Kto płaci za remont w wynajmowanym mieszkaniu?

Za większe naprawy i utrzymanie instalacji zwykle płaci wynajmujący, a za bieżącą konserwację i drobne naprawy – najemca. Ostateczny podział trzeba sprawdzić w umowie, ponieważ może ona doprecyzować obowiązki stron. Podstawę stanowią art. 6a i 6b Ustawy o ochronie praw lokatorów oraz przepisy Kodeksu cywilnego.

Jak dzielą się obowiązki właściciela i najemcy?

Wynajmujący powinien przekazać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez cały okres najmu. Dotyczy to przede wszystkim elementów budynku i instalacji, których awaria nie wynika z niewłaściwego korzystania z mieszkania.

Najemca odpowiada za codzienne dbanie o lokal, konserwację oraz drobne naprawy związane ze zwykłym używaniem wyposażenia. Ma też obowiązek niezwłocznie zgłaszać usterki, które wykraczają poza jego zakres odpowiedzialności. Przemilczenie przecieku lub innej awarii może zwiększyć szkodę, a wtedy najemca może odpowiadać za dodatkowe koszty.

Do najczęstszych obowiązków wynajmującego należą:

• Naprawa i wymiana wewnętrznych instalacji wodociągowych, gazowych, kanalizacyjnych, elektrycznych oraz centralnego ogrzewania.
• Wymiana zużytych pieców, grzejników i innych głównych elementów technicznych, jeśli nie zostały uszkodzone przez najemcę.
• Naprawa lub wymiana okien, drzwi, podłóg, posadzek, tynków i innych elementów konstrukcyjnych.
• Usuwanie wad budynku, takich jak wilgoć wynikająca z nieszczelnego dachu, wadliwej izolacji lub problemów z wentylacją.

Najemca ponosi natomiast koszty czynności związanych z bieżącym używaniem lokalu:

• Wymiany żarówek, baterii, uszczelek, filtrów oraz drobnych elementów osprzętu.
• Udrażniania odpływu, jeżeli zatkanie powstało przez włosy, resztki jedzenia lub inne zanieczyszczenia wprowadzone przez użytkownika.
• Konserwacji okien, drzwi, klamek, zawiasów, zamków i drobnych elementów wyposażenia.
• Naprawy uszkodzeń powstałych z jego winy, na przykład dziury w drzwiach, stłuczonej szyby albo głębokich rys na podłodze.
• Utrzymania lokalu w stanie higienicznym i technicznym, w tym właściwego wietrzenia oraz czyszczenia urządzeń.

Katalog ustawowy nie rozwiązuje każdego przypadku. Przy sprzętach AGD trzeba ustalić przyczynę awarii. Stara pralka, która przestała działać wskutek zużycia, co do zasady obciąża właściciela. Uszkodzenie wynikające z niewłaściwego użytkowania, na przykład zablokowanie filtra przedmiotem pozostawionym w kieszeni, może obciążać najemcę.

Kto płaci za konkretną usterkę?

Poniższa tabela pomaga szybko ocenić najczęstsze sytuacje. Jeżeli umowa zawiera jasne, dodatkowe ustalenia, trzeba uwzględnić je przed podjęciem decyzji o naprawie.

Normalne zużycie a szkoda – gdzie przebiega granica?

Normalne zużycie powstaje dlatego, że lokal jest używany zgodnie z przeznaczeniem. Zmatowienie farby, lekkie przetarcia paneli w ciągu komunikacyjnym czy stopniowe zużywanie się dywanu nie oznaczają automatycznie odpowiedzialności najemcy. Są naturalnym kosztem utrzymania nieruchomości.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy uszkodzenie wynika z niedbalstwa albo używania lokalu niezgodnie z przeznaczeniem. Dziura w drzwiach, pęknięte lustro, plama po winie na kanapie czy głębokie rysy powstałe podczas przesuwania mebli to szkody, za które może odpowiadać najemca.

Podobnie należy oceniać pleśń. Jeżeli przyczyną jest wadliwa izolacja, przeciek lub niesprawna wentylacja, problem powinien usunąć wynajmujący. Jeżeli jednak najemca nie wietrzy pomieszczeń, zasłania kratki wentylacyjne i stale suszy pranie bez odprowadzania wilgoci, znaczenie może mieć jego sposób użytkowania lokalu.

