Podatek od wynajmu mieszkania – jak rozliczyć najem prywatny?

Najem prywatny rozliczany poza działalnością gospodarczą podlega wyłącznie ryczałtowi od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. Podatek wpłacasz na mikrorachunek podatkowy, a bieżącą wpłatę oznaczasz symbolem PPE.

Jak opodatkować najem prywatny?

Od 2023 roku najem prywatny, czyli wynajem mieszkania poza działalnością gospodarczą, rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie wybierasz już między ryczałtem a skalą podatkową i nie składasz osobnego oświadczenia o wyborze tej formy.

Ryczałt oblicza się od przychodu, a nie od dochodu. Oznacza to, że nie pomniejszysz podstawy opodatkowania o wydatki na remont, wyposażenie, odsetki od kredytu czy ubezpieczenie mieszkania. Możliwe są jednak odliczenia przewidziane w przepisach, na przykład niektórych składek, darowizn lub wydatków rehabilitacyjnych.

Przykładowo, przy rocznym przychodzie 36 000 zł podatek przed uwzględnieniem ewentualnych odliczeń wyniesie 3060 zł. Gdy przychód wynosi 120 000 zł, podatek to 8500 zł od pierwszych 100 000 zł oraz 2500 zł od pozostałych 20 000 zł, czyli razem 11 000 zł.

Co jest przychodem z wynajmu mieszkania?

Przychód powstaje co do zasady wtedy, gdy otrzymasz czynsz albo pieniądze zostaną postawione do Twojej dyspozycji. Samo podpisanie umowy lub oczekiwanie na zapłatę nie tworzy jeszcze przychodu, jeżeli najemca faktycznie nie zapłacił.

Podstawą opodatkowania jest przede wszystkim czynsz należny właścicielowi. Sposób rozliczenia mediów i opłat administracyjnych powinien jasno wynikać z umowy, ponieważ wpływa na to, czy dana kwota jest Twoim przychodem.

Najczęściej poza przychodem pozostają kwoty, które zgodnie z umową obciążają najemcę:

• Czynsz administracyjny na rzecz wspólnoty lub spółdzielni.
• Opłaty za wodę, prąd i gaz.
• Opłaty za Internet lub inne usługi związane z używaniem lokalu.
• Koszty przekazywane właścicielowi wyłącznie po to, aby uregulował zobowiązania najemcy.

Nie ma decydującego znaczenia, czy najemca płaci te należności bezpośrednio dostawcy, czy przekazuje Ci środki, a Ty opłacasz rachunek. Ważne jest, aby z umowy wynikało, że opłaty te ponosi najemca i nie stanowią Twojego wynagrodzenia za najem. Jeżeli umowa przewiduje jedną łączną kwotę bez takiego rozróżnienia, całość może zostać uznana za przychód.

Kaucja zwrotna co do zasady nie jest przychodem, ponieważ podlega zwrotowi po zakończeniu najmu. Jeżeli zatrzymasz ją na poczet zaległości lub naprawienia szkody, zatrzymana kwota może stać się przychodem w momencie jej rozliczenia.

Kiedy i jak zapłacić podatek od najmu?

Ryczałt obliczasz samodzielnie i wpłacasz w trakcie roku miesięcznie albo kwartalnie, jeżeli spełniasz warunki rozliczenia kwartalnego. Płatności dokonujesz na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy. Numer możesz wygenerować na podstawie numeru PESEL, a w przypadku osoby posługującej się NIP – na podstawie NIP.

W przypadku rozliczenia miesięcznego czynsz otrzymany 25 sierpnia rozliczasz i opłacasz do 20 września. Przy rozliczeniu kwartalnym wpłata za pierwszy kwartał przypada co do zasady do 20 kwietnia.

Najczęstsza pomyłka dotyczy symbolu formularza. Bieżący ryczałt wpłacany w trakcie roku oznaczasz symbolem PPE. Symbol PIT-28 stosujesz przy płatności kwoty wynikającej z zeznania rocznego, a nie przy każdej miesięcznej wpłacie.

