Wspólnota mieszkaniowa – ile lokali musi być w budynku?
Mała wspólnota mieszkaniowa obejmuje maksymalnie 3 lokale – zarówno wyodrębnione, jak i niewyodrębnione. Od 4 lokali mamy do czynienia z dużą wspólnotą. Wspólnota powstaje z mocy prawa już w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu, a liczba lokali decyduje przede wszystkim o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną.
Ile lokali tworzy małą wspólnotę mieszkaniową?
Przy ustalaniu liczby lokali bierze się pod uwagę nie tylko lokale wyodrębnione, ale także te, które nadal należą do dotychczasowego właściciela, na przykład dewelopera. Jeżeli ich łączna liczba nie przekracza trzech, budynek funkcjonuje jako mała wspólnota mieszkaniowa.
Trzy lokale to wciąż mała wspólnota. Duża wspólnota zaczyna się dopiero przy czwartym lokalu, niezależnie od tego, czy są to mieszkania, lokale użytkowe, czy połączenie obu rodzajów.
Próg ten obowiązuje od 1 stycznia 2020 r. Wcześniej za małą wspólnotę uznawano zasadniczo taką, w której znajdowało się do siedmiu lokali. Zmiana nie spowodowała powstania nowej wspólnoty. Zmieniła natomiast przepisy dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną.
Mała i duża wspólnota – różnice prawne
Małe wspólnoty działają, co do zasady, na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Duże wspólnoty podlegają przede wszystkim Ustawie o własności lokali. Różnica wpływa na sposób reprezentacji, podejmowania decyzji oraz organizację zarządu.
| Cecha | Mała wspólnota – do 3 lokali | Duża wspólnota – powyżej 3 lokali |
|---|---|---|
| Podstawa prawna | Przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności | Ustawa o własności lokali |
| Zarząd | Brak ustawowego obowiązku powołania formalnego zarządu | Właściciele muszą wybrać jednoosobowy lub kilkuosobowy zarząd |
| Podejmowanie decyzji | Większość udziałów przy zwykłym zarządzie, jednomyślność przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd | Uchwały podejmowane co do zasady większością udziałów |
Właściciele małej wspólnoty mogą jednak umownie ustalić inny sposób zarządzania, w tym powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Taka zmiana wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
Jak podejmuje się decyzje we wspólnocie?
W małej wspólnocie właściciele zarządzają nieruchomością bez obowiązkowej struktury zarządu. Przy czynnościach zwykłego zarządu, czyli bieżących działaniach dotyczących utrzymania nieruchomości, wystarcza zgoda większości współwłaścicieli obliczana według udziałów.
Inaczej wygląda sytuacja przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd. Należą do nich między innymi poważne przebudowy, zmiana przeznaczenia części wspólnej, zmiana udziałów czy nadbudowa. W małej wspólnocie takie działania wymagają zgody wszystkich właścicieli. Brak porozumienia może prowadzić do konieczności wystąpienia do sądu.
Najważniejsze różnice w codziennym zarządzaniu przedstawiają się następująco:
- Mała wspólnota – właściciele współdziałają bez obowiązkowego zarządu, a przy poważniejszych decyzjach potrzebna jest jednomyślność.
- Duża wspólnota – zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz i prowadzi jej sprawy w granicach określonych ustawą.
- Mała wspólnota – czynności zwykłego zarządu mogą zostać podjęte większością udziałów.
- Duża wspólnota – decyzje wymagające uchwały zapadają co do zasady większością udziałów, co ułatwia działanie przy braku pełnej zgody.
Jednomyślność w małej wspólnocie może ułatwiać uzgadnianie spraw w zgodnej grupie właścicieli, ale sprzeciw jednej osoby potrafi zablokować większy remont lub inną istotną czynność. W takim przypadku przepisy Kodeksu cywilnego przewidują możliwość zwrócenia się do sądu.
Co dzieje się po wyodrębnieniu czwartego lokalu?
Po zwiększeniu liczby lokali do czterech wspólnota automatycznie przechodzi pod reżim właściwy dla dużych wspólnot. Może do tego dojść na przykład po adaptacji poddasza i wyodrębnieniu powstałego lokalu. Nie trzeba tworzyć nowej wspólnoty, ale właściciele muszą dostosować sposób zarządzania do Ustawy o własności lokali.
W dużej wspólnocie powołanie zarządu jest obowiązkowe. Jeżeli właściciele nie wybiorą zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością w wymaganej formie, sąd może ustanowić zarządcę przymusowego. Zarząd odpowiada za reprezentowanie wspólnoty oraz prowadzenie spraw nieruchomości wspólnej.
Najprostsza reguła jest więc następująca: 1–3 lokale oznaczają małą wspólnotę, a 4 lub więcej – dużą. Właściwa liczba lokali obejmuje lokale wyodrębnione i niewyodrębnione, a nie tylko mieszkania należące już do poszczególnych właścicieli.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W przypadku sporu dotyczącego zarządzania nieruchomością warto skonsultować sytuację z prawnikiem.
