Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Poradnik krok po kroku
Tak, sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest w pełni możliwa. Właścicielem lokalu pozostaje kredytobiorca, a bank jest wierzycielem hipotecznym. Transakcja wymaga jednak uzyskania z banku promesy, rozliczenia kredytu z ceny sprzedaży i późniejszego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem krok po kroku?
Hipoteka widnieje w dziale IV księgi wieczystej i zabezpiecza spłatę kredytu. Sama sprzedaż nie usuwa tego wpisu, dlatego trzeba ustalić z bankiem sposób spłaty zadłużenia oraz przygotować dokumenty dla kupującego i notariusza.
- Sprawdź saldo kredytu i warunki wcześniejszej spłaty – poproś bank o aktualną kwotę potrzebną do całkowitego zamknięcia zobowiązania, numer rachunku technicznego, informację o ewentualnej prowizji oraz termin, do którego wyliczenie pozostaje aktualne. Sprawdź też, czy cena mieszkania pokryje zadłużenie i koszty transakcji.
- Uzyskaj promesę z banku – promesa wykreślenia hipoteki to dokument wystawiany przez bank, nie przez notariusza. Powinna wskazywać kwotę do spłaty, rachunek bankowy, termin ważności oraz zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po uregulowaniu należności. Okres ważności bywa ograniczony, często wynosi około 30 dni lub kilka miesięcy, zależnie od banku.
- Poinformuj kupującego o hipotece i podpisz umowę przedwstępną – w ogłoszeniu i rozmowach z nabywcą przedstaw sposób rozliczenia kredytu. Umowa przedwstępna powinna określać cenę, termin aktu notarialnego, wysokość zadatku oraz podział ceny na kwotę przeznaczoną dla banku i nadwyżkę dla sprzedającego. Forma aktu notarialnego nie zawsze jest konieczna, ale wzmacnia ochronę obu stron.
- Zawrzyj umowę sprzedaży u notariusza – w akcie notarialnym należy opisać hipotekę, promesę i sposób zapłaty. Notariusz nie wydaje promesy ani listu mazalnego. Sporządza akt sprzedaży i może uwzględnić ustalone mechanizmy zabezpieczające przepływ pieniędzy.
- Spłać kredyt ze środków z transakcji – część ceny trafia bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego, a pozostała kwota na rachunek sprzedającego. Jeżeli cena jest niższa od zadłużenia, brakującą różnicę trzeba pokryć z własnych środków albo ustalić z bankiem inne rozwiązanie.
- Odbierz list mazalny i wykreśl hipotekę – po zaksięgowaniu pełnej spłaty bank wystawia list mazalny, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki. Dokument przekazuje się kupującemu lub składa wraz z wnioskiem do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla nieruchomości.
Uwaga na termin promesy. Jeśli dokument straci ważność przed podpisaniem aktu albo przed przekazaniem środków do banku, notariusz i kupujący mogą zażądać nowego zaświadczenia. Daty wskazane w promesie, umowie przedwstępnej i akcie notarialnym powinny być ze sobą zgodne.
Jak płyną pieniądze ze sprzedaży?
Technicznie kredyt nadal spłaca kredytobiorca, ale pieniądze najczęściej pochodzą od kupującego. Sposób ich przekazania zależy od tego, czy zakup jest finansowany gotówką, czy kredytem hipotecznym.
| Sposób finansowania | Ścieżka środków na spłatę kredytu | Rola notariusza |
|---|---|---|
| Kupujący płaci gotówką | Ustalona część ceny trafia bezpośrednio na rachunek techniczny banku sprzedającego, a nadwyżka na jego konto. | Opisuje w akcie podział ceny, terminy przelewów i obowiązek dostarczenia dokumentu do wykreślenia hipoteki. |
| Kupujący finansuje zakup kredytem | Bank kupującego przelewa kwotę wskazaną w promesie do banku sprzedającego. Pozostała część trafia do sprzedającego. | Uwzględnia warunki wypłaty kredytu, zabezpieczenia i spłaty istniejącego zobowiązania. |
Możliwa jest także spłata kredytu wcześniej ze środków własnych. Wtedy mieszkanie może zostać sprzedane po uzyskaniu dokumentu pozwalającego na wykreślenie hipoteki, ale sprzedający musi samodzielnie sfinansować wcześniejszą spłatę.
