Ryczałt czy skala podatkowa przy wynajmie mieszkania – co wybrać?
Przy najmie prywatnym nie wybierzesz między ryczałtem a skalą podatkową. Od 2023 roku taki najem rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Skala podatkowa może dotyczyć najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej.
Najem prywatny – ryczałt jest obowiązkowy
Najem prywatny oznacza wynajmowanie nieruchomości poza działalnością gospodarczą. W takim przypadku nie składa się oświadczenia o wyborze skali podatkowej ani nie rozlicza przychodów z najmu w PIT-36. Obowiązuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, a roczne rozliczenie składa się na formularzu PIT-28.
To istotna zmiana w porównaniu z wcześniejszymi latami. Do końca 2021 roku podatnik mógł wybrać między ryczałtem a zasadami ogólnymi. Rok 2022 był okresem przejściowym, natomiast od 2023 roku wybór skali podatkowej przy najmie prywatnym nie jest już możliwy.
Ryczałt jest liczony od przychodu, czyli co do zasady od kwoty otrzymanej od najemcy. Nie pomniejsza się jej o koszty remontu, wyposażenia, prowizję pośrednika ani odsetki od kredytu. Przy najmie prywatnym nie można także amortyzować lokali mieszkalnych.
Jakie stawki ryczałtu obowiązują przy najmie?
Podatek wynosi 8,5% do ustawowego limitu przychodów oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. Nie jest tak, że po przekroczeniu progu cały przychód zostaje objęty wyższą stawką.
Przy ustalaniu limitu trzeba brać pod uwagę przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy i poddzierżawy objęte tym samym źródłem. Liczy się moment otrzymania pieniędzy albo postawienia ich do dyspozycji.
Najważniejsze zasady limitów przedstawiają się następująco:
- 100 000 zł – podstawowy roczny limit, do którego stosuje się stawkę 8,5%.
- 12,5% – stawka od nadwyżki ponad 100 000 zł.
- 200 000 zł – limit dla małżonków pozostających we wspólności majątkowej, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jedno z nich.
- Limit obejmuje przychody z wszystkich nieruchomości i umów należących do danego źródła przychodów.
Przykładowo, przy rocznym przychodzie wynoszącym 120 000 zł, pierwsze 100 000 zł podlega stawce 8,5%, a pozostałe 20 000 zł – stawce 12,5%. Jeżeli podatnik jednocześnie prowadzi działalność opodatkowaną ryczałtem i uzyskuje najem prywatny, limity dla tych źródeł co do zasady ustala się odrębnie. Takie stanowisko wynika między innymi z art. 12 ust. 14 ustawy ryczałtowej oraz interpretacji KIS.
Kiedy najem można rozliczać na skali podatkowej?
Skala podatkowa jest dostępna wtedy, gdy najem stanowi element działalności gospodarczej. Sama liczba mieszkań nie przesądza jeszcze o takim zakwalifikowaniu. Znaczenie ma sposób organizacji i prowadzenia najmu, jego ciągłość, profesjonalny charakter oraz działania podejmowane przez właściciela.
O działalności gospodarczej mogą świadczyć w szczególności:
- zorganizowany i profesjonalny sposób obsługi wielu lokali;
- regularne działania marketingowe, własna strona lub rozbudowany system pozyskiwania najemców;
- zatrudnianie osób albo korzystanie ze stałej obsługi do zarządzania najmem;
- prowadzenie najmu krótkoterminowego na większą skalę lub świadczenie usług wykraczających poza zwykłe udostępnienie lokalu.
W działalności gospodarczej podatnik może wybrać skalę podatkową, podatek liniowy albo ryczałt, o ile spełnia warunki przewidziane dla danej formy i dokona wymaganych formalności. Dopiero w tym modelu można rozważać rozliczanie kosztów uzyskania przychodu. Trzeba jednak uwzględnić koszty księgowości, obowiązki przedsiębiorcy oraz ewentualne składki ZUS.
| Cecha | Najem prywatny | Działalność gospodarcza |
|---|---|---|
| Forma opodatkowania | Obowiązkowy ryczałt | Skala, podatek liniowy albo ryczałt |
| Odliczanie kosztów | Brak odliczania kosztów najmu | Możliwe rozliczanie kosztów związanych z działalnością |
| Formalności | Zwykle brak rejestracji działalności, ewidencja przychodów i PIT-28 | Rejestracja, księgowość i rozliczenia właściwe dla firmy |
| ZUS | Brak składek z samego tytułu najmu prywatnego | Możliwe obowiązki składkowe związane z działalnością |
Przejście na działalność nie powinno być traktowane jako prosty sposób na obniżenie podatku. Przy dużych kosztach może dawać możliwość rozliczania wydatków, ale wymaga oceny całego obciążenia podatkowego i składkowego. W każdym przypadku trzeba też odrębnie ocenić, czy sposób prowadzenia najmu rzeczywiście ma cechy działalności gospodarczej.
Jak rozliczyć ryczałt od najmu krok po kroku?
Przy najmie prywatnym procedura obejmuje bieżące wpłaty podatku oraz roczne rozliczenie. Kolejność działań wygląda następująco:
- Ustal kwotę faktycznie otrzymanego przychodu i prowadź ewidencję dat oraz wpływów.
- Oblicz ryczałt według stawki 8,5% albo 12,5%, z uwzględnieniem momentu przekroczenia limitu.
- Wpłać podatek na indywidualny mikrorachunek podatkowy do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu.
- W przelewie bieżącej wpłaty zastosuj symbol PPE, ponieważ wskazuje on ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
- Po zakończeniu roku złóż PIT-28 i dopłać ewentualną różnicę podatku do terminu wynikającego z aktualnych przepisów.
Podatnik może w określonych przypadkach rozliczać ryczałt kwartalnie. Wybór tego trybu należy prawidłowo wykazać w zeznaniu rocznym. Samo złożenie PIT-28 nie zastępuje wpłat dokonywanych w trakcie roku.
Media i kaucja – co wchodzi do przychodu?
O tym, czy opłaty za media i czynsz administracyjny zwiększają przychód, decyduje przede wszystkim umowa. Jeżeli wynika z niej, że najemca ponosi te koszty, a wynajmujący tylko przekazuje płatność dostawcy lub wspólnocie, kwoty te co do zasady nie są przychodem właściciela. Inaczej może być, gdy najemca płaci jedną łączną kwotę obejmującą czynsz i opłaty eksploatacyjne.
Kaucja ma charakter zwrotny, dlatego samo jej otrzymanie nie tworzy przychodu z najmu. Jeżeli jednak zostanie zatrzymana, na przykład na pokrycie szkód lub zaległości, trzeba ocenić skutki podatkowe tej kwoty w konkretnej sytuacji.
Precyzyjne rozdzielenie czynszu, mediów i kaucji w umowie najmu pomaga prawidłowo ustalić przychód oraz ogranicza ryzyko sporu z urzędem skarbowym.
Odpowiedź na pytanie „ryczałt czy skala podatkowa przy wynajmie mieszkania” zależy więc najpierw od kwalifikacji najmu. Przy najmie prywatnym wyboru nie ma – stosuje się ryczałt. Skalę podatkową można rozważać dopiero przy najmie prowadzonym w ramach działalności gospodarczej, wraz z jej kosztami i obowiązkami.
Artykuł nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Przepisy podatkowe mogą się zmieniać, a sposób rozliczenia zależy od indywidualnych okoliczności podatnika. W sprawie konkretnego modelu najmu warto skonsultować się z doradcą podatkowym.
