Wspólnota mieszkaniowa – prawa i obowiązki właścicieli lokali

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, gdy w budynku zostanie wyodrębniony i przeniesiony na właściciela pierwszy lokal. Członkostwo jest automatycznie związane z własnością mieszkania i nie można z niego zrezygnować osobnym oświadczeniem. Właściciel zyskuje prawo do współdecydowania o nieruchomości wspólnej, ale musi też ponosić koszty jej utrzymania, przestrzegać uchwał i udostępniać lokal w uzasadnionych przypadkach.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnotę tworzą wszyscy właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w danej nieruchomości. Jej zadaniem jest zarządzanie częściami wspólnymi budynku i gruntem, które nie należą wyłącznie do jednego lokalu. Są to między innymi dach, elewacja, fundamenty, klatki schodowe, windy, instalacje wspólne, pomieszczenia gospodarcze oraz dojścia i dojazdy.

Podstawą działania wspólnoty jest Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. Wspólnota nie ma osobowości prawnej, ale jest jednostką organizacyjną, której ustawa przyznaje zdolność prawną. Może więc nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, zawierać umowy, pozywać i być pozywana.

Właściciel lokalu jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Jego udział wynika z powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi w stosunku do łącznej powierzchni wszystkich lokali i pomieszczeń. Udział wpływa zarówno na wysokość części kosztów, jak i zasadniczo na wagę głosu podczas podejmowania uchwał.

Mała i duża wspólnota – jakie są różnice?

Po zmianach obowiązujących od 1 stycznia 2020 r. decydująca jest liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, a nie sama liczba właścicieli. Mała wspólnota obejmuje do trzech lokali włącznie, natomiast duża wspólnota działa wtedy, gdy lokali jest więcej niż trzy.

W dużej wspólnocie uchwała może zostać podjęta na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo w trybie mieszanym. Właściciele mogą też w określonych sytuacjach żądać głosowania według zasady „jeden właściciel – jeden głos”. Dotyczy to między innymi przypadku, gdy większość udziałów należy do jednego właściciela, a żądanie zgłoszą właściciele mający łącznie co najmniej jedną piątą udziałów.

Prawa właściciela lokalu

Właściciel nie jest wyłącznie płatnikiem zaliczek. Może kontrolować sposób zarządzania nieruchomością i wpływać na decyzje dotyczące budynku. Do najważniejszych praw należą:

• Korzystanie z lokalu i części wspólnych zgodnie z ich przeznaczeniem i w sposób, który nie narusza praw innych właścicieli.
• Udział w podejmowaniu decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej, w tym głosowanie nad uchwałami.
• Wgląd w dokumentację wspólnoty, taką jak umowy, faktury, sprawozdania, protokoły zebrań i rozliczenia.
• Zgłaszanie wniosków i inicjatyw dotyczących remontów, kosztów, bezpieczeństwa oraz sposobu korzystania z części wspólnych.
• Udział w wyborze i odwołaniu zarządu albo wpływ na wybór zewnętrznego zarządcy.
• Zwołanie zebrania na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej jedną dziesiątą udziałów, jeżeli zachodzi potrzeba omówienia pilnej sprawy.

Właściciel może korzystać także z pożytków i przychodów uzyskiwanych przez nieruchomość wspólną, na przykład z najmu powierzchni pod reklamę. Sposób wykorzystania tych środków może określić uchwała. Nadwyżka co do zasady przypada właścicielom proporcjonalnie do ich udziałów, chyba że właściciele postanowią przeznaczyć ją na remont lub inną wspólną inwestycję.

Obowiązki właściciela lokalu

Obowiązki właściciela dotyczą zarówno jego lokalu, jak i części wspólnych. Najważniejsze z nich obejmują:

• Terminowe uiszczanie zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną.
• Ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem własnego lokalu, w tym opłat za media, odpady, wodę, ogrzewanie i niezbędne naprawy.
• Uczestniczenie w kosztach remontów, konserwacji, sprzątania, ubezpieczenia, podatków, dostaw mediów do części wspólnych oraz wynagrodzenia zarządu lub zarządcy.
• Udostępnienie lokalu, gdy jest to konieczne do usunięcia awarii, wykonania konserwacji, remontu albo wyposażenia budynku w dodatkową instalację.
• Przestrzeganie uchwał i regulaminów dotyczących korzystania z lokalu oraz nieruchomości wspólnej.
• Korzystanie z mieszkania i części wspólnych w sposób, który nie zakłóca spokoju ani nie utrudnia korzystania z nieruchomości innym osobom.

Wysokość kosztów związanych z nieruchomością wspólną jest zasadniczo związana z udziałem właściciela. Nie można żądać zwolnienia z opłat tylko dlatego, że nie korzysta się z windy, strychu, suszarni lub innej części wspólnej. Wyjątki dotyczące sposobu rozliczeń mogą wynikać z przepisów, uchwał albo szczególnych okoliczności danej nieruchomości.

