Co to jest najem okazjonalny mieszkania i jak go zawrzeć?

Najem okazjonalny to szczególna forma najmu mieszkania przeznaczona przede wszystkim dla prywatnych właścicieli. Umowa musi być zawarta na czas określony, a najemca składa u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje inny lokal, w którym może zamieszkać po zakończeniu najmu. Wynajmujący musi też zgłosić umowę do właściwego Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Co to jest najem okazjonalny mieszkania?

Najem okazjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów. Może ją zawrzeć osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, i mieć formę pisemną pod rygorem nieważności.

Ta forma najmu wzmacnia pozycję właściciela, gdy najemca przestaje płacić albo nie chce wyprowadzić się po wygaśnięciu umowy. Nie oznacza jednak możliwości usunięcia lokatora w dowolnym momencie. Wypowiedzenie musi mieć podstawę w ustawie lub w umowie, a sama egzekucja wymaga zachowania określonej procedury.

Najem okazjonalny a zwykły najem – najważniejsze różnice

Najem okazjonalny wiąże się z większą liczbą formalności, ale daje właścicielowi uproszczoną drogę odzyskania lokalu. Najważniejsze różnice przedstawia tabela:

Cecha	Najem okazjonalny	Najem zwykły
Eksmisja	Po uzyskaniu klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego sprawę można skierować do komornika	Zwykle konieczne jest postępowanie sądowe o eksmisję
Notariusz	Wymagany przy oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji	Nie jest wymagany
Zgłoszenie do Urzędu Skarbowego	Wynajmujący musi zgłosić umowę w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu	Brak analogicznego zgłoszenia samej umowy
Ochrona zimowa	Przepisy o ochronie przed eksmisją w okresie zimowym nie mają zastosowania w taki sam sposób jak przy zwykłym najmie	Lokator korzysta z szerszej ochrony przewidzianej w przepisach
Czas trwania	Tylko czas oznaczony, maksymalnie 10 lat	Może być oznaczony albo nieoznaczony

Brak ochrony zimowej nie oznacza, że właściciel może przeprowadzić eksmisję samodzielnie. Nadal musi korzystać z legalnej procedury, a czynności wykonuje komornik.

Jakie dokumenty są potrzebne?

Sama umowa najmu okazjonalnego powinna zostać sporządzona na piśmie. Nie musi być w całości aktem notarialnym. Aktu notarialnego wymaga tylko oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Do umowy należy dołączyć:

Akt notarialny najemcy – oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego oraz zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu.
Wskazanie innego lokalu – adres miejsca, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące będą mogli zamieszkać w razie egzekucji.
Zgodę osoby mającej tytuł prawny do wskazanego lokalu – oświadczenie o zgodzie na zamieszkanie najemcy i jego domowników.
Potwierdzenie zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego – dokument składany przez wynajmującego, istotny zwłaszcza wtedy, gdyby później potrzebna była egzekucja.

„Inny lokal” bywa nazywany lokalem zastępczym, ale nie należy utożsamiać go z lokalem socjalnym ani pomieszczeniem tymczasowym przyznawanym w ramach postępowania eksmisyjnego. Najemca nie musi być właścicielem takiego mieszkania. Zgodę może wyrazić właściciel albo inna osoba, która ma do niego tytuł prawny. Wynajmujący może zażądać, aby podpis na tym oświadczeniu został poświadczony notarialnie.

Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania pod wskazanym adresem, powinien w ciągu 21 dni od uzyskania informacji o tej sytuacji wskazać nowe miejsce. W przeciwnym razie właściciel może wypowiedzieć umowę z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego terminu.

Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego krok po kroku?

Przed podpisaniem dokumentów właściciel powinien sprawdzić nie tylko kompletność załączników, ale także wiarygodność najemcy. Najem okazjonalny ułatwia odzyskanie lokalu, lecz nie zabezpiecza przed zaległościami w czynszu ani zniszczeniami.

Ustal warunki najmu – określ strony umowy, adres i opis lokalu, wysokość czynszu, opłaty, kaucję, czas trwania oraz zasady wypowiedzenia.
Przygotuj pisemną umowę – umowa powinna być zawarta na czas określony i podpisana przez wynajmującego oraz najemcę.
Zbierz dokumenty dotyczące innego lokalu – najemca wskazuje adres, a osoba mająca tytuł prawny do tego lokalu składa zgodę na jego zamieszkanie.
Udaj się do notariusza – najemca składa akt notarialny o poddaniu się egzekucji zgodnie z art. 777 KPC. Sama umowa nie musi być podpisywana w kancelarii.
Przekaż lokal na podstawie protokołu – opisz stan mieszkania, wyposażenie i stany liczników, a dokument uzupełnij zdjęciami.
Zgłoś umowę do Urzędu Skarbowego – wynajmujący ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Zachowaj dowód złożenia zgłoszenia.

