Mieszkanie od dewelopera – jaki podatek trzeba zapłacić?

Przy zakupie mieszkania od dewelopera co do zasady nie płacisz PCC. Cena ofertowa zawiera VAT, który rozlicza deweloper. Wyjątkiem jest zakup szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego przez osobę fizyczną – wtedy może powstać obowiązek zapłaty 6% PCC dodatkowo do VAT.

Mieszkanie od dewelopera a podatek PCC

Zakup lokalu bezpośrednio od dewelopera odbywa się na rynku pierwotnym. Taka sprzedaż jest zwykle opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czyli VAT. Kupujący płaci cenę brutto, w której VAT został już uwzględniony, dlatego nie wpłaca tego podatku osobno do urzędu skarbowego.

Najczęściej stosowana stawka VAT dla lokalu mieszkalnego wynosi 8%, jeśli mieści się on w limitach budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Stawka 23% może dotyczyć między innymi nadwyżki powierzchni ponad 150 m², lokali użytkowych, miejsc postojowych lub niektórych pomieszczeń przynależnych. Ostateczny sposób opodatkowania powinien wynikać z dokumentów sprzedaży wystawionych przez dewelopera.

Jeżeli sprzedaż podlega VAT, ta sama czynność nie jest co do zasady obciążona standardowym PCC. Przy typowym zakupie pierwszego do piątego mieszkania od dewelopera kupujący nie składa więc deklaracji PCC-3.

Rynek pierwotny i wtórny – różnice w podatkach

Najważniejsza różnica polega na tym, kto sprzedaje lokal i jaki podatek obejmuje transakcję:

Na rynku wtórnym PCC wynosi standardowo 2% wartości rynkowej nieruchomości. W wielu transakcjach podatek pobiera notariusz przy podpisywaniu aktu i przekazuje go do urzędu skarbowego.

Kiedy pojawia się 6% PCC przy zakupie mieszkania?

Wyjątek od zasady braku PCC przy zakupie od dewelopera dotyczy nabycia szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego. Regulacja obejmuje osoby fizyczne kupujące lokale w ramach jednej lub kilku transakcji. Nie ma decydującego znaczenia, czy mieszkania znajdują się w tym samym budynku, czy w różnych inwestycjach.

Jeżeli w chwili zakupu nabywca posiada już pięć lokali mieszkalnych, nabycie kolejnego może zostać objęte 6% PCC. Podatek ten występuje obok VAT, a nie zamiast niego. Oznacza to, że nabywca płaci deweloperowi cenę zawierającą VAT, a równocześnie rozlicza PCC od tej czynności.

Przy ocenie limitu znaczenie mogą mieć także udziały we współwłasności. Dlatego przed podpisaniem aktu warto ustalić, ile lokali i udziałów jest uwzględnianych w konkretnej sytuacji. Zasada ta dotyczy osób fizycznych, a nie standardowego zakupu lokali przez spółkę lub inną osobę prawną.

Najważniejsze zasady dotyczące szóstego mieszkania są następujące:

• Zakup pierwszego do piątego lokalu od dewelopera co do zasady pozostaje objęty VAT bez dodatkowego PCC.
• Szósty i każdy następny lokal może podlegać 6% PCC.
• Podatek jest naliczany dodatkowo do VAT zawartego w cenie deweloperskiej.
• Liczba lokali może być ustalana z uwzględnieniem wcześniejszych zakupów oraz posiadanych udziałów.

Jeżeli zakup ma charakter inwestycyjny albo status nabywcy budzi wątpliwości, szczegóły warto sprawdzić przed zawarciem umowy. W takich przypadkach dokumenty transakcji mogą wymagać indywidualnej analizy.

Formalności przy PCC i rola notariusza

Przy zwykłym zakupie mieszkania od dewelopera, który podlega VAT, nabywca nie składa PCC-3. Inaczej jest, gdy występuje obowiązek zapłaty PCC, na przykład przy zakupie szóstego lokalu albo przy transakcji na rynku wtórnym.

Formalności mogą przebiegać w jeden z dwóch sposobów:

1. Notariusz pobiera podatek przy podpisaniu aktu, sporządza i przekazuje odpowiednie dokumenty do urzędu skarbowego.
2. Jeżeli obowiązek nie został przejęty przez notariusza, kupujący składa deklarację PCC-3 i płaci podatek samodzielnie w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego.

W przypadku zakupu szóstego mieszkania nie należy zakładać automatycznie, że sam fakt opodatkowania sprzedaży VAT wyklucza wszelkie obowiązki po stronie nabywcy. Trzeba sprawdzić, czy dana transakcja spełnia warunki zastosowania 6% PCC oraz kto pobiera podatek.

Podatek od nieruchomości po zakupie

Podatek od nieruchomości to inna danina niż VAT i PCC. Jest to lokalny, coroczny podatek płacony na rzecz gminy przez właściciela nieruchomości. Jego wysokość zależy między innymi od powierzchni lokalu, udziału w nieruchomości wspólnej oraz stawek przyjętych przez daną gminę.

Obowiązek podatkowy powstaje co do zasady od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nabyto własność. Osoba fizyczna zgłasza nieruchomość gminie na właściwym formularzu, a następnie otrzymuje decyzję określającą kwotę podatku. Nie jest to podatek płacony przy podpisaniu umowy deweloperskiej ani zamiennik PCC.

Inne koszty zakupu mieszkania od dewelopera

Brak standardowego PCC nie oznacza, że cena mieszkania jest jedynym wydatkiem. W budżecie trzeba uwzględnić także koszty, które nie są podatkami:

• Taksa notarialna – wynagrodzenie za sporządzenie aktu, powiększone o VAT, zależne od rodzaju i wartości czynności.
• Opłaty sądowe – między innymi za wpis własności do księgi wieczystej, a przy kredycie także za wpis hipoteki.
• Prowizja pośrednika – występuje tylko wtedy, gdy wynika z umowy z biurem nieruchomości.
• Koszty kredytowe i wykończeniowe – obejmują między innymi prowizję bankową, ubezpieczenie oraz prace w lokalu w stanie deweloperskim.

Najprostsza zasada jest taka: przy standardowym zakupie mieszkania od dewelopera VAT znajduje się już w cenie, a PCC nie występuje. Trzeba jednak sprawdzić wyjątek dotyczący szóstego i kolejnych lokali oraz oddzielić podatki transakcyjne od corocznego podatku od nieruchomości i pozostałych kosztów zakupu.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. W przypadku zakupu wielu lokali, współwłasności lub nietypowej konstrukcji transakcji warto skonsultować dokumenty z notariuszem albo doradcą podatkowym.