Podatek możesz zapłacić przez bankowość internetową. Przed zatwierdzeniem przelewu sprawdź:

• Numer własnego mikrorachunku podatkowego.
• Okres, którego dotyczy wpłata.
• Kwotę ryczałtu obliczoną od właściwego przychodu.
• Symbol PPE dla wpłaty bieżącej albo PIT-28 dla dopłaty rocznej.

Po zakończeniu roku składasz zeznanie PIT-28. Możesz zrobić to elektronicznie, między innymi przez usługę Twój e-PIT. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W PIT-28 wykazujesz przychody, należny ryczałt oraz wpłaty dokonane w ciągu roku.

Najem prywatny a najem okazjonalny

Najem okazjonalny nie jest odrębną formą opodatkowania. To szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, który wiąże się z dodatkowymi zabezpieczeniami właściciela. Podatek rozliczasz tak samo jak przy zwykłym najmie prywatnym, czyli ryczałtem według stawek 8,5% i 12,5%.

Przy najmie okazjonalnym właściciel musi zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca swojego zamieszkania. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, a nie zawsze od dnia podpisania umowy.

Do najważniejszych formalności związanych z najmem okazjonalnym należą:

• Zawarcie umowy na czas oznaczony.
• Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu.
• Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym może zamieszkać po zakończeniu najmu.
• Zgoda właściciela lub osoby mającej tytuł prawny do wskazanego lokalu.
• Zgłoszenie umowy do właściwego urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Zwykłego najmu prywatnego nie trzeba osobno rejestrować w urzędzie skarbowym. Nadal trzeba jednak terminowo wpłacać ryczałt i wykazać przychody w PIT-28.

Najem mieszkania w małżeństwie

Jeżeli mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, co do zasady każde z nich rozlicza połowę przychodu. Małżonkowie mogą jednak złożyć oświadczenie, że całość przychodu z najmu będzie rozliczać jedno z nich. Oświadczenie złożone w terminie obowiązuje także w kolejnych latach, dopóki małżonkowie z niego nie zrezygnują.

W takim przypadku limit 100 000 zł dla stawki 8,5% jest podwyższony do 200 000 zł. Dotyczy to małżonków pozostających we wspólności majątkowej, którzy wybrali rozliczanie całego przychodu przez jednego z nich.

Najczęstsze pytania o podatek od wynajmu mieszkania

Czy trzeba zgłaszać zwykły najem prywatny?

Nie. Zwykłej umowy najmu prywatnego nie zgłaszasz odrębnie do urzędu skarbowego. Musisz jednak płacić ryczałt i złożyć PIT-28.

Czy niezapłacony czynsz jest przychodem?

Co do zasady przychód powstaje dopiero po otrzymaniu pieniędzy albo postawieniu ich do dyspozycji. Sam czynsz wynikający z umowy, którego najemca nie zapłacił, nie tworzy jeszcze przychodu.

Czy kaucję trzeba opodatkować?

Zwrotna kaucja nie jest przychodem. Jeżeli jednak zatrzymasz ją, na przykład na pokrycie zaległości lub szkód, zatrzymana kwota może podlegać rozliczeniu jako przychód.

Co grozi za niezapłacenie podatku?

Może powstać zaległość podatkowa wraz z odsetkami. W zależności od okoliczności niewykazanie przychodów lub brak zapłaty może także prowadzić do odpowiedzialności karnoskarbowej. W razie zaległości trzeba niezwłocznie uregulować podatek i rozważyć złożenie czynnego żalu.

Najprostszy schemat rozliczenia wygląda tak: otrzymujesz czynsz, ustalasz przychód, obliczasz ryczałt, wpłacasz go na mikrorachunek z symbolem PPE, a po zakończeniu roku wykazujesz wszystko w PIT-28. Przy najmie okazjonalnym dodajesz zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Artykuł ma charakter informacyjny i przedstawia ogólne zasady rozliczania najmu prywatnego. W przypadku współwłasności, nietypowych zapisów umowy lub wątpliwości dotyczących rozliczenia skonsultuj sprawę z doradcą podatkowym albo właściwym urzędem skarbowym.