Czy wspólnota mieszkaniowa może nie mieć zarządu?
To zależy od wielkości wspólnoty. Mała wspólnota, obejmująca do 3 lokali, nie musi powoływać formalnego zarządu. W dużej wspólnocie, czyli liczącej więcej niż 3 lokale, zarząd jest obowiązkowy albo właściciele muszą ustanowić inny sposób zarządzania zgodnie z ustawą o własności lokali.
Mała i duża wspólnota – jakie są różnice?
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, gdy lokale w danej nieruchomości należą do różnych właścicieli. Nie trzeba jej osobno zakładać. O sposobie zarządzania decyduje przede wszystkim liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych w budynku.
| Cecha | Mała wspólnota – do 3 lokali | Duża wspólnota – powyżej 3 lokali |
|---|---|---|
| Podstawa prawna | Przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności | Ustawa o własności lokali |
| Obowiązek zarządu | Brak obowiązku powołania formalnego zarządu | Obowiązek wyboru zarządu albo ustanowienia innego sposobu zarządzania |
| Sposób podejmowania decyzji | Zasady współwłasności, w tym zgoda większości udziałów przy zwykłym zarządzie i zgoda wszystkich przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd | Uchwały właścicieli, co do zasady większością głosów liczonych według udziałów |
W małej wspólnocie właściciele mogą zarządzać nieruchomością bez organu określanego jako zarząd wspólnoty. Działają wtedy bezpośrednio jako współwłaściciele. Mogą też powierzyć zarządzanie zewnętrznemu zarządcy, jeżeli uznają to za potrzebne.
W dużej wspólnocie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali nakazuje właścicielom podjąć uchwałę o wyborze zarządu jednoosobowego albo kilkuosobowego. Członkiem takiego zarządu może być osoba fizyczna, także spoza grona właścicieli.
Co oznacza brak zarządu w dużej wspólnocie?
Brak zarządu w dużej wspólnocie jest stanem niezgodnym z ustawowym modelem zarządzania. Sama wspólnota nadal istnieje, ale nie ma organu, który mógłby sprawnie kierować jej sprawami i reprezentować ją na zewnątrz. W praktyce prowadzi to do problemów z bieżącym utrzymaniem budynku oraz podejmowaniem decyzji.
Najczęstsze konsekwencje takiej sytuacji to:
- Paraliż decyzyjny – trudności z zawieraniem umów dotyczących dostaw mediów, sprzątania, konserwacji, przeglądów technicznych i remontów.
- Problemy z reprezentacją – brak osoby uprawnionej do składania oświadczeń w imieniu wspólnoty, prowadzenia korespondencji z urzędami i występowania przed sądem.
- Ryzyko podważenia czynności – działania osoby, która nie ma właściwego umocowania, mogą być kwestionowane przez właścicieli lub kontrahentów.
- Możliwość ustanowienia zarządcy przymusowego – każdy właściciel może zwrócić się do sądu o ustanowienie zarządcy, a jego wynagrodzenie obciąża fundusze wspólnoty.
Zarządca przymusowy jest rozwiązaniem ingerencyjnym. Sąd sięga po nie wtedy, gdy wspólnota nie potrafi zapewnić prawidłowego zarządzania. Koszt takiego zarządu ponoszą właściciele lokali, dlatego oczekiwanie na wszczęcie postępowania sądowego zwykle nie leży w interesie wspólnoty.
Jak uregulować brak zarządu?
Właściciele dużej wspólnoty mają kilka możliwości uporządkowania sytuacji. Najprostsze rozwiązanie polega na podjęciu uchwały o wyborze zarządu właścicielskiego. Może on być jednoosobowy lub wieloosobowy, a uchwała o jego wyborze co do zasady nie wymaga aktu notarialnego.
Jeżeli nikt z właścicieli nie chce pełnić tej funkcji, można rozważyć zarząd powierzony. W tym modelu zarządzanie nieruchomością przejmuje profesjonalny zarządca, którym może być osoba fizyczna albo podmiot zewnętrzny. Powierzenie zarządu wymaga zachowania formy przewidzianej w art. 18 ustawy o własności lokali, w szczególności aktu notarialnego albo uchwały zaprotokołowanej przez notariusza.
Do wyboru pozostają więc trzy ścieżki:
- Zarząd właścicielski – właściciele wybierają jedną lub kilka osób uchwałą.
- Zarząd powierzony – właściciele przekazują zarządzanie profesjonalnemu zarządcy w wymaganej formie prawnej.
- Zarządca przymusowy – sąd ustanawia go na wniosek właściciela, gdy wspólnota nie potrafi samodzielnie zapewnić zarządzania.
Zarząd właścicielski i zarząd powierzony są alternatywnymi modelami. Jeżeli wspólnota skutecznie powierzyła zarząd zewnętrznemu zarządcy, nie tworzy równocześnie zarządu właścicielskiego w rozumieniu art. 20 ustawy o własności lokali.
Co zrobić, gdy członek zarządu zrezygnował?
Rezygnacja jedynego członka zarządu albo takiej liczby osób, że zarząd utracił zdolność do działania, wymaga szybkiej reakcji. Właściciele powinni zwołać zebranie lub przeprowadzić indywidualne zbieranie głosów i podjąć uchwałę o wyborze nowego zarządu. Sam fakt, że wcześniej zarząd istniał, nie rozwiązuje problemu jego aktualnego braku.
Jeżeli właściciele nie mogą osiągnąć porozumienia, a budynek wymaga pilnych czynności, należy rozważyć profesjonalnego zarządcę. Wniosek do sądu o zarządcę przymusowego powinien być traktowany jako ostateczność, a nie jako podstawowy sposób organizacji wspólnoty.
Notatka ekspercka
Nawet gdy właściciele nie chcą osobiście zajmować się administracją, nie powinni pozostawiać dużej wspólnoty bez formalnego modelu zarządzania. Powierzenie zarządu profesjonalnemu podmiotowi może kosztować, ale pozwala zachować ciągłość reprezentacji i ograniczyć ryzyko kosztowniejszej ingerencji sądu. Warto też sprawdzić, czy osoba nazywana administratorem rzeczywiście ma umocowanie do reprezentowania wspólnoty. Samo wykonywanie czynności technicznych lub księgowych nie zawsze oznacza sprawowanie zarządu.
W skrócie, mała wspólnota do 3 lokali może działać bez formalnego zarządu na zasadach współwłasności. Duża wspólnota, obejmująca więcej niż 3 lokale, musi natomiast mieć zarząd albo skutecznie ustanowiony inny sposób zarządzania. Pozostawienie jej bez takiej struktury oznacza ryzyko paraliżu decyzyjnego, problemów z reprezentacją i ustanowienia zarządcy przymusowego na koszt właścicieli.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. W sprawie konkretnej wspólnoty należy przeanalizować uchwały, akt ustanowienia odrębnej własności lokali oraz sposób zarządu ujawniony w dokumentacji nieruchomości.