Sporną kwestią bywa malowanie ścian przy wyprowadzce. Najemca może odpowiadać za usunięcie zabrudzeń, dziur po kołkach lub innych uszkodzeń. Samo odświeżenie koloru po kilku latach nie zawsze oznacza szkodę. Dlatego umowa powinna jasno określać, czy lokal ma zostać zwrócony w stanie niepogorszonym poza normalnym zużyciem, czy też odmalowany na wskazany kolor.

Dobry właściciel nie jest darmową złotą rączką, ale też nie powinien przerzucać na najemcę kosztów zużycia całej nieruchomości. Szybkie usuwanie większych awarii chroni jego inwestycję, ogranicza skalę szkód i ułatwia utrzymanie lokalu w dobrym stanie.

Jak zapobiec sporom o koszty remontu?

Najwięcej nieporozumień można usunąć jeszcze przed przekazaniem kluczy. Umowa i Protokół zdawczo-odbiorczy powinny opisywać nie tylko metraż, ale też stan ścian, podłóg, stolarki, instalacji i wyposażenia.

Przy podpisywaniu umowy sprawdź następujące kwestie:

• Protokół i zdjęcia – udokumentuj stan każdego pomieszczenia, wyposażenia i widocznych uszkodzeń. Rozbudowana dokumentacja, nawet obejmująca około 100–200 zdjęć, ułatwia porównanie stanu przy wprowadzeniu i wyprowadzce.
• Kod farby – zapisz nazwę produktu lub kod koloru, na przykład RAL, aby można było wykonać punktową poprawkę bez malowania całego pomieszczenia.
• Limit kwotowy – można ustalić, że najemca pokrywa naprawy do określonej kwoty, na przykład 150–200 zł, a większe wydatki ponosi właściciel, chyba że usterka powstała z winy najemcy.
• Zakres limitu – określ, czy limit dotyczy części i materiałów, robocizny, czy całej usługi. Warto rozdzielić te elementy, ponieważ sam dojazd fachowca może kosztować więcej niż drobna część.
• Przeglądy i konserwacja – zapisz, kto organizuje przeglądy urządzeń grzewczych, klimatyzacji i innych instalacji.
• Stan zwrotu lokalu – wskaż, czy ściany mają być odmalowane, czy wystarczy zwrot mieszkania bez uszkodzeń wykraczających poza normalne zużycie.

Jeżeli najemca ma wykonać większy remont albo ulepszenie, potrzebna jest wcześniejsza zgoda wynajmującego. Najlepiej sporządzić aneks, w którym znajdą się zakres prac, standard materiałów, maksymalny budżet, sposób zatwierdzania faktur oraz informacja, czy koszty będą zwrócone lub rozliczone z czynszu. Sama zgoda na remont nie musi oznaczać zgody na zwrot wszystkich wydatków.

Po zgłoszeniu usterki warto działać według jednej, udokumentowanej kolejności:

1. Najemca opisuje problem na piśmie i dołącza zdjęcia lub nagranie.
2. Wynajmujący ocenia, czy chodzi o awarię instalacji, normalne zużycie, drobną konserwację czy szkodę.
3. Strony ustalają wykonawcę, zakres prac i sposób rozliczenia, a przy spornej awarii mogą zamówić opinię serwisanta.
4. Po naprawie przechowują rachunek, protokół wykonania usługi i korespondencję dotyczącą przyczyny usterki.

Co zrobić, gdy strony nie mogą się porozumieć?

Najpierw trzeba zgłosić stanowisko na piśmie, wskazując konkretny zapis umowy, opis usterki i proponowany sposób rozwiązania. Rozmowa telefoniczna może być pomocna, ale sama często nie wystarcza jako dowód.

Jeśli spór dotyczy przyczyny awarii, pomocna bywa niezależna opinia fachowca. Przy większych kwotach warto rozważyć mediację. Postępowanie sądowe powinno pozostać ostatecznością, ponieważ wymaga czasu, dokumentów i dodatkowych kosztów.

Najbezpieczniejszy podział jest prosty: właściciel finansuje utrzymanie murów, instalacji i zużytych elementów głównych, a najemca bieżące użytkowanie i szkody powstałe z jego winy. Jasna umowa, dokładny protokół oraz ustalony limit drobnych napraw pozwalają zastosować tę zasadę bez sporów o każdą uszczelkę czy żarówkę.