Wspólnota mieszkaniowa w domu – zasady, obowiązki, prawa

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali znajdujących się w jednej nieruchomości. Powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu i nie jest ani firmą, ani spółdzielnią mieszkaniową. Właściciele wspólnie decydują o nieruchomości wspólnej, ponoszą koszty jej utrzymania i wybierają sposób zarządzania budynkiem.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnotę tworzą wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych w konkretnym budynku lub zespole budynków, które należą do jednej nieruchomości. Członkostwo nie wymaga podpisania dodatkowej umowy. Jest związane z własnością lokalu, dlatego nabywca mieszkania staje się członkiem wspólnoty, a zbywca traci ten status.

Podstawowym aktem regulującym jej funkcjonowanie jest Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. W sprawach nieuregulowanych stosuje się także przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności. Wspólnota ma zdolność prawną, więc może między innymi zawierać umowy, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Nie jest jednak przedsiębiorstwem prowadzącym działalność gospodarczą.

Wspólnoty nie należy utożsamiać ze spółdzielnią mieszkaniową. Spółdzielnia jest odrębną osobą prawną, ma członków i własny majątek, natomiast wspólnota obejmuje właścicieli lokali związanych z jedną nieruchomością. Wspólnota nie powstaje na podstawie dobrowolnej deklaracji – tworzy się automatycznie, gdy zostanie wyodrębniony pierwszy lokal.

Co obejmuje nieruchomość wspólna?

Nieruchomość wspólna to grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W typowym domu wielorodzinnym będą to między innymi fundamenty, dach, elewacja, klatka schodowa, korytarze, winda, piony instalacyjne i elementy konstrukcyjne budynku.

Granica między lokalem a częścią wspólną nie zawsze przebiega w oczywistym miejscu. Właściciel odpowiada za utrzymanie wnętrza swojego lokalu, ale instalacje lub elementy konstrukcyjne obsługujące więcej niż jeden lokal mogą należeć do nieruchomości wspólnej. Ostateczne znaczenie mają dokumentacja budynku, treść aktów ustanowienia odrębnej własności oraz przepisy prawa.

Udział w nieruchomości wspólnej

Z własnością lokalu wiąże się udział w nieruchomości wspólnej. Jest on ułamkiem określającym, jaka część wspólnego gruntu i budynku przypada na dany lokal. Udział najczęściej wynika ze stosunku powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

Udział ma znaczenie przede wszystkim przy rozliczaniu kosztów i głosowaniu. Co do zasady właściciele ponoszą wydatki związane z nieruchomością wspólną proporcjonalnie do swoich udziałów. W zwykłym trybie uchwały są podejmowane większością głosów liczoną według udziałów, a nie według liczby mieszkań.

Jak wspólnota podejmuje decyzje?

Właściciele podejmują decyzje w formie uchwał. Zarząd wspólnoty wykonuje przyjęte ustalenia, prowadzi bieżące sprawy i reprezentuje wspólnotę, ale nie zastępuje właścicieli w podejmowaniu decyzji wymagających ich zgody.

Typowa procedura podjęcia uchwały wygląda następująco:

1. Inicjatywa – zarząd, zarządca albo właściciele przedstawiają sprawę wymagającą decyzji.
2. Przedstawienie projektu – właściciele otrzymują informacje o planowanym działaniu, kosztach i sposobie finansowania.
3. Głosowanie – głosy można oddać na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów.
4. Podliczenie i ogłoszenie wyniku – zarząd ustala wynik głosowania i informuje właścicieli o przyjęciu lub odrzuceniu uchwały.

Najczęściej decyduje większość udziałów. Ustawa przewiduje jednak sytuacje, w których właściciele mogą przyjąć zasadę „jeden właściciel – jeden głos”, a także przypadki wymagające szczególnej zgody. Sam fakt posiadania większego mieszkania nie daje prawa do samodzielnego rozstrzygania wszystkich spraw, ale zwiększa siłę głosu w podstawowym modelu głosowania.

