Umowa przedwstępna kupna mieszkania – co warto o niej wiedzieć?

Umowa przedwstępna kupna mieszkania zobowiązuje kupującego i sprzedającego do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży przenoszącej własność lokalu. Nie przenosi jednak własności sama w sobie. O bezpieczeństwie transakcji decydują przede wszystkim jej forma, wysokość i rodzaj wpłaty oraz precyzyjne zapisy dotyczące kredytu, nieruchomości i terminu finalizacji.

Czym jest umowa przedwstępna i po co się ją zawiera?

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości. W przypadku zakupu mieszkania chodzi o późniejszą umowę przyrzeczoną, zawieraną co do zasady w formie aktu notarialnego. To właśnie ona przenosi własność lokalu na kupującego.

Dokument pełni funkcję rezerwacyjną i porządkuje warunki transakcji. Sprzedający zobowiązuje się nie wycofywać z uzgodnionej sprzedaży, a kupujący zyskuje czas na zgromadzenie środków, uzyskanie kredytu lub przygotowanie dokumentów. Bank może też wymagać umowy przedwstępnej przy rozpatrywaniu wniosku kredytowego.

Podpisanie umowy przedwstępnej nie daje prawa własności ani prawa do zamieszkania w lokalu. Do przeniesienia własności dochodzi dopiero po zawarciu umowy sprzedaży.

Forma pisemna czy akt notarialny?

Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej albo u notariusza. Obie formy mogą być ważne, ale wywołują różne skutki w razie odmowy podpisania umowy przyrzeczonej.

W formie pisemnej roszczenie odszkodowawcze zwykle obejmuje tzw. ujemny interes umowny, czyli wydatki poniesione w związku z przygotowaniem transakcji. Nie daje ono takiej samej możliwości doprowadzenia do sprzedaży mieszkania jak umowa zawarta w formie aktu notarialnego.

Akt notarialny wiąże się z kosztem, ale szczególnie uzasadniony jest przy dużej wartości nieruchomości, wysokim zadatku, długim czasie oczekiwania na kredyt albo niejasnym stanie prawnym lokalu. Wysokość taksy zależy od wartości nieruchomości i zakresu czynności. Konkretne koszty należy ustalić z kancelarią notarialną przed podpisaniem dokumentu.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?

Dokument powinien zawierać istotne postanowienia przyszłej umowy sprzedaży. Im dokładniej opisano nieruchomość i obowiązki stron, tym mniejsze ryzyko sporu.

Przed podpisaniem sprawdź, czy w umowie znajdują się następujące elementy:

• Dane stron – imiona, nazwiska, adresy, numery dokumentów tożsamości oraz informacje pozwalające jednoznacznie ustalić, kto sprzedaje i kupuje lokal.
• Dokładne oznaczenie mieszkania – adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej, położenie, udział w nieruchomości wspólnej oraz pomieszczenia przynależne, takie jak piwnica lub komórka lokatorska.
• Stan prawny – tytuł sprzedającego do lokalu, hipoteki, służebności, roszczenia, prawa osób trzecich i ewentualna współwłasność.
• Cena i sposób zapłaty – konkretna kwota, terminy płatności, wysokość zadatku albo zaliczki oraz rachunek, na który mają trafić środki.
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – najlepiej wskazać konkretną datę albo precyzyjny mechanizm jej wyznaczenia.
• Stan techniczny lokalu – opis usterek, wyposażenia, przeprowadzonych prac oraz uzgodnionego sposobu usunięcia wad.
• Warunki finalizacji – między innymi uzyskanie kredytu, dostarczenie zaświadczeń, wykreślenie hipoteki lub uregulowanie stanu prawnego.
• Skutki niewykonania umowy – zasady dotyczące zadatku, kar umownych, odstąpienia i zwrotu przekazanych pieniędzy.

Przed wpłatą pieniędzy pobierz aktualne informacje z księgi wieczystej. Sprawdź w szczególności dział dotyczący własności, praw i roszczeń oraz hipotek. Jeżeli sprzedający ma udział w lokalu, działa przez pełnomocnika albo nieruchomość jest obciążona, dokumenty powinien przeanalizować notariusz lub prawnik.

