Jak wynająć mieszkanie na najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to umowa dla prywatnego właściciela mieszkania, która ułatwia odzyskanie lokalu po wygaśnięciu lub skutecznym rozwiązaniu najmu. Aby działała, trzeba zachować formę pisemną, dołączyć trzy wymagane dokumenty, uzyskać notarialne oświadczenie najemcy i zgłosić umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny dotyczy lokalu mieszkalnego i może zostać zawarty wyłącznie przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowę zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Podstawę prawną stanowią art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów.
Największa korzyść dla właściciela polega na uproszczonej procedurze odzyskania mieszkania, jeżeli najemca nie wyprowadzi się po zakończeniu umowy. Nie oznacza to jednak możliwości natychmiastowego usunięcia lokatora ani pominięcia wypowiedzenia, gdy jest ono wymagane. Nadal trzeba działać zgodnie z ustawą i treścią umowy.
Najem okazjonalny a zwykły najem – najważniejsze różnice
| Cecha | Najem okazjonalny | Zwykły najem |
|---|---|---|
| Eksmisja | Po uzyskaniu klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego właściciel może skierować sprawę do komornika | Zwykle wymaga procesu o eksmisję i wyroku sądu |
| Notariusz | Wymagany przy oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji | Niewymagany |
| Zgłoszenie do urzędu skarbowego | Właściciel musi zgłosić umowę w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu | Brak tego szczególnego obowiązku |
| Inny lokal | Najemca wskazuje lokal, w którym może zamieszkać po eksmisji | Nie trzeba go wskazywać |
| Ochrona zimowa | Przepisy o ochronie przed eksmisją w okresie zimowym nie mają zastosowania w takim zakresie jak przy zwykłym najmie | Obowiązują ograniczenia wynikające z przepisów |
Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego krok po kroku?
- Zweryfikuj najemcę – sprawdź jego tożsamość, źródło dochodu, możliwość regulowania czynszu i referencje. Formalności najmu okazjonalnego nie zastępują rozsądnej oceny kandydata.
- Przygotuj pisemną umowę – określ strony, adres i stan lokalu, czas trwania najmu, czynsz, opłaty, kaucję, zasady korzystania z mieszkania oraz przypadki wypowiedzenia. Sama umowa nie musi mieć formy aktu notarialnego, ale forma pisemna jest wymagana pod rygorem nieważności.
- Skompletuj trzy załączniki – najemca powinien wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać po wykonaniu egzekucji. Potrzebne jest także oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających.
- Uzyskaj akt notarialny – najemca składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu. Dokument sporządza notariusz na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.
- Przekaż lokal i sporządź protokół – zapisz stan mieszkania, wyposażenie, liczniki i liczbę kluczy. Zdjęcia wykonane przy przekazaniu ułatwią późniejsze rozliczenie kaucji.
- Zgłoś umowę do urzędu skarbowego – właściciel składa zgłoszenie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania, nie później niż w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Zachowaj dowód złożenia dokumentu.
Przed wizytą u notariusza sprawdź, czy masz komplet dokumentów:
- Pisemną umowę najmu okazjonalnego z oznaczonym czasem trwania, nieprzekraczającym 10 lat.
- Akt notarialny najemcy zawierający oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
- Wskazanie innego lokalu, w którym najemca może zamieszkać po eksmisji.
- Pisemną zgodę osoby posiadającej tytuł prawny do wskazanego lokalu na zamieszkanie najemcy i jego domowników.
Przepisy nie określają, kto płaci za notariusza. Strony mogą ustalić to dowolnie. Wynagrodzenie za sporządzenie oświadczenia najemcy ma ustawowy limit wynoszący 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Jest to sufit wynagrodzenia za tę czynność, a nie sztywna cena. Osobno mogą pojawić się koszty wypisów, podatku VAT lub poświadczenia podpisu.
Na co uważać, żeby nie stracić ochrony?
