Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym i kupić nowe?
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym i zakup nowego lokalu są możliwe bez wcześniejszego angażowania własnych oszczędności. Hipoteka nie blokuje sprzedaży, ponieważ właścicielem mieszkania pozostaje kredytobiorca. Trzeba jednak zsynchronizować dokumenty, terminy i przepływ pieniędzy – to właśnie transakcja „na zakładkę”.
Jak działa sprzedaż mieszkania z kredytem i zakup nowego?
Bank nie jest właścicielem mieszkania. Jego zabezpieczeniem jest hipoteka wpisana w dziale IV księgi wieczystej. Po sprzedaży część ceny trafia bezpośrednio na spłatę kredytu, a nadwyżka może zostać wykorzystana jako wkład własny przy zakupie nowej nieruchomości.
Najbezpieczniejszy model zakłada uzyskanie z banku promesy wykreślenia hipoteki, podpisanie umowy przedwstępnej z jasno opisanym sposobem rozliczenia oraz ustalenie takich terminów, aby sprzedaż starego lokalu i zakup nowego nie wymagały czasowego finansowania z drogich źródeł.
Transakcja na zakładkę krok po kroku
Kolejność działań ma znaczenie, ponieważ środki ze sprzedaży mieszkania mogą być potrzebne do spłaty starego kredytu i sfinansowania nowego zakupu:
- Sprawdź saldo kredytu i wartość mieszkania – poproś bank o wyliczenie kwoty potrzebnej do całkowitej spłaty na planowany dzień. Uwzględnij kapitał, odsetki oraz ewentualną opłatę za wcześniejszą spłatę. Porównaj tę sumę z realną ceną sprzedaży. Jeżeli zadłużenie przewyższa cenę, brakującą kwotę trzeba pokryć z własnych środków albo uzgodnić z bankiem inne rozwiązanie.
- Uzyskaj zaświadczenie i promesę – bank powinien wskazać aktualne zadłużenie, kwotę do spłaty, numer rachunku technicznego oraz warunek zwolnienia hipoteki po uregulowaniu należności. Promesa jest dokumentem dla kupującego i notariusza. W praktyce często obowiązuje przez 30 dni, dlatego nie zamawiaj jej zbyt wcześnie.
- Rozpocznij poszukiwanie nowego mieszkania – przed podpisaniem umowy przedwstępnej określ budżet po spłacie kredytu. Ustal, ile pieniędzy pozostanie po sprzedaży i czy potrzebujesz nowego finansowania. Przy zakupie na kredyt uwzględnij czas analizy wniosku, wyceny i wypłaty środków.
- Podpisz umowę przedwstępną – dokument powinien określać cenę, wysokość zadatku, termin aktu końcowego, sposób zapłaty oraz kwotę kierowaną na rachunek techniczny banku. Trzeba też wskazać, kiedy i na jakiej podstawie kupujący otrzyma dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki.
- Zawrzyj umowę sprzedaży u notariusza – w akcie notarialnym należy rozdzielić płatność na część przeznaczoną dla banku i pozostałą kwotę dla sprzedającego. Przy zakupie gotówkowym kupujący wykonuje przelewy zgodnie z aktem. Przy zakupie kredytowym część środków może wysłać bank kupującego.
- Spłać stare zobowiązanie i odbierz list mazalny – pieniądze trafiają na wskazany przez bank rachunek techniczny do spłaty kredytu. Po zaksięgowaniu pełnej kwoty bank wystawia list mazalny, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki. Dokument przekazuje się kupującemu lub składa w sądzie wieczystoksięgowym zgodnie z ustaleniami aktu.
- Wykorzystaj nadwyżkę przy zakupie nowego lokalu – kwota, która pozostanie po spłacie kredytu i rozliczeniu kosztów, może zasilić wkład własny. Jeżeli terminy nie są identyczne, umowa przedwstępna zakupu nowego mieszkania powinna przewidywać realistyczny termin finalizacji.
Nie zawsze trzeba spłacać kredyt przed sprzedażą. W wielu przypadkach bezpieczniej jest rozliczyć go bezpośrednio z ceny otrzymanej od kupującego. Dzięki temu nie zamrażasz oszczędności, które mogą być potrzebne przy zakupie nowego lokalu.
