisy powinny być jednoznaczne.

Jak zarządzać terminami w transakcji na zakładkę?

Nie łącz dnia podpisania aktu z dniem opróżnienia mieszkania, jeśli nie masz pewności, że od razu odbierzesz nowe lokum. Ustal kilka dni albo dłuższy, uzgodniony okres na przeprowadzkę. W umowie sprzedaży określ, kto ponosi koszty, jeśli lokal nie zostanie wydany w terminie, oraz kiedy nastąpi przekazanie liczników i kluczy.

W transakcjach finansowanych kredytem szczególne znaczenie ma kolejność przelewów. Sprzedaż może zostać zawarta wcześniej, ale środki dla sprzedającego pojawią się dopiero po wypłacie kredytu kupującego. Jeśli zakup nowego mieszkania ma nastąpić zaraz potem, zostaw margines czasowy zamiast planować oba akty tego samego dnia.

Depozyt notarialny może ograniczyć ryzyko przy dużych kwotach. Pieniądze trafiają na rachunek notariusza i są wypłacane zgodnie z warunkami określonymi w protokole depozytowym, na przykład po podpisaniu aktu lub spełnieniu wskazanych warunków.

Przed zamówieniem dokumentów zapytaj bank, ile trwa wystawienie zaświadczenia i listu mazalnego, jak długo dokumenty zachowują ważność oraz czy wcześniejsza spłata wiąże się z opłatą. Nie zakładaj, że procedura wygląda tak samo w każdej instytucji.

Jeżeli to Twoja pierwsza transakcja wiązana, masz kredyt walutowy albo kwota zadłużenia jest zbliżona do ceny mieszkania, skonsultuj projekt umowy z notariuszem i doradcą kredytowym. Najbezpieczniejszy następny krok to uzyskanie aktualnego zaświadczenia z banku, a dopiero potem ustalanie ceny, terminów i warunków zakupu nowego lokalu.

Artykuł nie stanowi porady inwestycyjnej lub finansowej. Przepisy podatkowe i warunki umów kredytowych mogą się zmieniać, dlatego przed podpisaniem dokumentów skonsultuj swoją sytuację z notariuszem, bankiem lub doradcą podatkowym.