Zakup udziału w mieszkaniu – co warto wiedzieć przed transakcją?
Zakup udziału w mieszkaniu jest możliwy, ale różni się od nabycia całego lokalu. Udział oznacza nabycie części prawa własności, a nie konkretnego pokoju czy wydzielonego mieszkania. Ta różnica wpływa na możliwość ustanowienia hipoteki, decyzję banku oraz rozliczenie podatku PCC i PIT.
Kredyt hipoteczny na zakup udziału – kiedy jest możliwy?
Bank ocenia nie tylko zdolność kredytową kupującego, lecz także przedmiot zabezpieczenia. Przy kredycie hipotecznym hipoteka ma umożliwić bankowi odzyskanie pieniędzy, gdyby kredytobiorca przestał spłacać zobowiązanie. Udział w nieruchomości może być trudniejszy do sprzedaży niż całe mieszkanie, dlatego banki podchodzą do takich transakcji indywidualnie.
Najłatwiej uzyskać finansowanie wtedy, gdy zakup udziału prowadzi do przejęcia pełnej własności albo gdy wszyscy nabywcy kupują całą nieruchomość w określonych udziałach. Znacznie trudniejsza jest sytuacja, w której kupujesz tylko część mieszkania, a drugi współwłaściciel pozostaje niezależnym właścicielem.
| Sytuacja | Możliwość kredytowania | Uwagi |
|---|---|---|
| Wspólny zakup całego mieszkania lub domu w udziałach | Zwykle możliwa | Bank finansuje całą nieruchomość i może ustanowić hipotekę na jej całości. |
| Odkupienie pozostałych udziałów w celu uzyskania 100% własności | Często możliwa | Transakcja może obejmować zakup udziałów, zniesienie współwłasności albo spłatę byłego małżonka. |
| Zakup udziału przez jedną osobę, przy pozostawieniu niezależnego współwłaściciela | Często trudna lub niemożliwa | Sam udział może być dla banku zbyt słabym i mało płynnym zabezpieczeniem. |
| Udział w budynku bez wyodrębnionych ksiąg wieczystych lokali | Zazwyczaj niemożliwa | Udział może być powiązany z umownym korzystaniem z konkretnego lokalu, ale nie tworzy odrębnej własności mieszkania. |
| Udział w hali garażowej lub drodze wewnętrznej kupowany razem z lokalem | Zwykle możliwa | Takie udziały są najczęściej traktowane jako element transakcji dotyczącej mieszkania lub domu. |
Banki najczęściej rozważają finansowanie w kilku powtarzających się sytuacjach:
- Wspólny zakup małżonków przy rozdzielności majątkowej albo zakup przez partnerów, którzy nabywają całą nieruchomość w ustalonych udziałach.
- Zakup pozostałych udziałów przez osobę, która jest już współwłaścicielem i po transakcji stanie się jedynym właścicielem.
- Zniesienie współwłasności ze spłatą, jeżeli środki z kredytu służą rozliczeniu drugiego współwłaściciela.
- Zakup udziału w garażu lub drodze osiedlowej razem z mieszkaniem albo domem, gdy udział jest funkcjonalnie związany z główną nieruchomością.
Inaczej wygląda zakup udziału w kamienicy, w której istnieje jedna księga wieczysta dla całego budynku. Współwłaściciel może mieć ustalone, że korzysta wyłącznie z konkretnego lokalu, a sposób korzystania może być ujawniony w dziale III księgi wieczystej. Nie oznacza to jednak, że lokal jest odrębną nieruchomością. Z punktu widzenia banku przedmiotem zakupu pozostaje udział w całym budynku, a nie samodzielne mieszkanie.
Podobny problem powstaje przy zakupie udziału w działce zabudowanej domem jednorodzinnym. Nawet dwa funkcjonalnie wydzielone poziomy i osobne wejścia nie muszą wystarczyć do uznania, że kupujesz samodzielny lokal. Bank oceni także możliwość sprzedaży takiego zabezpieczenia w przyszłości.
Jak sprawdzić finansowanie przed podpisaniem aktu?
Nie podpisuj aktu notarialnego, zanim bank nie potwierdzi możliwości finansowania albo zgody na zmianę umowy kredytowej. Przeniesienie własności przed uzyskaniem decyzji może doprowadzić do sytuacji, w której nie da się sfinansować uzgodnionej spłaty.
- Przedstaw doradcy kredytowemu dokładny stan prawny nieruchomości, wysokość nabywanego udziału i cel transakcji.
- Przekaż numer księgi wieczystej oraz dokumenty pokazujące, kto jest właścicielem pozostałych udziałów.
- Uzyskaj od notariusza lub sprzedającego projekt aktu, a następnie przekaż go do analizy banku.
- Poczekaj na decyzję kredytową albo zgodę na aneks, dopiero potem ustal termin podpisania aktu notarialnego.
Jeżeli przejęcie udziału ma wiązać się ze zwolnieniem drugiego współwłaściciela z długu, bank może wymagać aneksu do obecnej umowy. Sprawdzi wtedy, czy pozostający kredytobiorca ma zdolność do samodzielnej spłaty. Gdy bank odmówi, rozwiązaniem może być refinansowanie zobowiązania na osobę, która po transakcji ma pozostać jedynym właścicielem.
Przed wizytą u notariusza skonsultuj transakcję z doradcą kredytowym, który zna procedury kilku banków. Sam fakt, że nieruchomość ma księgę wieczystą, nie oznacza jeszcze, że bank zaakceptuje zakup udziału jako cel kredytu.