Najpoważniejszy błąd to przekroczenie 14-dniowego terminu zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Umowa nie przestaje przez to istnieć, ale właściciel traci szczególne uprawnienia związane z najmem okazjonalnym, w tym uproszczoną drogę dochodzenia opróżnienia lokalu. W razie sporu sąd może wymagać potwierdzenia terminowego zgłoszenia.
Ochronę może również osłabić brak aktu notarialnego najemcy albo brak wskazania innego lokalu i zgody osoby mającej do niego tytuł prawny. Samo nazwanie dokumentu „umową najmu okazjonalnego” nie wystarczy. Jeżeli nie zachowasz ustawowych wymogów, relacja może być traktowana jak zwykły najem.
Warto zweryfikować, czy osoba podpisująca zgodę rzeczywiście ma tytuł prawny do wskazanego lokalu. Na żądanie właściciela jej podpis może zostać urzędowo poświadczony. Najemca, który utraci możliwość zamieszkania pod wskazanym adresem, powinien w ciągu 21 dni od uzyskania tej informacji wskazać nowe lokum i przedstawić nową zgodę. Brak dokumentów może pozwolić właścicielowi wypowiedzieć umowę z terminem co najmniej siedmiu dni.
Wypowiedzenie i odzyskanie mieszkania
Umowa zawarta na czas oznaczony wygasa z upływem wskazanego terminu. Właściciel może ją także wypowiedzieć w przypadkach przewidzianych w ustawie lub umowie, między innymi przy poważnym naruszaniu zasad korzystania z lokalu, uporczywym zakłócaniu porządku, zaleganiu z opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności albo podnajmie bez wymaganej zgody. Przy zaległościach trzeba wcześniej uprzedzić najemcę i wyznaczyć dodatkowy termin na zapłatę.
Jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najemca nadal zajmuje mieszkanie, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem. Termin na wyprowadzkę nie może być krótszy niż siedem dni od doręczenia. Gdy lokator nie wykona żądania, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie skierować sprawę do komornika.
Do wniosku trzeba dołączyć między innymi dowód doręczenia żądania, dokument potwierdzający tytuł prawny do mieszkania oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Dlatego termin 14 dni nie jest wyłącznie formalnością podatkową – wpływa też na możliwość skorzystania z uproszczonej egzekucji.
Lokal zastępczy i najem cudzoziemca
Określenie „lokal zastępczy” jest używane potocznie. Nie chodzi o lokal socjalny przyznawany przez gminę ani o pomieszczenie tymczasowe, lecz o konkretny lokal wskazany przez najemcę, w którym on i jego domownicy mogą zamieszkać po opróżnieniu wynajmowanego mieszkania. Zgodę może wyrazić właściciel albo inna osoba mająca tytuł prawny do tego lokalu.
Cudzoziemiec może być najemcą okazjonalnym. Przepisy nie uzależniają tej formy umowy od obywatelstwa. Trudność może stanowić znalezienie adresu w Polsce i osoby, która potwierdzi możliwość zamieszkania. Jeżeli najemca nie jest w stanie spełnić tego wymogu, zwykły najem może okazać się prostszym rozwiązaniem, choć nie zapewni właścicielowi takiej samej ścieżki egzekucji.
Czy najem okazjonalny się opłaca?
Dla prywatnego właściciela dodatkowy koszt notariusza i konieczność pilnowania dokumentów są ceną za silniejsze zabezpieczenie na wypadek problemów z opuszczeniem lokalu. Najem prywatny rozlicza się obecnie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, co jest odrębnym obowiązkiem od zgłoszenia samej umowy do urzędu skarbowego.
Najem okazjonalny ma sens wtedy, gdy właściciel chce wynająć mieszkanie na określony czas i zależy mu na sprawniejszym odzyskaniu lokalu. Warunkiem jest jednak dokładne przygotowanie umowy, załączników oraz terminowe zgłoszenie najmu. W razie nietypowej sytuacji, zwłaszcza dotyczącej cudzoziemca, współwłasności lub sporu z lokatorem, warto skonsultować dokumenty z prawnikiem lub notariuszem.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przed zawarciem umowy sprawdź aktualne brzmienie przepisów lub skonsultuj swoją sytuację ze specjalistą.
