Co obejmuje gwarancja dewelopera? Najważniejsze informacje

Gwarancja dewelopera obejmuje wyłącznie wady i elementy wskazane w umowie lub karcie gwarancyjnej, a jej czas trwania ustala gwarant. Szerszą, ustawową ochronę zapewnia rękojmia – przy nieruchomości co do zasady obowiązuje przez 5 lat od wydania lokalu i obejmuje wady fizyczne oraz prawne.

Rękojmia a gwarancja dewelopera – czym się różnią?

Rękojmia i gwarancja służą ochronie nabywcy, ale nie są tym samym instrumentem. Rękojmia wynika z przepisów Kodeksu cywilnego i przysługuje kupującemu z mocy prawa. Gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem dewelopera, producenta albo wykonawcy. Jej zakres zależy od treści umowy, karty gwarancyjnej lub innego dokumentu gwarancyjnego.

Jeżeli deweloper udzielił gwarancji, możesz wybrać, czy zgłosisz usterkę na jej podstawie, czy skorzystasz z rękojmi. Gwarancja nie zastępuje rękojmi. Wobec konsumenta deweloper nie może skutecznie wyłączyć ani ograniczyć ustawowej odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

Rękojmia – ustawowy fundament ochrony

Rękojmia oznacza odpowiedzialność sprzedawcy za wadę nieruchomości. W przypadku mieszkania od dewelopera chodzi o lokal, dom albo inne składniki objęte umową sprzedaży. Odpowiedzialność nie zależy od tego, czy deweloper wiedział o wadzie. Istotne jest to, że wada istniała w chwili wydania nieruchomości albo wynikała z przyczyny tkwiącej w niej w tym momencie.

Okres rękojmi przy nieruchomości wynosi 5 lat od dnia wydania lokalu. Zwykle będzie to dzień przekazania nieruchomości nabywcy, ustalany na podstawie dokumentów i protokołu odbioru. W umowie nie można skrócić tego okresu wobec konsumenta. Zapisy, które uzależniają wygaśnięcie rękojmi od krótszego terminu gwarancji, mogą być bezskuteczne.

Wady fizyczne mieszkania i budynku

Wada fizyczna występuje wtedy, gdy lokal nie ma właściwości uzgodnionych w umowie, nie nadaje się do zwykłego użytkowania, jest niekompletny albo został wykonany niezgodnie z projektem, standardem lub zapewnieniami dewelopera. Przykłady wad objętych rękojmią to:

• nieszczelne okna, drzwi balkonowe lub instalacje
• krzywe ściany, posadzki i inne wady wykonawcze
• zawilgocenie, nieprawidłowa wentylacja albo przeciekanie
• metraż lub układ lokalu niezgodny z umową
• brak elementu, który miał zostać przekazany nabywcy, na przykład komórki lokatorskiej
• niewłaściwa izolacja akustyczna lub termoizolacyjna

Rękojmia może obejmować także części wspólne budynku, takie jak dach, elewacja, garaż, winda, klatka schodowa czy wspólne instalacje. Balkon lub taras przypisany do konkretnego mieszkania może być częścią wspólną przeznaczoną do indywidualnego użytkowania. Wtedy roszczenia wobec dewelopera zwykle dochodzone są za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy, który reprezentuje właścicieli.

Wady prawne nieruchomości

Wada prawna nie dotyczy stanu technicznego lokalu. Powstaje na przykład wtedy, gdy nieruchomość jest własnością osoby trzeciej, została obciążona prawem osoby trzeciej albo jej używanie lub rozporządzanie nią ogranicza orzeczenie sądu lub decyzja organu.

W ramach rękojmi nabywca może żądać usunięcia wady, obniżenia ceny, a w przypadku wady istotnej także odstąpienia od umowy, o ile spełnione są wymagania ustawowe. Przy nieruchomościach odstąpienie jest środkiem daleko idącym, dlatego przy sporze dotyczącym poważnej wady warto skonsultować dokumenty z prawnikiem lub rzeczoznawcą.

Czego nie obejmuje rękojmia?

Rękojmia dotyczy wad wykonawczych i prawnych, a nie każdej usterki pojawiającej się w czasie korzystania z mieszkania. Deweloper może odmówić odpowiedzialności, jeżeli problem powstał już po wydaniu lokalu z przyczyn leżących po stronie właściciela albo wynika ze zwykłego zużycia. Ochrona nie obejmuje w szczególności:

• naturalnego zużycia materiałów i elementów eksploatacyjnych
• uszkodzeń mechanicznych powstałych podczas przeprowadzki, remontu lub niewłaściwego użytkowania
• skutków samowolnych przeróbek instalacji albo ingerencji w konstrukcję lokalu
• wad, o których kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy i które zaakceptował
• problemów wynikających z braku wymaganej konserwacji lub użytkowania niezgodnego z instrukcją

Granica między wadą wykonawczą a eksploatacyjną zależy od przyczyny problemu. Pęknięcie wynikające z błędu wykonania może podlegać rękojmi, natomiast rysa powstała podczas samodzielnego remontu już nie. Samo stwierdzenie, że usterka pojawiła się po odbiorze, nie przesądza jeszcze o odmowie odpowiedzialności.

