Jak wycofać się z zakupu mieszkania?

Nagła zmiana planów nie oznacza automatycznie, że można anulować zakup mieszkania bez konsekwencji. To, czy wycofanie się będzie możliwe i ile będzie kosztować, zależy przede wszystkim od etapu transakcji, treści umowy oraz rodzaju wpłaconych pieniędzy. Szczególnej uwagi wymagają zadatek, forma oświadczenia i sytuacja po podpisaniu aktu notarialnego.

Na jakim etapie można wycofać się z zakupu mieszkania?

Przy umowie rezerwacyjnej najważniejsze są zapisy dotyczące opłaty rezerwacyjnej i przyczyn jej zwrotu. Sama rezerwacja zwykle czasowo wyłącza lokal z oferty, ale jej skutki zależą od treści dokumentu. Inaczej wygląda sytuacja po podpisaniu umowy przedwstępnej, która zobowiązuje strony do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości.

Po zawarciu aktu notarialnego własność mieszkania została już przeniesiona. Samo pisemne oświadczenie o odstąpieniu nie zmieni automatycznie wpisu właściciela w księdze wieczystej. Jeżeli istnieje prawna podstawa odstąpienia, strony powinny ponownie stawić się u notariusza i zawrzeć umowę powrotnego przeniesienia własności. Przy braku zgody drugiej strony spór może wymagać rozstrzygnięcia przez sąd.

Zadatek a zaliczka – dlaczego ta różnica ma znaczenie?

Zadatek pełni funkcję zabezpieczenia wykonania umowy. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający może co do zasady zadatek zatrzymać. Gdy odpowiedzialność ponosi sprzedający, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Jeżeli żadna ze stron nie odpowiada za niewykonanie umowy albo odpowiadają za nie obie strony, zadatek powinien zostać zwrócony.

Zaliczka jest natomiast częścią przyszłego świadczenia. Jeżeli umowa nie zostanie wykonana, co do zasady podlega zwrotowi, niezależnie od tego, kto chciał się wycofać. Nie oznacza to jednak, że każda wpłata automatycznie jest zaliczką. Decydujące znaczenie ma treść umowy, a nie sama nazwa użyta w rozmowie lub potwierdzeniu przelewu.

Strony mogą zmienić ustawowe zasady w umowie, dlatego przed złożeniem oświadczenia trzeba sprawdzić klauzule dotyczące odstąpienia, kar umownych, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i rozliczenia wpłaty.

Jak formalnie wycofać się z transakcji?

Rezygnacja powinna być przeprowadzona w sposób, który pozwoli później wykazać zarówno podstawę odstąpienia, jak i moment doręczenia oświadczenia. Postępowanie zwykle obejmuje następujące kroki:

1. Przeanalizuj umowę – sprawdź, czy zawiera umowne prawo odstąpienia, jaki jest termin jego wykonania, jakie dokumenty trzeba dołączyć i czy przewidziano zadatek, zaliczkę albo karę umowną.
2. Ustal podstawę prawną – sama zmiana planów może nie wystarczyć. Podstawą może być postanowienie umowy, niewykonanie zobowiązania przez drugą stronę, wada nieruchomości albo szczególne uprawnienie wynikające z ustawy.
3. Sporządź oświadczenie – powinno wskazywać strony, datę i rodzaj umowy, dokładnie identyfikować mieszkanie, zawierać jednoznaczne stwierdzenie o odstąpieniu oraz opisywać przyczynę i żądanie rozliczenia pieniędzy.
4. Doręcz pismo w celach dowodowych – najbezpieczniej wysłać je przesyłką rejestrowaną za potwierdzeniem odbioru na adres wskazany w umowie. Zachowaj kopię dokumentu, dowód nadania i potwierdzenie doręczenia.
5. Wykonaj czynności u notariusza – jeżeli własność została już przeniesiona, umów kolejną czynność notarialną dotyczącą powrotnego przeniesienia własności.

