Jaki PIT za wynajem mieszkania należy złożyć?
Przychody z najmu prywatnego rozlicza się na formularzu PIT-28. Od 2023 roku ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego, więc podatnik nie wybiera już między ryczałtem a skalą podatkową.
Jaki PIT za wynajem mieszkania?
Najem prywatny, czyli wynajem prowadzony poza działalnością gospodarczą, wykazuje się w zeznaniu PIT-28. Dotyczy to między innymi wynajmu mieszkania, domu, pokoju, lokalu użytkowego lub garażu, jeżeli umowa nie jest zawierana w ramach firmy.
Podatek opłaca się w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nie trzeba składać osobnego oświadczenia o wyborze tej formy, ponieważ przy najmie prywatnym wynika ona bezpośrednio z przepisów. PIT-28 składa się do urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, a nie według położenia wynajmowanego mieszkania.
Jakie stawki ryczałtu obowiązują przy najmie?
W najmie prywatnym podatek oblicza się od przychodu, czyli przede wszystkim od otrzymanego czynszu. Nie pomniejsza się go o koszty remontu, wyposażenia, rat kredytu ani inne wydatki związane z lokalem.
| Roczny przychód z najmu | Stawka ryczałtu | Jak stosować? |
|---|---|---|
| Do 100 000 zł | 8,5% | Stawka obejmuje przychód do tego limitu |
| Powyżej 100 000 zł | 12,5% | Stawka dotyczy wyłącznie nadwyżki ponad 100 000 zł |
| Małżonkowie ze wspólnością majątkową, gdy całość przychodu rozlicza jedno z nich | 8,5% do 200 000 zł, następnie 12,5% | Podwyższony limit wymaga złożenia oświadczenia |
Przekroczenie progu nie oznacza, że cały przychód zostaje objęty stawką 12,5%. Przykładowo przy przychodzie 120 000 zł ryczałt wynosi 8,5% od pierwszych 100 000 zł oraz 12,5% od pozostałych 20 000 zł.
Jeżeli mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, co do zasady każde z nich rozlicza połowę przychodu. Małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej mogą jednak złożyć oświadczenie, że całość przychodów rozlicza jedno z nich. Wtedy limit niższej stawki wynosi 200 000 zł.
Co jest przychodem z najmu?
Przychód powstaje co do zasady w momencie otrzymania pieniędzy albo postawienia ich do dyspozycji wynajmującego. Samo prawo do otrzymania czynszu, którego najemca jeszcze nie zapłacił, nie tworzy przychodu w najmie prywatnym.
Opłaty za media i czynsz administracyjny mogą być wyłączone z przychodu, jeżeli z umowy wynika, że ponosi je najemca, a wynajmujący jedynie przekazuje środki dostawcy albo działa w jego imieniu. Dotyczy to na przykład opłat za wodę, prąd, gaz, Internet oraz opłat do wspólnoty lub spółdzielni.
Zwrotna kaucja również nie jest przychodem w chwili jej otrzymania. Może stać się nim dopiero wtedy, gdy zostanie zatrzymana, na przykład na poczet zaległego czynszu lub naprawienia szkody.
Jak i kiedy zapłacić podatek od najmu?
Ryczałt wpłaca się w trakcie roku na mikrorachunek podatkowy. Podatnik może rozliczać go miesięcznie, a po spełnieniu ustawowych warunków także kwartalnie. Najważniejsze terminy wyglądają następująco:
- Miesięczny ryczałt wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano przychód.
- Ryczałt za grudzień wpłaca się do 20 stycznia następnego roku.
- Ryczałt kwartalny wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału.
- Ryczałt za ostatni kwartał roku wpłaca się do 20 stycznia następnego roku.
- Zeznanie PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Jeżeli PIT-28 zostanie wysłany przed 15 lutego, uznaje się go za złożony 15 lutego. W zeznaniu wykazuje się roczny przychód, należny ryczałt oraz wpłaty dokonane w ciągu roku. Możliwe są także niektóre odliczenia, na przykład darowizny, składki na ubezpieczenia społeczne, wpłaty na IKZE czy ulga rehabilitacyjna, jeżeli podatnik spełnia warunki określone w przepisach. Nie są to jednak koszty uzyskania przychodu.
Rozliczenie najmu można połączyć z innymi formularzami. Przykładowo osoba, która oprócz najmu otrzymuje wynagrodzenie z umowy o pracę, może złożyć PIT-28 z najmu oraz PIT-37 z pracy.
Rozliczenie najmu prywatnego można przeprowadzić według następujących kroków:
- Ustal, czy wynajem ma charakter prywatny, czy jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej.
- Zsumuj faktycznie otrzymane czynsze i sprawdź, które opłaty zgodnie z umową nie są Twoim przychodem.
- Zastosuj stawkę 8,5% do przychodu w granicach właściwego limitu, a 12,5% do nadwyżki.
- Wpłać miesięczny lub kwartalny ryczałt w ustawowym terminie.
- Złóż roczne zeznanie PIT-28 do 30 kwietnia następnego roku.
Najem prywatny a działalność gospodarcza
Sama liczba wynajmowanych mieszkań nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej. Znaczenie mają rzeczywiste okoliczności, między innymi sposób organizacji najmu, jego ciągłość, skala oraz charakter świadczonych usług.
Długoterminowy wynajem własnego mieszkania zwykle może być rozliczany jako najem prywatny. Inaczej może zostać oceniony najem krótkoterminowy prowadzony w sposób zorganizowany, z regularną rotacją lokatorów, promocją, rezerwacjami i obsługą przypominającą działalność hotelową.
Jeżeli najem jest częścią działalności gospodarczej, formularz zależy od wybranej formy opodatkowania firmy. Przy skali podatkowej będzie to co do zasady PIT-36, przy podatku liniowym PIT-36L, a przy ryczałcie PIT-28. Wątpliwości dotyczące kwalifikacji najmu warto skonsultować z doradcą podatkowym, ponieważ wpływa ona zarówno na formularz, jak i sposób obliczania podatku.
W przypadku zwykłego najmu prywatnego właściwym zeznaniem jest PIT-28, a podatek wynosi 8,5% do limitu 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki. Małżonkowie spełniający określone warunki mogą korzystać z limitu 200 000 zł.
Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej. W przypadku nietypowej konstrukcji umowy, współwłasności lub wątpliwości co do prowadzenia działalności gospodarczej skonsultuj rozliczenie ze specjalistą.
