Jaka gwarancja na mieszkanie od dewelopera przysługuje kupującemu?
Przy zakupie mieszkania od dewelopera podstawową ochronę stanowi rękojmia, która przysługuje z mocy prawa i co do zasady trwa 5 lat od dnia wydania lokalu. Gwarancja nie jest obowiązkowa – działa tylko wtedy, gdy deweloper jej udzielił, a jej zakres i czas trwania wynikają z umowy.
Rękojmia a gwarancja – czym się różnią?
Rękojmia wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, w szczególności z art. 556, dlatego deweloper nie może uzależnić jej istnienia od własnej decyzji. Obejmuje wady fizyczne i prawne mieszkania, budynku oraz jego części, które powodują niezgodność nieruchomości z umową albo ograniczają jej użyteczność.
Gwarancja dewelopera jest dobrowolnym zobowiązaniem. Jeżeli została przewidziana, trzeba sprawdzić w umowie, jakie elementy obejmuje, jak długo obowiązuje, w jaki sposób zgłasza się usterki oraz jakie wyłączenia stosuje gwarant. Przy tej samej wadzie możesz rozważyć, czy korzystniejsze będzie powołanie się na rękojmię, czy na gwarancję.
| Cecha | Rękojmia | Gwarancja |
|---|---|---|
| Podstawa prawna | Kodeks cywilny, w tym art. 556 | Umowa lub dokument gwarancyjny |
| Okres obowiązywania | Co do zasady 5 lat od wydania lokalu | Termin określony przez dewelopera |
| Charakter | Ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy | Dobrowolne zobowiązanie |
| Zakres | Wady fizyczne i prawne nieruchomości | Tylko elementy i usterki wskazane w warunkach gwarancji |
Co obejmuje rękojmia dewelopera?
W przypadku lokalu wydanego po 25 grudnia 2014 roku odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości trwa 5 lat od dnia wydania mieszkania. Sam odbiór techniczny nie pozbawia nabywcy ochrony. Wady, których nie dało się dostrzec podczas odbioru, mogą zostać zgłoszone po ich ujawnieniu, o ile mieszczą się w okresie odpowiedzialności i nie wynikają z działań właściciela.
Wada fizyczna może polegać na niezgodności lokalu z umową, dokumentacją lub właściwościami, które powinien mieć zgodnie z przeznaczeniem. Przykłady obejmują:
- Nieszczelne okna lub drzwi.
- Krzywe ściany, nierówne podłogi albo pęknięcia tynku.
- Nieprawidłowo działającą wentylację, ogrzewanie lub instalację elektryczną.
- Przeciekający dach, wadliwy balkon albo problemy z częściami wspólnymi budynku.
Rękojmia może obejmować także wady prawne, na przykład sytuację, w której lokal jest własnością osoby trzeciej, został obciążony prawem innej osoby albo jego stan prawny uniemożliwia swobodne korzystanie z nieruchomości.
W zależności od rodzaju wady kupujący może żądać jej usunięcia, obniżenia ceny, a w przypadku wady istotnej także odstąpienia od umowy, jeżeli spełnione są wymagane warunki. Konkretne żądanie powinno odpowiadać charakterowi problemu i być jasno opisane w reklamacji.
Jak zgłosić usterkę deweloperowi?
Zgłoszenie najlepiej przygotować na piśmie, nawet jeśli deweloper przyjmuje reklamacje przez formularz internetowy lub pocztę elektroniczną. Forma pisemna ułatwia wykazanie daty zgłoszenia, treści żądania i zakresu wady.
- Przygotuj pismo – podaj swoje dane, dane dewelopera, adres i numer lokalu, datę wydania mieszkania oraz dokładny opis każdej usterki. Wskaż, czy żądasz naprawy, obniżenia ceny lub innego działania.
- Dołącz dowody – załącz zdjęcia, protokół odbioru, odpowiednie fragmenty umowy i inne dokumenty potwierdzające problem. Opis powinien wskazywać pomieszczenie, miejsce i charakter wady, a nie ograniczać się do ogólnego stwierdzenia, że lokal jest wykonany nieprawidłowo.
- Wyślij reklamację w sposób możliwy do udowodnienia – możesz skorzystać z listu poleconego za potwierdzeniem odbioru albo kanału wskazanego w umowie. Zachowaj kopię pisma, załączników i dowód doręczenia.
- Oczekuj na stanowisko dewelopera – na reklamację konsumenta obejmującą żądanie naprawy, wymiany lub obniżenia ceny deweloper powinien odpowiedzieć w ciągu 14 dni. Brak odpowiedzi w tym terminie może oznaczać uznanie żądania za zasadne, jeśli spełnione są warunki przewidziane w przepisach.
Najważniejsze dowody to precyzyjne zgłoszenie, dokumentacja zdjęciowa oraz potwierdzenie, kiedy deweloper otrzymał reklamację.
Termin usunięcia wady zależy od jej rodzaju, zakresu prac i warunków technicznych. Jeżeli deweloper odrzuci reklamację albo nie usunie uznanej usterki, można wystosować formalne wezwanie, zlecić ocenę rzeczoznawcy budowlanemu lub skorzystać z pomocy prawnika. W dalszej kolejności roszczeń można dochodzić przed sądem.
Czego nie obejmuje rękojmia?
Rękojmia nie służy do usuwania skutków zwykłego zużycia lokalu. Co do zasady nie obejmuje także uszkodzeń mechanicznych spowodowanych przez właściciela, jego remont lub przeprowadzkę, ani wad, o których kupujący został wyraźnie poinformowany przed zawarciem umowy i zaakceptował je mimo tej wiedzy.
Inaczej należy oceniać usterkę urządzenia dostarczonego przez producenta i wadę jego montażu. Warunki gwarancji producenta mogą przewidywać osobną procedurę, natomiast odpowiedzialność dewelopera może dotyczyć nieprawidłowego wykonania lub zamontowania elementu.
W praktyce odpowiedź na pytanie, jaka gwarancja na mieszkanie od dewelopera przysługuje kupującemu, brzmi: ustawowa ochrona wynika przede wszystkim z 5-letniej rękojmi, a gwarancja jest dodatkowa i zależna od umowy.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W przypadku sporu dotyczącego istotnych wad nieruchomości warto skonsultować dokumenty z radcą prawnym lub adwokatem.