Podatki i koszty sprzedaży mieszkania z kredytem
Sprzedaż przed upływem pięciu lat podatkowych, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, może powodować obowiązek rozliczenia podatku dochodowego. Stawka wynosi 19% dochodu, a nie 19% całej ceny sprzedaży. Dochód ustala się z uwzględnieniem kosztu nabycia i kwalifikowanych kosztów związanych ze zbyciem.
W takiej sytuacji składa się formularz PIT-39. Sprzedaż po upływie tego okresu co do zasady nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu. Przepisy przewidują też ulgę mieszkaniową. Można z niej skorzystać, gdy środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, na przykład zakup lokalu, budowę domu lub określone wydatki mieszkaniowe, w terminie trzech lat od końca roku sprzedaży. Wydatki trzeba udokumentować. Przy nietypowej sytuacji, sprzedaży udziału albo rozliczeniu kilku nieruchomości skonsultuj się z doradcą podatkowym lub urzędem skarbowym.
W budżecie transakcji uwzględnij także następujące koszty:
- Prowizja banku za wcześniejszą spłatę kredytu, jeśli przewiduje ją umowa kredytowa.
- Taksa notarialna i koszty czynności związanych z aktem sprzedaży.
- Opłata sądowa za wpis lub wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
- Prowizja pośrednika nieruchomości, jeśli korzystasz z jego usług.
- Ewentualne różnice kursowe przy kredycie walutowym.
Przy kredycie ze zmienną stopą bank może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę na zasadach wynikających z umowy i przepisów. Przy stałym oprocentowaniu znaczenie ma okres obowiązywania stałej stopy. Wysokość opłaty zawsze sprawdź bezpośrednio w swoim banku. Wcześniejsza spłata zwykle zmniejsza przyszłe odsetki, ponieważ kredyt trwa krócej.
Jakie dokumenty przygotować?
Przed wizytą u notariusza skompletuj dokumenty wymagane dla konkretnej nieruchomości. Zwykle potrzebne są:
- Promesa bankowa z aktualnym saldem i rachunkiem do spłaty.
- Dokument potwierdzający podstawę nabycia mieszkania, na przykład wcześniejszy akt notarialny.
- Aktualne dane księgi wieczystej oraz dokument tożsamości.
- Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu.
- Zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.
Notariusz może poprosić o dodatkowe dokumenty, między innymi świadectwo charakterystyki energetycznej, zaświadczenia dotyczące lokalu albo dokumenty wszystkich współwłaścicieli. Po spłacie kredytu bank wydaje list mazalny, który jest podstawą do formalnego wykreślenia hipoteki.
Na co uważać?
Największe ryzyko powstaje wtedy, gdy cena sprzedaży nie wystarcza na spłatę kredytu, promesa traci ważność albo strony nie ustalą precyzyjnie terminów przelewów. Przy kredycie walutowym dodatkowym problemem może być zmiana kursu. Jeżeli korzystasz z programu dopłat lub preferencyjnego kredytu, sprawdź warunki programu, ponieważ sprzedaż może wpłynąć na dalsze dopłaty.
Najbezpieczniej uzgodnić projekt rozliczenia z bankiem i notariuszem jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Nie ukrywaj hipoteki przed kupującym, a dokumenty bankowe zamów z wyprzedzeniem i sprawdź ich aktualność.
Sprzedaż mieszkania z kredytem opiera się na trzech punktach: aktualnej promesie bankowej, prawidłowym podziale ceny oraz uzyskaniu listu mazalnego po spłacie. Dobra komunikacja między sprzedającym, kupującym, bankami i notariuszem pozwala przeprowadzić transakcję bez zbędnych opóźnień.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej. Przed zawarciem transakcji zweryfikuj aktualne warunki umowy kredytowej, wymagania banku i przepisy podatkowe.
