Jakie są opłaty notarialne za zakup mieszkania?

Opłaty notarialne za zakup mieszkania obejmują taksę notarialną, 23% VAT od taksy, podatek PCC albo VAT w cenie lokalu, opłaty za wpisy w księdze wieczystej oraz wypisy aktu. Taksa notarialna ma charakter maksymalny, więc można negocjować jej wysokość. Największa różnica w całkowitym koszcie wynika z tego, czy kupujesz lokal na rynku wtórnym, czy od dewelopera.

Jakie koszty pojawiają się przy zakupie mieszkania?

Podstawowym wynagrodzeniem notariusza jest taksa notarialna za sporządzenie aktu sprzedaży. Jej maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Podane w przepisach kwoty są stawkami netto, dlatego do każdej taksy trzeba doliczyć 23% VAT.

Poza wynagrodzeniem kancelarii kupujący może zapłacić podatek PCC, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej i koszty wypisów aktu. To, kto ponosi te wydatki, strony mogą ustalić w umowie. Zwyczajowo na rynku wtórnym płaci kupujący. Przy umowie deweloperskiej koszty aktu deweloperskiego są co do zasady dzielone po połowie, zgodnie z ustawą deweloperską. Umowę przenoszącą własność najczęściej finansuje już nabywca.

Taksa notarialna – maksymalne stawki

Taksa zależy od wartości nieruchomości. Poniższe kwoty są maksymalnymi stawkami netto za czynność, więc po obliczeniu trzeba doliczyć 23% VAT. Notariusz może ustalić niższe wynagrodzenie, dlatego przed podpisaniem aktu warto poprosić kilka kancelarii o wycenę.

Dla mieszkania za 500 000 zł maksymalna taksa wynosi: 1 010 zł + 0,4% × 440 000 zł, czyli 2 770 zł netto. Po doliczeniu 23% VAT daje to 3 407,10 zł brutto. Jest to górna granica wynagrodzenia za tę czynność, a nie kwota, którą każda kancelaria musi pobrać.

PCC czy VAT – co zależy od rodzaju rynku?

Rynek wtórny i podatek PCC

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego od osoby prywatnej standardowo obowiązuje PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości. Dla lokalu za 500 000 zł podatek wynosi 10 000 zł. Notariusz pobiera PCC przy podpisaniu aktu i przekazuje go do urzędu skarbowego.

Od 31 sierpnia 2023 roku osoba fizyczna może skorzystać ze zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu jednorodzinnego na rynku wtórnym. Nabywca składa w akcie notarialnym oświadczenie o spełnieniu warunków. Znaczenie mają w szczególności następujące okoliczności:

• Nabywane mieszkanie lub dom musi być pierwszą nieruchomością mieszkalną kupowaną przez daną osobę.
• Kupujący nie może posiadać wcześniej mieszkania ani domu, z wyjątkiem udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia.
• Przy zakupie przez kilka osób warunki zwolnienia ocenia się wobec każdego nabywcy.
• Podanie nieprawdziwych informacji w oświadczeniu może rodzić odpowiedzialność skarbową.

Rynek pierwotny i VAT w cenie

Przy zakupie mieszkania od dewelopera cena jest ceną brutto i zawiera VAT. Dlatego kupujący nie płaci dodatkowo 2% PCC. W typowych przypadkach deweloper rozlicza VAT, a nabywca otrzymuje cenę uwzględniającą ten podatek. Dla lokali mieszkalnych objętych społecznym programem mieszkaniowym stosuje się zwykle stawkę 8%, natomiast w określonych przypadkach, między innymi przy większych powierzchniach, garażach lub lokalach niemieszkalnych, może obowiązywać 23% VAT.

Przy zakupie na kredyt trzeba uwzględnić także podatek PCC od ustanowienia hipoteki. Gdy kwota hipoteki jest znana, podatek wynosi 0,1% jej wartości, a gdy nie można jej określić – 19 zł. W praktyce sposób rozliczenia zależy od treści dokumentów kredytowych.

Jakie są dodatkowe opłaty sądowe?

Notariusz może pobrać od kupującego opłaty przeznaczone dla sądu wieczystoksięgowego. Nie są one wynagrodzeniem kancelarii. Najczęściej występują następujące koszty:

• Wpis prawa własności do księgi wieczystej – 200 zł.
• Założenie księgi wieczystej, jeśli lokal jej nie posiada – 100 zł.
• Wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł.
• Wypisy aktu notarialnego – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę plus 23% VAT za każdy wypis.

Liczba stron i wypisów zależy od treści aktu oraz liczby stron transakcji. Przy kredycie dodatkowy egzemplarz może być potrzebny bankowi. Jeżeli nieruchomość na rynku wtórnym ma już księgę wieczystą, opłata 100 zł za jej założenie nie występuje.

Ile wyniosą opłaty przy mieszkaniu za 500 000 zł?

Poniższe wyliczenie pokazuje dwa podstawowe scenariusze. Przyjmujemy maksymalną taksę za umowę sprzedaży, zakup na kredyt, wpis własności za 200 zł, wpis hipoteki za 200 zł oraz pomijamy koszty wypisów. W przypadku rynku pierwotnego uwzględniamy też założenie księgi wieczystej.

Jeżeli kupujesz pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym i spełniasz warunki zwolnienia, z kalkulacji odpada 10 000 zł PCC. Wtedy suma podstawowych kosztów będzie zbliżona do wariantu zakupu od dewelopera, choć nadal trzeba uwzględnić wypisy oraz ewentualne dodatkowe czynności.

Przed podpisaniem aktu poproś kancelarię o rozpisanie całej kwoty osobno na taksę netto, VAT, podatki, opłaty sądowe i wypisy. Taksa notarialna jest negocjowalna, natomiast PCC i opłaty sądowe wynikające z ustawy co do zasady nie podlegają negocjacji.

Artykuł nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej. Przed zawarciem umowy warto potwierdzić aktualne stawki i warunki zwolnienia z PCC u notariusza.