Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
Uchwałę wspólnoty mieszkaniowej zaskarża się przez wniesienie pozwu o jej uchylenie do sądu okręgowego właściwego dla położenia nieruchomości. Masz na to 6 tygodni – jest to termin zawity, więc jego przekroczenie co do zasady powoduje wygaśnięcie prawa do zaskarżenia. Opłata od pozwu wynosi 200 zł za każdą uchwałę.
Kto może zaskarżyć uchwałę wspólnoty?
Prawo do wniesienia pozwu przysługuje właścicielowi lokalu, w tym właścicielowi lokalu użytkowego i współwłaścicielowi. Nie może tego zrobić sam najemca, domownik, administrator ani zarządca, jeżeli nie jest właścicielem lokalu.
Nie trzeba było głosować przeciw uchwale ani uczestniczyć w zebraniu, aby ją zaskarżyć. Najważniejsze jest posiadanie statusu właściciela w chwili wytoczenia powództwa i zachowanie terminu z art. 25 ustawy o własności lokali.
Dlaczego można zaskarżyć uchwałę?
Powód musi wykazać przynajmniej jedną z czterech przesłanek wskazanych w art. 25 ustawy o własności lokali. Ciężar dowodu spoczywa na właścicielu, który składa pozew.
| Podstawa zaskarżenia | Wyjaśnienie | Przykład |
|---|---|---|
| Niezgodność z prawem | Uchwała narusza ustawę, inne przepisy albo została podjęta z istotnym naruszeniem procedury. | Wspólnota nakłada na właścicieli koszty w sposób sprzeczny z ustawowymi zasadami albo nie zapewnia części właścicieli udziału w głosowaniu, a uchybienie mogło wpłynąć na treść uchwały. |
| Niezgodność z umową właścicieli | Treść uchwały pozostaje sprzeczna z umową określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną. | W umowie ustalono dwuosobowy zarząd, a uchwała powołuje większą liczbę członków bez wymaganej zmiany zasad zarządu. |
| Naruszenie zasad prawidłowego zarządzania | Uchwała prowadzi do nieracjonalnego lub niegospodarnego wykorzystania majątku wspólnoty. | Wspólnota przeznacza znaczne środki na drugorzędne prace, pomijając pilny remont dachu lub usunięcie zagrożenia dla budynku. |
| Naruszenie interesu właściciela | Uchwała jest dla właściciela obiektywnie krzywdząca albo nakłada na niego nieuzasadnione ciężary. | Właściciele są obciążani wysoką opłatą na cel, który służy wyłącznie części mieszkańców i nie ma racjonalnego uzasadnienia. |
Uchybienie formalne nie zawsze wystarczy do uchylenia uchwały. Sąd może oceniać, czy błąd, na przykład pominięcie właściciela przy głosowaniu obiegowym, miał lub mógł mieć wpływ na treść uchwały. Takie stanowisko przyjął Sąd Najwyższy w uchwale z 27 lutego 2020 r., sygn. akt III CZP 59/19.
Jaki jest termin zaskarżenia uchwały?
Termin wynosi 6 tygodni i ma charakter zawity. Oznacza to, że sąd co do zasady nie może go przedłużyć ani przywrócić. Sposób liczenia zależy od trybu podjęcia uchwały:
- Uchwała podjęta na zebraniu – termin liczy się od dnia jej podjęcia.
- Głosowanie indywidualne – termin biegnie od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały.
- Tryb mieszany – termin dla właściciela liczy się od jego powiadomienia o treści uchwały.
- Brak prawidłowego zawiadomienia – może być argumentem w sprawie, ale nie powinien prowadzić do biernego oczekiwania. Datę podjęcia uchwały i sposób przekazania informacji trzeba ustalić na podstawie dokumentów.
W sprawach dotyczących głosowania obiegowego termin może być różny dla poszczególnych właścicieli. Zachowuje go wniesienie pozwu do właściwego sądu przed jego upływem, a nie sama rozmowa z zarządem lub przesłanie nieformalnego sprzeciwu.
Jak zaskarżyć uchwałę krok po kroku?