Przepisy nie wskazują, kto ponosi koszt notariusza. Strony mogą ustalić, że płaci go najemca, wynajmujący albo że koszt zostanie podzielony. Wynagrodzenie za sporządzenie oświadczenia najemcy jest ustawowo limitowane, ale do rachunku mogą dojść opłaty za wypisy aktu, VAT i ewentualne poświadczenia podpisów. Konkretna kwota zależy od kancelarii i zakresu czynności, dlatego najlepiej ustalić ją przed wizytą.

Obowiązek zgłoszenia do Urzędu Skarbowego nie zastępuje rozliczania podatku od przychodów z najmu. Przy najmie prywatnym przychód rozlicza się według zasad właściwych dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z uwzględnieniem aktualnych limitów i stawek podatkowych.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę?

Najem okazjonalny nie pozwala na dowolne wypowiedzenie umowy. Umowa wygasa z końcem okresu, na który została zawarta, albo może zostać wypowiedziana w przypadkach wskazanych w jej treści i przepisach. Właściciel powinien szczególnie uważać na obowiązek wcześniejszego pisemnego upomnienia lub wezwania, gdy wymaga tego podstawa wypowiedzenia.

Do typowych przyczyn należą:

Używanie lokalu niezgodnie z umową lub przeznaczeniem – po wcześniejszym pisemnym upomnieniu i braku poprawy.
Zaległości w opłatach – przy spełnieniu ustawowych warunków dotyczących liczby zaległych okresów, wezwania do zapłaty i terminu na uregulowanie długu.
Podnajem bez wymaganej zgody – dotyczy także oddania lokalu innej osobie do bezpłatnego używania.
Brak nowego adresu po utracie lokalu wskazanego w umowie – jeżeli najemca nie wskaże go w ciągu 21 dni od uzyskania informacji o utracie poprzedniego miejsca.

Co się dzieje, gdy najemca nie chce się wyprowadzić?

Po wygaśnięciu albo skutecznym rozwiązaniu umowy właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Dokument powinien wskazywać przyczynę ustania najmu, a podpis właściciela musi być urzędowo poświadczony. Termin na opuszczenie mieszkania nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania.

Jeżeli najemca nadal pozostaje w lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku dołącza się przede wszystkim dokument potwierdzający tytuł prawny do mieszkania, żądanie opróżnienia lokalu z dowodem doręczenia oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego.

Po nadaniu klauzuli wykonalności akt staje się tytułem wykonawczym. Właściciel może wtedy złożyć wniosek do komornika, który prowadzi egzekucję. Nie oznacza to całkowitego pominięcia sądu, ponieważ sąd nadal nadaje klauzulę wykonalności. Procedura różni się jednak od zwykłego procesu o eksmisję, w którym właściciel najpierw musi uzyskać wyrok rozstrzygający sprawę.

Brak zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni pozbawia wynajmującego uproszczonej procedury przewidzianej dla najmu okazjonalnego. Umowa nie musi przez to automatycznie stać się nieważna, ale właściciel traci najważniejszy instrument ochrony i może być zmuszony korzystać ze zwykłej drogi sądowej.

Najczęstsze pytania

Czy cała umowa musi być zawarta u notariusza?

Nie. Umowa wymaga formy pisemnej, natomiast w formie aktu notarialnego musi zostać sporządzone oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Oświadczenia dotyczące wskazanego lokalu mogą mieć formę pisemną, a poświadczenie podpisu jest potrzebne wtedy, gdy zażąda tego wynajmujący.

Czy najem okazjonalny chroni przed eksmisją zimową?

Przepisy o ochronie lokatorów w okresie zimowym nie stosują się do najmu okazjonalnego w taki sam sposób jak do zwykłego najmu. Po spełnieniu wymaganych warunków i uzyskaniu tytułu wykonawczego egzekucja może być prowadzona także zimą. Właściciel nie może jednak omijać komornika ani samodzielnie usuwać lokatora.

Czy najemca musi być właścicielem lokalu wskazanego jako zastępczy?

Nie. Wystarczy, że zgodę wyrazi właściciel tego lokalu albo osoba mająca do niego tytuł prawny. Najemca powinien zadbać o aktualność wskazanego adresu przez cały okres obowiązywania umowy.

Kto płaci za notariusza?

Ustawa nie rozstrzyga tej kwestii. Strony powinny ustalić ją przed podpisaniem umowy. Koszt może ponieść najemca, wynajmujący albo obie strony w ustalonej proporcji.

Dla prywatnego właściciela najem okazjonalny jest rozwiązaniem wartym rozważenia wtedy, gdy dodatkowe formalności i koszt aktu notarialnego uzasadnia potrzeba silniejszej ochrony. Nie eliminuje wszystkich problemów, ale przy kompletnej dokumentacji, terminowym zgłoszeniu do Urzędu Skarbowego i prawidłowym wypowiedzeniu ułatwia odzyskanie mieszkania.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej. W indywidualnej sprawie warto skonsultować dokumenty z prawnikiem lub notariuszem, zwłaszcza gdy najemca zalega z płatnościami albo odmawia opuszczenia lokalu.