Zadatek czy zaliczka?

Zadatek i zaliczka nie są tym samym. Jeżeli umowa nie określa wyraźnie charakteru wpłaty, późniejszy spór o jej skutki może być trudniejszy do rozstrzygnięcia.

Zadatek powinien być proporcjonalny do wartości transakcji i realnego ryzyka. Bardzo wysoka wpłata zwiększa ochronę przed wycofaniem się sprzedającego, ale może oznaczać znaczną stratę, jeśli do sprzedaży nie dojdzie z winy kupującego.

Jak zabezpieczyć się przy zakupie na kredyt?

Największym ryzykiem dla kupującego jest podpisanie umowy z obowiązkiem zapłaty zadatku bez zapisu na wypadek odmowy kredytu. Sama informacja, że zakup będzie finansowany kredytem, nie zawsze wystarczy. Umowa powinna jasno określać, co dzieje się, gdy bank nie udzieli finansowania.

Warunek zawieszający uzależnia powstanie albo wykonanie określonego skutku od przyszłego zdarzenia, na przykład uzyskania kredytu hipotecznego. Zapis powinien wskazywać co najmniej termin na uzyskanie decyzji, minimalną kwotę kredytu, liczbę wymaganych wniosków oraz sposób udokumentowania odmowy.

Przykładowo można przewidzieć, że w razie nieuzyskania kredytu w oznaczonej kwocie, mimo złożenia wniosków do określonej liczby banków, kupujący może odstąpić od umowy bez utraty zadatku, a sprzedający zwróci otrzymaną kwotę. Ostateczne brzmienie trzeba dopasować do sytuacji stron i ustaleń banku.

Nie podpisuj umowy z bezwarunkowym obowiązkiem zapłaty zadatku, jeśli nie masz pewności co do finansowania. W razie odmowy kredytu precyzyjny zapis może zdecydować o tym, czy odzyskasz pieniądze.

Przed podpisaniem warto też sprawdzić stan techniczny mieszkania. Jeżeli oględziny mają odbyć się dopiero po zawarciu umowy, dokument powinien przewidywać możliwość odstąpienia albo renegocjacji ceny, gdy ujawnione zostaną poważne wady. Nieprecyzyjne określenie terminu umowy przyrzeczonej może z kolei utrudnić przeprowadzenie procedury kredytowej.

Jak dochodzić roszczeń, gdy sprzedaż nie dochodzi do skutku?

Wybór roszczenia zależy od formy umowy, przyczyny niewykonania zobowiązania oraz jej postanowień. Jeżeli druga strona odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, postępowanie może wyglądać następująco:

1. Sprawdź, czy upłynął termin zawarcia umowy i która strona odpowiada za jej niezawarcie.
2. Wezwij drugą stronę na piśmie do wykonania zobowiązania, wskazując konkretny termin i konsekwencje braku reakcji.
3. Ustal, czy umowa daje podstawę do odstąpienia, zatrzymania zadatku albo żądania jego podwójnej kwoty.
4. Wybierz roszczenie – w zależności od formy dokumentu może to być żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej albo odszkodowania.
5. Zabezpiecz dokumenty, potwierdzenia wpłat, korespondencję i dowody kosztów poniesionych w związku z transakcją.

W przypadku umowy notarialnej można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Przy zwykłej formie pisemnej zakres ochrony jest węższy. Roszczenia z umowy przedwstępnej podlegają też terminom, dlatego przy sporze o mieszkanie nie należy zwlekać z konsultacją prawną.

Na ostatniej prostej

Przed podpisaniem umowy przeczytaj każdy zapis, sprawdź księgę wieczystą i ustal, czy wpłata jest zadatkiem, czy zaliczką. Przy zakupie na kredyt dopilnuj warunku chroniącego przed utratą pieniędzy, a przy wysokiej wartości nieruchomości rozważ akt notarialny. W razie współwłasności, hipoteki, służebności lub niejasnych dokumentów skonsultuj treść z notariuszem albo prawnikiem.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. Skutki konkretnej umowy zależą od jej treści oraz okoliczności transakcji. W przypadku wątpliwości skonsultuj dokument z notariuszem lub radcą prawnym.