Procedura wymaga szybkiego zebrania dokumentów i precyzyjnego sformułowania żądania:
- Ustal datę rozpoczęcia terminu – sprawdź, kiedy uchwałę podjęto albo kiedy otrzymałeś informację o jej treści.
- Przeanalizuj uchwałę – wskaż konkretny zapis, sposób głosowania lub skutek, który narusza prawo, umowę właścicieli, zasady zarządzania albo Twój interes.
- Przygotuj pozew – pozwanym jest wspólnota mieszkaniowa, a żądanie powinno dotyczyć uchylenia oznaczonej uchwały lub jej konkretnej części.
- Dołącz dowody – mogą to być uchwała, zawiadomienia, protokół zebrania, karty do głosowania, korespondencja, kosztorysy i dokumenty potwierdzające własność lokalu.
- Opłać pozew – opłata stała wynosi 200 zł za każdą zaskarżoną uchwałę. Przy kilku uchwałach opłata jest naliczana od każdej z nich.
- Złóż pozew w sądzie okręgowym – właściwy jest sąd okręgowy dla miejsca położenia nieruchomości wspólnej. Wspólnotę reprezentuje jej zarząd.
W pozwie trzeba przedstawić fakty i dowody, a nie tylko wyrazić sprzeciw wobec decyzji większości. Sama niekorzystność uchwały nie przesądza jeszcze o jej uchyleniu. Przy skomplikowanej sprawie, dużych kosztach lub sporze dotyczącym wad głosowania warto skonsultować treść pozwu z prawnikiem przed upływem terminu.
Czy zaskarżenie wstrzymuje wykonanie uchwały?
Nie. Samo wniesienie pozwu nie wstrzymuje automatycznie wykonania uchwały. Do czasu rozstrzygnięcia sprawy wspólnota może podejmować działania wynikające z uchwały, chyba że sąd postanowi inaczej.
Jeżeli wykonanie uchwały może doprowadzić do powstania trudnej do naprawienia szkody, w pozwie należy zawrzeć wniosek o zabezpieczenie powództwa przez wstrzymanie jej wykonania. Trzeba opisać ryzyko i uprawdopodobnić zarówno zasadność roszczenia, jak i potrzebę szybkiej ochrony. Przykładem może być rozpoczęcie kosztownych prac, których skutków nie da się łatwo odwrócić.
Wstrzymanie następuje dopiero na podstawie decyzji sądu. Do tego czasu uchwała pozostaje wiążąca.
Co przygotować przed złożeniem pozwu?
Przed sporządzeniem pozwu sprawdź, czy masz dokumenty potwierdzające zarówno prawo do zaskarżenia, jak i wskazywane naruszenia:
- Dokument potwierdzający własność lub współwłasność lokalu.
- Treść uchwały oraz protokół zebrania albo dokumentację głosowania obiegowego.
- Dowód, kiedy zostałeś powiadomiony o uchwale.
- Korespondencję ze wspólnotą, zawiadomienia, karty do głosowania i inne dowody uchybień.
- Dane wspólnoty, w tym jej nazwę oraz numery NIP i REGON, jeżeli są dostępne.
- Dowód opłacenia pozwu w kwocie 200 zł za każdą uchwałę.
Uchylenie uchwały różni się od stwierdzenia jej nieważności. Powództwo z art. 25 ustawy o własności lokali służy przede wszystkim uchyleniu uchwały i wymaga zachowania sześciotygodniowego terminu. W przypadku zarzutów dotyczących rażącej nieważności lub nieistnienia uchwały sytuacja procesowa może wyglądać inaczej, dlatego nie należy automatycznie zakładać, że każdy wadliwy akt można kwestionować po upływie tego terminu.
Najpilniejszym działaniem jest ustalenie daty podjęcia lub doręczenia uchwały. Jeżeli do końca sześciotygodniowego terminu zostało niewiele czasu, nie odkładaj złożenia pozwu na później, ponieważ późniejsze uzupełnianie argumentacji nie zastąpi wniesienia powództwa w terminie.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawie wymagającej oceny dokumentów, terminów lub podstaw zaskarżenia skonsultuj się z adwokatem albo radcą prawnym.
