Ustawa o własności lokali – jakie zmiany wprowadzono?

Projekt UD312 przewiduje szeroką nowelizację ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ma uporządkować zasady działania wspólnot mieszkaniowych po 30 latach obowiązywania ustawy, między innymi w sprawie balkonów, liczników, głosowania nad uchwałami i udostępniania lokalu do kontroli. To nadal projekt, a nie obowiązujące prawo. Opisane rozwiązania mogą się zmienić w toku dalszych prac legislacyjnych.

Nota ekspercka: Stan prac przedstawiony w tekście odnosi się do października 2026 r. Projekt UD312 nie wywołuje jeszcze skutków prawnych wobec właścicieli lokali ani wspólnot mieszkaniowych.

Dlaczego powstał projekt UD312?

Ustawa o własności lokali obowiązuje od 1994 r. W tym czasie zmieniły się technologie stosowane w budynkach wielorodzinnych, sposób zarządzania nieruchomościami oraz praktyka sądów i zarządców. Projekt przygotowany przez Ministerstwo Finansów i Gospodarki ma dostosować przepisy do tych zmian i ograniczyć spory dotyczące nieruchomości wspólnej.

Projekt obejmuje zarówno kwestie techniczne, jak status elementów balkonów i urządzeń pomiarowych, jak i organizację pracy wspólnoty. Przewiduje także nowe uprawnienia wspólnoty wobec właścicieli oraz prostsze zasady podejmowania uchwał.

Ustawa o własności lokali – najważniejsze projektowane zmiany

Balkon i liczniki – kto ma za nie odpowiadać?

Projekt UD312 ma zakończyć spory o to, czy balkon jest częścią lokalu, czy nieruchomości wspólnej. Obecnie odpowiedź często zależy od konkretnej konstrukcji budynku i treści orzeczeń wydanych w podobnych sprawach. Orzeczenie dotyczące jednego rozwiązania architektonicznego nie zawsze można bezpośrednio zastosować do innego budynku.

Według projektu nieruchomość wspólną mają stanowić elementy konstrukcyjne balkonu, loggii lub tarasu, w szczególności dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada oraz części będące fragmentem elewacji. Wspólnota odpowiadałaby za ich utrzymanie. Właściciel lokalu odpowiadałby natomiast za wewnętrzną przestrzeń balkonu, czyli powierzchnię, z której korzysta na co dzień.

Nie oznacza to jednak, że w każdym budynku granica będzie wyglądała identycznie. Ostateczna ocena może zależeć od architektury, funkcji balkonu i sposobu jego użytkowania. Jeżeli balkon stanowi część wspólnego ciągu komunikacyjnego albo jest przeznaczony do użytku ogółu właścicieli, jego kwalifikacja może być szersza.

Projekt przesądza także status urządzeń służących do rozliczania mediów. Do nieruchomości wspólnej mają zostać zaliczone:

• ciepłomierze
• wodomierze
• podzielniki kosztów ciepła montowane na grzejnikach
• elementy systemu służące do wspólnego rozliczania mediów w budynku

Wspólnota miałaby odpowiadać za montaż, wymianę, legalizację, konserwację i naprawy tych urządzeń. Właściciel lokalu nie mógłby samodzielnie ingerować w urządzenie pomiarowe. Projekt przewiduje wyjątek dotyczący sytuacji, w której właściciel wodomierza wynika z indywidualnej umowy zawartej z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym.

Głosowanie i zarządzanie wspólnotą

Jednym z głównych celów projektu jest ograniczenie sytuacji, w których wspólnota nie może podjąć decyzji z powodu niskiej aktywności właścicieli. Zmiana ma dotyczyć uchwał podejmowanych z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów, zarówno wyłącznie w trybie obiegowym, jak i w trybie mieszanym.

Przy uchwale podejmowanej wyłącznie na zebraniu nadal miałaby obowiązywać bezwzględna większość udziałów, czyli więcej niż połowa wszystkich udziałów. Jeżeli jednak głosy byłyby zbierane indywidualnie, uchwała mogłaby zostać przyjęta zwykłą większością udziałów właścicieli, którzy oddali głos. Projekt zakłada również minimalny, dwutygodniowy termin głosowania oraz maksymalny termin wynoszący dwa miesiące.

Elektroniczna forma komunikacji ma zostać zrównana z formą pisemną. Dotyczyłoby to między innymi zawiadomień o zebraniu, przekazywania informacji o uchwałach oraz oddawania głosów w trybie obiegowym. Wspólnota miałaby też prowadzić księgę protokołów uchwał, co ułatwiłoby odtworzenie przebiegu procesu decyzyjnego.

Projekt przewiduje także uporządkowanie kompetencji zarządu i zarządcy. Najważniejsze planowane rozwiązania obejmują:

• możliwość zarządzania wspólnotą przez zarządcę albo przez zarząd złożony z osób fizycznych
• zdefiniowanie czynności zwykłego zarządu jako bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym
• zniesienie obowiązku protokołowania przez notariusza uchwały o powołaniu zarządcy
• wydłużenie terminu przedstawienia pisemnego sprawozdania zarządu do końca kwietnia
• umożliwienie właścicielom samodzielnego zwołania zebrania, gdy zarząd nie wykonuje tego obowiązku na wniosek właścicieli posiadających co najmniej 1/10 udziałów

W projekcie uregulowano również fundusz remontowy i inne fundusze celowe. Miałyby one stanowić majątek wspólnoty, a ich utworzenie wymagałoby uchwały właścicieli. Środki funduszu remontowego byłyby przeznaczone na finansowanie wydatków remontowych i modernizacyjnych, odrębnie od środków wykorzystywanych na bieżącą eksploatację.