Czynności zwykłego zarządu obejmują bieżące utrzymanie budynku, usuwanie awarii, zawieranie typowych umów eksploatacyjnych czy zlecanie koniecznych przeglądów. Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli. Mogą to być w szczególności:

• zaciągnięcie kredytu lub innego większego zobowiązania przez wspólnotę,
• duża modernizacja albo przebudowa części wspólnych,
• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
• ustanowienie lub zmiana praw obciążających nieruchomość wspólną.

Zakres wymaganej zgody zależy od rodzaju czynności i konkretnych okoliczności. Właściciel, który uważa, że uchwała narusza przepisy, jego interes albo zasady prawidłowego zarządzania, może zaskarżyć ją do sądu w terminie przewidzianym w ustawie.

Jakie są koszty i obowiązki właścicieli?

Właściciele wpłacają zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Wydatki dotyczą całego budynku, a nie tylko lokalu osoby dokonującej wpłaty. Do typowych kosztów należą:

• media zużywane w częściach wspólnych, takie jak energia elektryczna klatki schodowej,
• sprzątanie, wywóz odpadów dotyczący części wspólnych i bieżąca konserwacja,
• przeglądy techniczne, naprawy oraz usuwanie awarii,
• ubezpieczenie budynku, opłaty administracyjne i koszty obsługi księgowej,
• remonty oraz środki gromadzone na funduszu remontowym, jeśli wspólnota go utworzyła.

Właściciel powinien terminowo regulować zaliczki, dbać o swój lokal i umożliwić dostęp do niego, gdy jest to potrzebne do usunięcia awarii, wykonania przeglądu albo remontu części wspólnych. Odpowiada też za szkody wynikające z niewłaściwego użytkowania lokalu.

W małych wspólnotach, obejmujących do siedmiu lokali, zasady zarządu są odmienne i w większym zakresie opierają się na przepisach o współwłasności. W budynkach z większą liczbą lokali stosuje się ustawowy model zarządu, w którym właściciele wybierają zarząd jednoosobowy albo kilkuosobowy.

Jaka jest rola administratora lub zarządcy?

Wspólnota może powierzyć bieżącą obsługę zewnętrznemu administratorowi lub zarządcy. Taka osoba albo firma może zajmować się dokumentacją, rozliczeniami, kontaktami z wykonawcami, przeglądami, zgłaszaniem awarii i przygotowaniem zebrań.

Administrator jest usługodawcą działającym na podstawie umowy zawartej ze wspólnotą. Nie staje się przez to właścicielem nieruchomości ani organem nadrzędnym wobec właścicieli. Zakres jego uprawnień wynika z umowy, uchwał i udzielonych pełnomocnictw. Nie może samodzielnie podejmować decyzji zastrzeżonych dla właścicieli.

W praktyce trzeba odróżnić zarząd właścicielski od zewnętrznego podmiotu obsługującego budynek. Zarząd jest organem wspólnoty, natomiast administrator wykonuje określone czynności na jej zlecenie. Właściciele mogą kontrolować dokumentację, żądać informacji o wydatkach i oceniać sposób wykonywania umowy.

Prawa właściciela lokalu we wspólnocie

Właściciel ma prawo uczestniczyć w zebraniach, głosować nad uchwałami i wpływać na sposób zarządzania nieruchomością. Może także żądać wglądu w dokumentację wspólnoty, w tym uchwały, umowy, rozliczenia i dokumenty dotyczące wydatków.

Jeżeli decyzja większości narusza przepisy lub uzasadniony interes właściciela, możliwe jest jej zaskarżenie do sądu na zasadach określonych w ustawie. Wspólnota działa przez właścicieli, dlatego kontrola finansów i udział w głosowaniach są podstawowymi sposobami wpływania na sprawy budynku.

Najważniejsze jest rozróżnienie ról: wspólnota to właściciele, zarząd wykonuje ich decyzje, a administrator świadczy uzgodnione usługi. Udział w nieruchomości wspólnej wpływa zarówno na koszty, jak i na siłę głosu, dlatego jego wysokość ma znaczenie przy codziennym funkcjonowaniu budynku.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. W sprawie konkretnej uchwały, sporu lub odpowiedzialności za część budynku warto skonsultować dokumentację nieruchomości z prawnikiem.