Forma oświadczenia zależy od umowy i sposobu jej zawarcia. Przy umowie przedwstępnej zawartej bez udziału notariusza przepisy mogą dopuszczać formę dokumentową, ale umowa może wymagać formy pisemnej. Jeżeli umowa przedwstępna została sporządzona w akcie notarialnym, oświadczenie o odstąpieniu powinno zostać stwierdzone pismem. Dla bezpieczeństwa dowodowego najlepiej korzystać z podpisanego pisma, nawet gdy przepisy dopuszczają mniej formalny sposób.

Ważne: pismo wysłane po akcie notarialnym nie przenosi własności mieszkania z powrotem na sprzedającego. Konieczny jest kolejny akt notarialny albo prawomocne orzeczenie sądu, które zastąpi brakujące oświadczenie woli.

Kiedy prawo daje kupującemu silniejszą ochronę?

Sam fakt, że kupujący zmienił zdanie, zwykle nie tworzy ustawowego prawa do bezkosztowego odstąpienia. Inaczej może być wtedy, gdy druga strona nie wykonuje umowy, nieruchomość ma istotne wady albo przepisy szczególne przyznają nabywcy takie uprawnienie.

Najczęściej znaczenie mają następujące sytuacje:

• Istotna wada fizyczna lokalu – wada musi mieć taki charakter, że mieszkanie nie nadaje się do zwykłego użytku albo korzystanie z niego zgodnie z umową jest poważnie utrudnione.
• Wada prawna nieruchomości – problem może dotyczyć na przykład praw osoby trzeciej lub obciążenia, o którym kupujący nie został prawidłowo poinformowany.
• Niewykonanie umowy przez sprzedającego – przykładem może być niewydanie lokalu albo odmowa wykonania uzgodnionego zobowiązania.
• Naruszenie obowiązków przez dewelopera – Ustawa deweloperska przewiduje szczególne przypadki odstąpienia, między innymi przy określonych błędach formalnych, nieprzekazaniu prospektu lub niedotrzymaniu terminu przeniesienia własności.

Przy rękojmi za wady odstąpienie od umowy nie jest automatyczne. Trzeba wykazać istnienie wady i jej istotność, a także zachować właściwą procedurę. W przypadku umowy deweloperskiej znaczenie mają dokładne przesłanki i terminy wynikające z aktualnych przepisów oraz samej umowy.

Jeżeli druga strona nie stawia się u notariusza, pomocny może być protokół niestawiennictwa. W określonych sytuacjach warto wcześniej wyznaczyć dodatkowy, rozsądny termin wykonania zobowiązania. Takie działania mogą mieć znaczenie przy późniejszej ocenie, kto odpowiada za niedojście transakcji do skutku.

Dlaczego przed wysłaniem oświadczenia warto skonsultować sprawę z prawnikiem?

Nieprawidłowe odstąpienie może okazać się bezskuteczne. Wtedy umowa przedwstępna nadal może wiązać strony, a druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, zwłaszcza gdy umowę zawarto w formie aktu notarialnego. Spór może też dotyczyć tego, czy wada była istotna, kto odpowiada za niewykonanie umowy i czy termin na odstąpienie jeszcze nie upłynął.

Przy dużym zadatku, akcie notarialnym, umowie deweloperskiej albo sporze o stan mieszkania nie warto ograniczać się do gotowego wzoru pisma. Prawnik może ocenić umowę, dobrać właściwą podstawę odstąpienia i sprawdzić, czy oświadczenie zostało złożone w wymaganej formie i terminie.

Najbezpieczniejsza decyzja zależy od konkretnego dokumentu, przyczyny rezygnacji i etapu transakcji. Zanim wyślesz oświadczenie lub zrezygnujesz ze stawiennictwa u notariusza, ustal, czy tracisz zadatek, możesz żądać jego podwójnego zwrotu, czy też przysługuje Ci zwrot zaliczki.

Artykuł nie stanowi porady prawnej i ma wyłącznie charakter informacyjny. Każda umowa i sytuacja faktyczna wymaga indywidualnej analizy przez prawnika.