Obowiązki właścicieli lokali i możliwe sankcje

Projekt rozszerza obowiązek współpracy właściciela z zarządem lub zarządcą. Udostępnienie lokalu ma być wymagane w związku z okresową albo doraźną kontrolą instalacji i urządzeń przeprowadzaną na podstawie przepisów Prawa budowlanego. Właściciel miałby również obowiązek wykonania zaleceń pokontrolnych.

Dostęp do lokalu byłby wymagany także w razie awarii, która powoduje szkodę albo bezpośrednio grozi jej powstaniem. Taki obowiązek dotyczyłby również sytuacji, w której sposób korzystania z lokalu zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu lub przeciwpożarowemu budynku.

W razie uporczywego uchylania się od udostępnienia lokalu zarząd albo zarządca mógłby zwrócić się do nadzoru budowlanego o ukaranie właściciela grzywną. W sytuacji nagłego zagrożenia, przy odmowie dostępu, projekt przewiduje wejście do lokalu w asyście Policji lub straży pożarnej. Konkretne zastosowanie tych uprawnień będzie zależało od spełnienia przesłanek określonych w ostatecznych przepisach.

Projektowany obowiązek zwiększa możliwości kontroli wspólnoty, ale jednocześnie ogranicza swobodę właściciela w sytuacjach, w których dostęp do lokalu jest potrzebny do ochrony całego budynku. Kontrola powinna pozostawać związana z konkretną przyczyną, zakresem czynności i zasadami bezpieczeństwa.

Nowe przepisy mają także wprowadzić termin płatności zaliczek na media rozliczane przez wspólnotę. Zaliczki na ciepło, wodę, odprowadzanie ścieków oraz opłaty za odbiór odpadów komunalnych trzeba byłoby uiszczać do 10. dnia każdego miesiąca.

Wspólnota mogłaby również podwyższyć zaliczkę właścicielowi, którego sposób korzystania z lokalu generuje dodatkowe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie byłaby to jednak opłata ustalana dowolnie. Wspólnota musiałaby wykazać rzeczywiste dodatkowe koszty, przygotować ich kalkulację i przyjąć uchwałę określającą podwyższenie.

Odpowiedzialność wspólnoty i roszczenia wobec dewelopera

Projekt zakłada doprecyzowanie statusu wspólnoty mieszkaniowej. Ma ona zostać określona jako jednostka organizacyjna bez osobowości prawnej, wyposażona w zdolność do czynności prawnych i prawo do posiadania własnego majątku związanego z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Wspólnota mogłaby samodzielnie dochodzić roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej, występując z powództwem na rzecz właścicieli lokali. Obecnie w praktyce często konieczne jest uzyskanie cesji roszczeń od właścicieli. Zebranie kompletu cesji bywa trudne, przez co wspólnota może nie być w stanie dochodzić pełnego odszkodowania za wady części wspólnych.

Projekt przewiduje także doprecyzowanie odpowiedzialności właścicieli za zobowiązania wspólnoty. Byłaby to odpowiedzialność subsydiarna, czyli aktualizująca się dopiero wtedy, gdy egzekucja z majątku wspólnoty okaże się bezskuteczna. Właściciel odpowiadałby w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Ograniczenia w wyodrębnianiu lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego

Projekt odnosi się także do wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Celem jest ograniczenie sytuacji, w których obiekt formalnie przeznaczony do innej funkcji jest dzielony na lokale wykorzystywane jak mieszkania, mimo że nie spełnia wymagań technicznych lub planistycznych przewidzianych dla budynków mieszkalnych.

Wyodrębnienie lokalu w takim budynku miałoby być możliwe tylko po spełnieniu wymogów techniczno-budowlanych oraz warunków określonych w uchwale rady gminy. Projekt przewiduje wyjątek dla budynków wybudowanych przed 1 stycznia 2027 r. oraz dla inwestycji, dla których przed tą datą wydano prawomocne pozwolenie na budowę.

Kiedy zmiany mogą wejść w życie?

Na październik 2026 r. projekt UD312 znajdował się na etapie Stałego Komitetu Rady Ministrów. Nie został jeszcze uchwalony przez Sejm i Senat ani podpisany przez Prezydenta RP. Oznacza to, że właściciele lokali powinni nadal stosować obowiązujące przepisy, a nie rozwiązania opisane w projekcie.

Wcześniej wskazywano, że przepisy mogłyby wejść w życie po 30 dniach od ogłoszenia ustawy, z wyjątkami dotyczącymi między innymi istniejących umów o sposobie zarządu oraz inwestycji rozpoczętych przed 1 stycznia 2027 r. Przy obecnym etapie prac nie da się jednak podać pewnej daty wejścia w życie. Realny termin może przypaść na końcówkę 2026 r. albo 2027 r., ale zależy od dalszego przebiegu procedury legislacyjnej i ostatecznego brzmienia ustawy.

Dla właściciela lokalu najważniejsza informacja jest prosta: projekt UD312 może zmienić zasady działania wspólnoty, ale do czasu zakończenia prac legislacyjnych nie zastępuje obowiązującej ustawy o własności lokali.