Czy można przedłużyć umowę najmu mieszkania?

Tak, umowę najmu mieszkania można przedłużyć. Najbezpieczniej zrobić to na piśmie – przez aneks albo nową umowę. Pozostawienie sprawy bez formalnego uzgodnienia może doprowadzić do tzw. milczącego przedłużenia, czyli przekształcenia najmu na czas nieoznaczony i zastosowania innych okresów wypowiedzenia.

Na czym polega milczące przedłużenie umowy?

Zgodnie z art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu najemca nadal korzysta z mieszkania za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości przyjmuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Nie wystarczy więc samo pozostanie lokatora w mieszkaniu. Znaczenie ma także zgoda właściciela, która może wynikać między innymi z przyjmowania czynszu i braku żądania opuszczenia lokalu.

Nie jest to przedłużenie dotychczasowej umowy na kolejny rok. Zmienia się charakter stosunku najmu. Przy czynszu płatnym miesięcznie najem na czas nieoznaczony można co do zasady wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego. Szczegółowe zasady mogą zależeć od treści umowy i rodzaju najmu.

Dla najemcy może to oznaczać dłuższe oczekiwanie na zakończenie najmu, gdy znalazł już inne mieszkanie. Wynajmujący również może zostać związany stosunkiem najmu dłużej, niż planował, na przykład gdy zamierzał sprzedać lokal albo przeznaczyć go na własne potrzeby.

Brak podpisanego dokumentu nie oznacza braku skutków prawnych. Dalsze korzystanie z mieszkania za zgodą właściciela może zmienić umowę na czas określony w najem na czas nieoznaczony.

Milczące przedłużenie nie nastąpi, gdy wynajmujący wyraźnie sprzeciwia się dalszemu korzystaniu z lokalu, żąda jego opuszczenia albo umowa zawiera postanowienia wyłączające zastosowanie art. 674 Kodeksu cywilnego.

Jakie są sposoby przedłużenia najmu?

Aneks sprawdza się wtedy, gdy strony chcą zachować dotychczasową umowę i zmienić tylko kilka jej postanowień. Nowa umowa jest czytelniejsza, gdy zmieniają się najważniejsze warunki, na przykład wysokość czynszu, czas trwania najmu, kaucja albo liczba osób mieszkających w lokalu.

Jak przygotować aneks do umowy najmu?

Aneks powinien jednoznacznie wskazywać, jakiej umowy dotyczy i jakie zmiany wprowadza. Warto przygotować go przed upływem obecnego terminu najmu, aby nie powstała wątpliwość, czy strony zawarły nowe porozumienie, czy tylko kontynuują korzystanie z mieszkania.

W dokumencie powinny znaleźć się następujące elementy:

• Dane stron – imiona, nazwiska, adresy oraz informacje pozwalające zidentyfikować wynajmującego i najemcę.
• Oznaczenie pierwotnej umowy – data jej zawarcia i adres wynajmowanego mieszkania.
• Nowy okres najmu – konkretny dzień rozpoczęcia i zakończenia przedłużenia albo wskazanie, że najem będzie trwał na czas nieoznaczony.
• Zmiany warunków – między innymi nowa wysokość czynszu, zasady opłat za media, kaucja, liczba lokatorów lub zgoda na zwierzę.
• Postanowienie o pozostałych zapisach – na przykład informacja, że wszystkie niewymienione warunki pierwotnej umowy pozostają bez zmian.
• Podpisy obu stron – najlepiej na dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej osoby.

Jeżeli przedłużeniu towarzyszy podwyżka czynszu, trzeba zapisać ją wprost. Sam fakt dalszego przelewania pieniędzy nie wyjaśnia, jaka kwota obowiązuje ani od kiedy. Podobnie należy uregulować dopłatę do kaucji, jeśli jej wysokość ma odpowiadać nowemu czynszowi.

Najem zwykły a najem okazjonalny

Przy najmie okazjonalnym nie należy zakładać, że dotychczasowa umowa będzie dalej działała tylko dlatego, że lokator pozostanie w mieszkaniu, a właściciel będzie przyjmował płatności. Ten rodzaj najmu wymaga zachowania szczególnej formy wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przedłużenie powinno zostać sporządzone na piśmie, a dokumentacja najmu musi nadal spełniać wymogi właściwe dla najmu okazjonalnego. W praktyce może być potrzebne ponowne złożenie przez najemcę u notariusza oświadczenia o poddaniu się egzekucji oraz aktualizacja wskazanego lokalu, do którego mógłby się przenieść. Trzeba sprawdzić, czy osoba udostępniająca ten lokal nadal ma do niego tytuł prawny.

Przy zmianach dotyczących najmu okazjonalnego warto zweryfikować całość dokumentów, a nie tylko sam termin obowiązywania umowy. Niedochowanie wymaganej formy może pozbawić wynajmującego ochrony związanej z tym szczególnym rodzajem najmu.

Co sprawdzić przed podpisaniem przedłużenia?

Przed podpisaniem aneksu lub nowej umowy dobrze uporządkować także kwestie, które nie zawsze są częścią samego czynszu:

• Sprawdź, czy polisa ubezpieczeniowa mieszkania obejmuje kolejny okres najmu i czy wymaga odnowienia.
• Ustal, czy po zmianie czynszu trzeba dopłacić do kaucji oraz na jakich zasadach będzie ona rozliczona.
• Rozlicz media, zaliczki i ewentualne niedopłaty za okres kończącej się umowy.
• Zweryfikuj liczbę osób korzystających z lokalu oraz zasady zgłaszania kolejnych mieszkańców.
• Ustal, czy nadal obowiązują zgody dotyczące zwierząt, podnajmu, parkowania lub prowadzenia działalności w mieszkaniu.

Wynajmujący powinien też sprawdzić, czy przedłużenie nie wymaga aktualizacji innych dokumentów lub zawiadomień. Przy najmie okazjonalnym szczególne znaczenie ma kompletność załączników i oświadczeń. Jeżeli między stronami pojawił się spór o czynsz, stan lokalu albo warunki dalszego najmu, przed podpisaniem dokumentu należy dokładnie opisać uzgodnienia, zamiast pozostawiać je w formie ustnych obietnic.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest podpisanie aneksu przed końcem obowiązywania umowy. Gdy zmian jest dużo, lepiej przygotować nową umowę. Milczące przedłużenie może być zgodne z prawem, ale pozostawia więcej miejsca na spory o termin, czynsz i zasady wypowiedzenia.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. W przypadku sporu lub nietypowej umowy warto skonsultować dokumenty z prawnikiem.