Podział odpowiedzialności za naprawy nie zawsze jest oczywisty. Zależy między innymi od przebiegu instalacji, dokumentacji budynku i przyjętych zasad zarządu.

Zarząd i zarządca – kto podejmuje decyzje?

Właściciele mogą zarządzać nieruchomością samodzielnie albo powierzyć wykonywanie określonych czynności osobie lub firmie zewnętrznej. W dużej wspólnocie, jeśli nie ustalono odmiennego sposobu zarządu, właściciele powołują jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją wobec właścicieli, firm oraz instytucji.

Administrator nie jest tym samym co zarządca. Administrator wykonuje czynności wskazane w umowie, takie jak księgowanie wpłat, przygotowywanie rozliczeń, kontakt z wykonawcami czy organizowanie przeglądów. Nie podejmuje samodzielnie decyzji zastrzeżonych dla właścicieli albo zarządu.

Zarządca zewnętrzny może wykonywać szerszy zakres czynności, jeżeli wynika to z uchwały lub umowy o powierzeniu zarządu. Nie zastępuje jednak właścicieli w sprawach wymagających uchwały. To właściciele ustalają plan gospodarczy, wysokość opłat, zakres większych remontów i sposób przeznaczenia środków.

Przed zebraniem właściciel powinien sprawdzić kilka podstawowych kwestii:

• czy sprawozdanie finansowe pokazuje przychody, koszty i saldo wspólnoty,
• czy plan gospodarczy obejmuje planowane remonty i źródła ich finansowania,
• czy zaległości właścicieli wpływają na płynność finansową wspólnoty,
• czy przedstawione uchwały zawierają konkretny zakres prac, koszt i sposób rozliczenia,
• czy do porządku obrad można dodać pytania lub wnioski dotyczące zarządu.

Kiedy potrzebna jest uchwała właścicieli?

Zarząd może samodzielnie wykonywać czynności zwykłego zarządu, czyli działania związane z bieżącym utrzymaniem budynku. Czynności przekraczające ten zakres wymagają uchwały właścicieli. W szczególności chodzi o:

• ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy,
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego i ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu,
• zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, na przykład przekształcenie wózkowni w inne pomieszczenie,
• udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
• zmianę wysokości udziałów albo podział nieruchomości wspólnej,
• nabycie nieruchomości przez wspólnotę lub wytoczenie określonego powództwa,
• ustalenie sposobu prowadzenia ewidencji kosztów i zaliczek,
• ustalenie sposobu rozliczania kosztów urządzeń służących kilku lokalom.

Wspólnota a spółdzielnia mieszkaniowa

Wspólnota i spółdzielnia mogą zarządzać budynkami mieszkalnymi, ale mają inną konstrukcję prawną i inny sposób podejmowania decyzji.

Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty?

Właściciel, który uważa uchwałę za wadliwą, może zaskarżyć ją do sądu. Nie wystarczy jednak sama niezgoda z treścią decyzji. Znaczenie mają naruszenia prawa, umowy właścicieli, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo uzasadnionego interesu właściciela.

1. Przeanalizuj uchwałę i sposób jej podjęcia. Sprawdź jej treść, wynik głosowania, sposób liczenia udziałów, zawiadomienie o zebraniu oraz dokumenty stanowiące podstawę decyzji.
2. Zachowaj termin. Powództwo trzeba wytoczyć w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów.
3. Wskaż konkretną podstawę zaskarżenia. Należy wyjaśnić, na czym polega niezgodność uchwały z prawem, naruszenie interesu właściciela lub wadliwe zarządzanie nieruchomością.
4. Złóż pozew do właściwego sądu. W postępowaniu wspólnota występuje jako strona, a właściciel powinien dołączyć uchwałę oraz dowody potwierdzające swoje stanowisko.
5. Rozważ wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały. Sąd może, ale nie musi, wstrzymać jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Samo wniesienie pozwu nie oznacza automatycznego wstrzymania uchwały. Przy sporze o poważne wydatki, remont, sposób rozliczeń albo decyzję mogącą wywołać trudne do odwrócenia skutki warto skonsultować dokumenty z prawnikiem przed upływem terminu.

Znajomość praw i obowiązków pozwala właścicielowi realnie wpływać na zarządzanie budynkiem. Wspólnota nie odbiera prawa własności lokalu, lecz porządkuje zasady wspólnego korzystania z nieruchomości i finansowania części, z których korzystają wszyscy.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W przypadku sporu dotyczącego uchwały, kosztów zarządu lub odpowiedzialności za remont warto skonsultować aktualny stan prawny z radcą prawnym albo adwokatem.