Jak zgłosić wadę deweloperowi?

Najlepiej zgłosić wadę niezwłocznie po jej zauważeniu, nawet jeśli przepisy nie nakładają na konsumenta tak rygorystycznego obowiązku jak w niektórych dawnych regulacjach. Szybkie zgłoszenie ogranicza rozmiar szkody i ułatwia wykazanie, że problem nie wynika z niewłaściwego użytkowania.

Reklamację złóż w formie pozwalającej udowodnić jej wysłanie i doręczenie. Może to być pismo, wiadomość elektroniczna, jeśli deweloper dopuszcza taką formę, albo zgłoszenie przez wskazany system obsługi posprzedażowej. Dołącz zdjęcia, a przy usterkach związanych z działaniem urządzeń także krótki film.

1. Sprawdź, czy wada dotyczy lokalu, części wspólnej lub konkretnego urządzenia objętego odrębną gwarancją.
2. Opisz dokładnie miejsce, charakter i zakres problemu oraz wskaż, kiedy go zauważyłeś.
3. Dołącz protokół odbioru, zdjęcia, nagrania i inne dokumenty potwierdzające niezgodność.
4. Określ żądanie, na przykład usunięcie wady na koszt dewelopera albo obniżenie ceny.
5. Zachowaj kopię zgłoszenia, potwierdzenie doręczenia i całą korespondencję dotyczącą naprawy.

Deweloper powinien ustosunkować się do żądania konsumenta w terminie 14 dni. Brak odpowiedzi w tym czasie oznacza co do zasady uznanie żądania za uzasadnione, jeżeli przepisy przewidują ten skutek dla konkretnego roszczenia. Nie oznacza to jednak automatycznego zakończenia naprawy. Samo usunięcie wady powinno nastąpić w rozsądnym czasie i bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Termin zależy od rodzaju usterki, technologii naprawy, dostępności materiałów i warunków wykonania prac.

Odbiór techniczny nie zamyka drogi do reklamacji. Wady ukryte mogą ujawnić się dopiero po uruchomieniu instalacji, zmianie temperatury lub rozpoczęciu normalnego użytkowania lokalu. Protokół odbioru warto sporządzić starannie, ale nie trzeba zakładać, że niewpisanie każdej wady w protokole oznacza utratę praw.

Jeśli deweloper odrzuci reklamację, poproś o uzasadnienie na piśmie. Przy sporze o przyczynę usterki pomocna może być opinia niezależnego rzeczoznawcy budowlanego. W przypadku poważnej wady, odmowy wykonania naprawy lub sporu o obniżenie ceny warto skorzystać z pomocy prawnika.

Co obejmuje gwarancja dewelopera?

Zakres gwarancji wynika z dokumentu gwarancyjnego. Może obejmować całe mieszkanie, wybrane prace albo konkretne elementy, takie jak stolarka okienna, drzwi, brama garażowa, instalacja lub urządzenie techniczne. Gwarant może określić czas ochrony, sposób zgłoszenia, terminy naprawy i warunki, na przykład obowiązek wykonywania przeglądów.

Jeżeli deweloper nie określił terminu gwarancji, przepisy o gwarancji mogą przewidywać 2 lata od wydania rzeczy. Nie należy jednak automatycznie zakładać, że każda gwarancja na mieszkanie trwa dokładnie dwa lata. Decydujące znaczenie ma treść konkretnego oświadczenia gwarancyjnego. Przy oknach, windach czy urządzeniach możliwe jest także przekazanie nabywcy gwarancji producenta. Wtedy zgłoszenie może kierować się bezpośrednio do producenta, zgodnie z dokumentacją.

Gwarancja bywa wygodna przy drobnych usterkach, zwłaszcza gdy działa sprawny serwis producenta. Przy wadzie istotnej, spornej albo wykraczającej poza zamkniętą listę gwarancyjną bezpieczniej przeanalizować możliwość skorzystania z rękojmi. Wybranie gwarancji nie pozbawia nabywcy prawa do rękojmi, ale każde zgłoszenie powinno jasno wskazywać, z którego uprawnienia korzystasz.

Rękojmia jest ustawowym minimum ochrony, a gwarancja dodatkowym zobowiązaniem. Po wykryciu wady sprawdź dokumenty, wykonaj dokumentację i złóż pisemne zgłoszenie. Nie podpisuj oświadczenia o zrzeczeniu się rękojmi bez konsultacji, ponieważ takie postanowienie wobec konsumenta może być nieważne.