Kupujący z gotówką a kupujący z kredytem
Sposób finansowania zakupu przez nabywcę wpływa na czas i liczbę zaangażowanych instytucji:
| Kryterium | Kupujący z gotówką | Kupujący z kredytem |
|---|---|---|
| Czas realizacji | Zwykle krótszy, jeśli dokumenty są kompletne | Dłuższy ze względu na analizę kredytową i wypłatę środków |
| Zaangażowanie banków | Bank sprzedającego rozlicza i zamyka stare zobowiązanie | Współpracują bank sprzedającego i bank kupującego |
| Formalności | Mniej dokumentów po stronie nabywcy | Dochodzi decyzja kredytowa, wycena i warunki wypłaty |
| Ryzyko opóźnienia | Najczęściej niższe, choć zależy od przelewów i dokumentów | Wyższe, bo termin zależy również od procedury kredytowej |
Podatki, dokumenty i ryzyka
Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, może powodować obowiązek zapłaty 19% podatku PIT od dochodu. Nie chodzi o całą cenę sprzedaży, lecz o dochód ustalany z uwzględnieniem kosztów nabycia i innych kosztów podatkowych.
Jeżeli sprzedaż następuje wcześniej, można skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Wydatki na własny cel mieszkaniowy, na przykład zakup nowego mieszkania, trzeba odpowiednio udokumentować i ponieść w terminie wynikającym z aktualnych przepisów. W praktyce jest to co do zasady trzy lata od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży. Nawet przy korzystaniu z ulgi należy złożyć formularz PIT-39 w ustawowym terminie.
Podatek PCC działa inaczej. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego co do zasady obciąża kupującego, a nie sprzedającego. Nie należy więc mylić PCC z podatkiem dochodowym PIT, który może dotyczyć sprzedającego.
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprawdź następujące elementy:
- Ważność promesy – dokument powinien obowiązywać w dniu aktu albo obejmować okres pozwalający na wykonanie wszystkich przelewów.
- Saldo zadłużenia – upewnij się, że kwota obejmuje odsetki do planowanego dnia spłaty i ewentualną prowizję.
- Rachunek techniczny – numer konta do spłaty musi być przepisany bez błędu do dokumentów transakcyjnych.
- Podział ceny – umowa powinna wskazywać kwotę dla banku i kwotę dla sprzedającego.
- Termin wydania listu mazalnego – ustal, kto przekazuje dokument kupującemu i jakie potwierdzenie spłaty będzie wymagane.
Najczęstsze ryzyka to wygaśnięcie promesy przed aktem, zbyt krótki termin na uzyskanie kredytu przez kupującego, niedoszacowanie kosztów wcześniejszej spłaty oraz brak pieniędzy na różnicę między ceną sprzedaży a zadłużeniem. Przy kredycie walutowym trzeba uwzględnić także ryzyko kursowe. Osobno sprawdź warunki programów dopłat, ponieważ sprzedaż mieszkania może wpłynąć na prawo do przyszłych dopłat lub obowiązek ich rozliczenia.
Promesa jest sercem transakcji na zakładkę – bez aktualnej informacji z banku kupujący i notariusz nie mają pewności, w jaki sposób hipoteka zostanie zwolniona.
Wcześniejsza spłata kredytu jest możliwa na zasadach wynikających z umowy i ustawy o kredycie hipotecznym. Bank może pobierać opłatę w sytuacjach określonych w umowie, dlatego jej wysokość trzeba sprawdzić przed ustaleniem ceny i harmonogramu. Po spłacie kredytu odsetki za niewykorzystany okres nie powinny być naliczane, ale szczegółowe rozliczenie zależy od banku i rodzaju oprocentowania.
Gdy terminy się nie zgrywają
Jeżeli sprzedaż starego mieszkania i zakup nowego nie mogą zostać przeprowadzone tego samego dnia, można negocjować późniejszy termin wydania lokalu, ustalić czasowe zamieszkanie albo poszukać dodatkowego finansowania pomostowego. Każde z tych rozwiązań trzeba policzyć przed podpisaniem umowy.
Przy dwóch powiązanych transakcjach pomoc agenta nieruchomości, doradcy kredytowego i notariusza może ograniczyć ryzyko błędów w terminach oraz dokumentach. Najważniejsze jest, aby najpierw ustalić saldo kredytu i uzyskać promesę, a dopiero potem przyjmować zobowiązania dotyczące nowego lokalu.
Artykuł nie stanowi porady inwestycyjnej lub finansowej. W sprawach podatkowych i dotyczących konkretnej umowy kredytowej skonsultuj się z doradcą podatkowym, bankiem lub prawnikiem.
