Kiedy trzeba zapłacić podatek od zakupu mieszkania?

Podatek przy zakupie mieszkania zależy od rodzaju transakcji. Na rynku pierwotnym VAT jest już zawarty w cenie lokalu, natomiast na rynku wtórnym kupujący co do zasady płaci 2% PCC. Z tego obowiązku można być zwolnionym, przede wszystkim przy zakupie pierwszego mieszkania.

Rynek pierwotny i wtórny – jaki podatek zapłacisz?

Rynek pierwotny obejmuje zakup lokalu od dewelopera lub innego podmiotu, który rozlicza sprzedaż podatkiem VAT. Kupujący płaci cenę brutto wskazaną w ofercie lub na fakturze, dlatego nie przelewa VAT-u osobno do urzędu skarbowego i nie składa deklaracji z tego tytułu.

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, na przykład od osoby prywatnej, najczęściej pojawia się podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Standardowa stawka wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek ten jest kosztem kupującego i co do zasady zwiększa wydatki ponoszone przy akcie notarialnym.

Podatek VAT i PCC co do zasady nie obciążają tej samej sprzedaży jednocześnie. Wyjątkiem jest szczególna stawka PCC dotycząca zakupu większej liczby lokali w jednej inwestycji, opisana niżej. Sam sposób finansowania – gotówka albo kredyt hipoteczny – nie zmienia stawki podatku od zakupu.

Kiedy nie płacisz PCC przy zakupie pierwszego mieszkania?

Osoba fizyczna kupująca pierwsze mieszkanie lub dom z rynku wtórnego może skorzystać ze zwolnienia z PCC na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zwolnienie obejmuje także nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Przepisy nie uzależniają ulgi od wieku kupującego ani od tego, czy zakup jest finansowany kredytem. Decydujący jest wcześniejszy status własnościowy. Najważniejsze warunki są następujące:

• Nie możesz być wcześniej właścicielem mieszkania lub domu.
• Nie możesz posiadać udziału w nieruchomości mieszkalnej, który przekracza 50%.
• Udział nieprzekraczający 50%, nabyty w drodze dziedziczenia, nie wyklucza zwolnienia.
• Zwolnienie dotyczy lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a nie lokalu użytkowego.

Warunki zwolnienia potwierdza się w związku z zawarciem aktu notarialnego. Jeżeli kupujący poda nieprawdziwe informacje, może zostać zobowiązany do zapłaty podatku, a także ponieść konsekwencje wynikające z przepisów karnych skarbowych. W razie wątpliwości dotyczących odziedziczonego udziału lub wcześniejszego prawa do nieruchomości warto wyjaśnić sytuację z notariuszem przed podpisaniem aktu.

Kiedy obowiązuje PCC w wysokości 6%?

Stawka 6% PCC dotyczy szczególnej sytuacji, w której osoba fizyczna nabywa szósty i kolejny lokal mieszkalny w ramach jednej inwestycji, czyli w jednym budynku albo w kilku budynkach położonych na tej samej nieruchomości gruntowej. Regulacja może obejmować także transakcję opodatkowaną VAT, dlatego inwestor może zapłacić zarówno VAT zawarty w cenie, jak i dodatkowy PCC.

Nie jest to standardowa stawka dla każdego zakupu szóstego mieszkania w życiu. Znaczenie ma liczba lokali objętych określoną inwestycją oraz status nabywcy. Przy typowym zakupie mieszkania na rynku wtórnym nadal stosuje się 2% PCC, chyba że działa zwolnienie albo inny przepis szczególny.

Jak zapłacić PCC i kiedy powstaje obowiązek?

Obowiązek związany z zakupem mieszkania powstaje przy zawarciu umowy sprzedaży przenoszącej własność, najczęściej w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna lub rezerwacyjna co do zasady nie powoduje jeszcze obowiązku zapłaty PCC od sprzedaży lokalu.

W typowej transakcji notariusz pobiera podatek od kupującego przy podpisywaniu aktu, przygotowuje deklarację PCC-3 i przekazuje należność do urzędu skarbowego. Formalności wyglądają wtedy następująco:

1. Przed podpisaniem aktu ustal, czy transakcja podlega PCC oraz czy przysługuje zwolnienie.
2. Przekaż notariuszowi informacje potrzebne do ustalenia podstawy opodatkowania.
3. Zapłać PCC wraz z pozostałymi kosztami aktu, jeśli notariusz pobiera podatek.
4. Jeżeli notariusz nie działa jako płatnik, złóż PCC-3 i zapłać podatek w terminie 14 dni od powstania obowiązku podatkowego.

Brak wpływu kredytu na sam PCC oznacza, że przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego podatek nadal może być należny, nawet gdy cała cena pochodzi z finansowania bankowego. Ustanowienie hipoteki może natomiast wiązać się z odrębnymi opłatami, dlatego nie należy utożsamiać ich z PCC od zakupu lokalu.

Urząd skarbowy może sprawdzić wartość mieszkania

Podstawą obliczenia PCC jest wartość rynkowa nieruchomości. Nie warto zaniżać ceny wpisanej do aktu tylko po to, aby zapłacić niższy podatek. Jeżeli kwota wyraźnie odbiega od realnej wartości lokalu, urząd skarbowy może wezwać strony do jej wyjaśnienia, zakwestionować podstawę opodatkowania i zażądać dopłaty podatku wraz z odsetkami.

Niższa cena może być uzasadniona rzeczywistymi okolicznościami, na przykład bardzo złym stanem technicznym mieszkania, wadami prawnymi lub niekorzystnym położeniem. W takiej sytuacji warto zachować dokumenty, zdjęcia, wyceny i inne dowody wyjaśniające obniżkę. Rzetelna wartość wpisana do aktu ogranicza ryzyko późniejszego sporu z fiskusem.

W skrócie: przy zakupie od dewelopera płacisz VAT zawarty w cenie, a przy typowym zakupie z rynku wtórnego – 2% PCC. Pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym może być zwolnione z PCC, natomiast zakup szóstego i kolejnego lokalu w jednej inwestycji może podlegać stawce 6%.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. W nietypowej transakcji, zwłaszcza obejmującej odziedziczone udziały lub kilka lokali w jednej inwestycji, zasady rozliczenia warto potwierdzić u notariusza albo doradcy podatkowego.