Zakup udziału a PCC
Zakup pierwszego mieszkania z rynku wtórnego może korzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Przez pewien czas organy podatkowe przyjmowały, że zwolnienie dotyczy wyłącznie nabycia całego prawa własności, a nie udziału.
Istotną zmianę przyniósł wyrok NSA z 23 czerwca 2026 r., sygn. III FSK 525/25. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną Dyrektora KIS i zaakceptował stanowisko, że nabycie udziału w prawie własności mieszkania lub domu nie wyklucza zastosowania zwolnienia.
NSA odwołał się do zasady a maiori ad minus, czyli rozumowania „z większego na mniejsze”. Skoro zwolnieniem może być objęte nabycie całego prawa własności, to tym bardziej może ono obejmować nabycie udziału w tym samym prawie. Sąd uwzględnił także społeczny cel przepisu, którym jest ułatwienie osobom fizycznym zakupu pierwszej nieruchomości.
Zwolnienie nie działa jednak automatycznie w każdej transakcji. Przy jego ocenie znaczenie mają między innymi wcześniejsze prawa do nieruchomości, status każdego nabywcy oraz to, czy transakcja dotyczy mieszkania lub domu spełniającego warunki ustawowe.
Przed zastosowaniem zwolnienia trzeba sprawdzić zwłaszcza:
- czy kupujący spełnia warunek nabycia pierwszego mieszkania lub domu,
- czy przedmiotem sprzedaży jest udział w prawie własności lokalu albo budynku mieszkalnego,
- czy pozostali nabywcy również spełniają warunki zwolnienia, ponieważ ich sytuacja może wpływać na rozliczenie PCC,
- czy notariusz dysponuje aktualną podstawą do zastosowania zwolnienia w konkretnej czynności.
W innym wyroku, z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25), NSA dopuścił proporcjonalne zastosowanie zwolnienia, gdy tylko jeden z kilku nabywców spełnia ustawowe warunki. Podatek może wtedy dotyczyć części przypadającej na osobę, która ze zwolnienia nie korzysta. Orzeczenia są istotną wskazówką, ale nie zastępują analizy konkretnego aktu i sytuacji majątkowej kupujących.
Ulga mieszkaniowa w PIT przy zakupie udziału
Zakup udziału może także mieć znaczenie przy rozliczeniu dochodu ze sprzedaży wcześniejszej nieruchomości. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT dochód ze sprzedaży może zostać objęty ulgą mieszkaniową, jeżeli środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.
Organy podatkowe dopuszczały zastosowanie ulgi przy zakupie udziału, jeżeli podatnik rzeczywiście zaspokaja w ten sposób własne potrzeby mieszkaniowe. Nie wystarczy samo formalne nabycie części prawa. Znaczenie ma faktyczny cel zakupu, możliwość korzystania z lokalu oraz związek wydatku z sytuacją mieszkaniową podatnika.
Przykładowo w interpretacji DKIS z 5 marca 2021 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.1076.2020.1.KR, uznano, że nabycie udziału w mieszkaniu może realizować własne cele mieszkaniowe, nawet gdy korzystanie z lokalu ma charakter alternatywny lub okresowy. Podobnie w interpretacji z 8 maja 2025 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.290.2025.1.KR, zaakceptowano zakup udziału od małżonka jako wydatek na własne cele mieszkaniowe.
Interpretacja indywidualna chroni w określonym stanie faktycznym, a orzeczenie sądu nie przesądza automatycznie o wyniku każdej sprawy. Przed rozliczeniem sprzedaży warto więc przeanalizować dokumenty z doradcą podatkowym, zwłaszcza gdy udział jest niewielki, lokal jest zamieszkiwany przez inne osoby albo zakup następuje między członkami rodziny.
Ryzyka trwałej współwłasności
Udział w mieszkaniu nie daje wyłącznego prawa do konkretnej części lokalu. Współwłaściciel może korzystać z nieruchomości w sposób uzgodniony z pozostałymi osobami, ale decyzje dotyczące remontów, sprzedaży, obciążenia hipotecznego czy większych wydatków mogą wymagać współdziałania.
Przed zakupem trzeba ustalić, kto faktycznie korzysta z mieszkania, jak dzielone są koszty oraz czy współwłaściciele zawarli porozumienie dotyczące zarządu. Bez jasnych ustaleń konflikt może utrudnić zarówno korzystanie z lokalu, jak i późniejszą sprzedaż udziału.
Znaczenie może mieć także ustawowe prawo pierwokupu współwłaściciela w określonych przypadkach sprzedaży udziału. Jego zastosowanie zależy od rodzaju nieruchomości i podstawy prawnej transakcji, dlatego notariusz powinien zweryfikować tę kwestię przed sporządzeniem aktu.
Najbezpieczniejszy model to taki, w którym zakup udziału prowadzi do uzyskania pełnej własności albo od początku jasno określa zasady współwłasności. Jeżeli udział ma pozostać na stałe w rękach kilku osób, przed transakcją trzeba osobno potwierdzić możliwość kredytowania, skutki PCC i warunki rozliczenia PIT.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani kredytowej. Przepisy i praktyka banków mogą się zmieniać, dlatego konkretną transakcję warto przeanalizować z doradcą kredytowym, notariuszem i doradcą podatkowym.
