Czy wspólnota mieszkaniowa może pobierać opłaty za parkowanie?

Wspólnota mieszkaniowa może pobierać opłaty za parkowanie na nieruchomości wspólnej, ale nie ma w tym zakresie pełnej dowolności. Jeżeli każdy właściciel ma równy dostęp do porównywalnych miejsc, pobieranie opłat co do zasady nie jest uzasadnione. Opłata może być dopuszczalna wtedy, gdy miejsc jest za mało, część właścicieli korzysta z nich wyłącznie albo jedna osoba zajmuje więcej przestrzeni niż pozostali.

Od czego zależy możliwość pobierania opłat?

Artykuł dotyczy miejsc parkingowych położonych na terenie nieruchomości wspólnej, czyli takiej części gruntu lub budynku, do której prawo mają wszyscy właściciele lokali. Nie obejmuje miejsc stanowiących odrębny lokal garażowy albo odrębny przedmiot własności. W tych przypadkach podstawą korzystania z miejsca jest inny tytuł prawny.

Jeżeli na wspólnym terenie znajduje się tyle porównywalnych miejsc, ilu jest zainteresowanych właścicieli, a każdy może korzystać z parkingu na równych zasadach, wspólnota nie powinna pobierać opłat tylko za samo korzystanie z części wspólnej. Może natomiast uporządkować parkowanie, na przykład przypisać konkretne miejsca do lokali.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy miejsc jest mniej niż chętnych, niektóre są zadaszone lub wyraźnie korzystniejsze, albo jeden właściciel chce parkować kilka samochodów. Wtedy korzystanie przez jednych może ograniczać prawa pozostałych. Opłata może służyć wyrównaniu tej nierówności, a nie karaniu kierowcy.

Podstawa prawna opłat za miejsce parkingowe

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Zasada ta jest powiązana z art. 206 Kodeksu cywilnego, który pozwala współwłaścicielowi korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie dającym się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych.

Jeżeli ktoś zajmuje miejsce w sposób wyłączający innych, korzysta z kilku miejsc albo uzyskuje uprzywilejowany dostęp do części wspólnej, może powstać obowiązek rozliczenia uzyskanej korzyści. W takim ujęciu opłata jest cywilnoprawnym rozliczeniem między współwłaścicielami. Nie stanowi mandatu ani kary administracyjnej.

Opłata za miejsce to nie kara, lecz rozliczenie cywilnoprawne za wyłączne lub uprzywilejowane korzystanie z części wspólnej.

W uchwale wspólnota powinna jasno określić wysokość i przeznaczenie opłat, zasady przydziału miejsc oraz sposób korzystania z parkingu. Przychody mogą służyć utrzymaniu nieruchomości wspólnej, na przykład zasilać fundusz remontowy, o ile wynika to z przyjętych zasad i pozostaje zgodne z przepisami.

Kiedy opłata za parkowanie jest uzasadniona?

Przykładowe sytuacje, w których wspólnota może rozważyć odpłatne korzystanie z miejsc, to:

• więcej samochodów niż dostępnych miejsc parkingowych,
• wyraźna różnica między miejscami zadaszonymi i odkrytymi,
• zajmowanie przez jednego właściciela dodatkowego miejsca kosztem innych,
• stałe korzystanie z miejsca przez jedną osobę z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli.

Sąd Najwyższy w uchwale z 10 maja 2006 r., sygn. III CZP 9/06, wskazał, że współwłaściciel korzystający z nieruchomości wspólnej z wyłączeniem pozostałych powinien rozliczyć uzyskane w ten sposób korzyści. Podobne rozumowanie zastosował Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie o sygn. I ACa 886/11, dotyczącej odpłatnych miejsc postojowych przydzielanych w drodze losowania. Znaczenie miały tam niedobór miejsc oraz jasne reguły korzystania z parkingu.

Jak sprawiedliwie przydzielić płatne miejsca?

Sama uchwała o opłatach nie wystarczy, jeśli nie określa, kto i na jakich zasadach może korzystać z miejsca. Kryteria powinny być znane wszystkim właścicielom, jednakowe dla porównywalnych sytuacji i możliwe do zweryfikowania.

Wspólnota może wykorzystać między innymi następujące metody:

• Losowanie – przejrzysty sposób przydziału, gdy chętnych jest więcej niż miejsc.
• Aukcja – metoda pozwalająca ustalić, kto zaoferuje najwyższą opłatę za ograniczone dobro.
• Przetarg – formalny sposób wyboru użytkowników według wcześniej ogłoszonych warunków.
• Rotacyjny przydział – rozwiązanie przydatne wtedy, gdy wspólnota chce okresowo zmieniać użytkowników miejsc.

Uchwała powinna też regulować rezygnację z miejsca, długotrwałe niekorzystanie z niego oraz możliwość przydzielenia stanowiska kolejnej osobie. Nie może natomiast bez uzasadnienia preferować jednych właścicieli kosztem pozostałych ani ograniczać ich praw tylko dlatego, że nie mieszkają osobiście w lokalu.

Czego wspólnota nie może zrobić?

Wspólnota nie jest organem ścigania. Nie może ustanowić w regulaminie dowolnej „opłaty karnej” za złe parkowanie i traktować jej jak mandatu. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 27 maja 2009 r., sygn. VI ACa 1124/08, uznał, że przepisy o własności lokali nie dają wspólnocie prawa do stosowania takich sankcji.

Dotyczy to także samodzielnego zakładania blokad na koła lub zlecania takich działań firmie ochroniarskiej. Wspólnota może dochodzić swoich praw w ramach relacji cywilnoprawnej, ale nie powinna podejmować działań mogących uszkodzić pojazd albo zmuszać kierowcy do zapłaty pod groźbą blokady.

Inna sytuacja może wystąpić na prawidłowo oznakowanej drodze wewnętrznej objętej strefą ruchu lub strefą zamieszkania. Wtedy policja albo straż miejska mogą egzekwować przepisy Prawa o ruchu drogowym, na przykład dotyczące parkowania w miejscu niedozwolonym. Nie oznacza to jednak, że służby rozstrzygną każdy spór o to, komu przysługuje konkretne miejsce.

Najważniejsze jest rozróżnienie między opłatą za uprzywilejowane korzystanie z deficytowej części wspólnej a karą za naruszenie regulaminu. Pierwsza może być uzasadniona uchwałą i zasadą wyrównania korzyści. Druga nie może być dowolnie nakładana przez wspólnotę.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje analizy konkretnej uchwały, dokumentów dotyczących nieruchomości ani porady prawnika.