Umowa najmu mieszkania bez czynszu – jak ją poprawnie przygotować?

Umowa najmu mieszkania bez czynszu nie jest prawidłowym określeniem. Najem z definicji zakłada odpłatność, a bezpłatne udostępnienie lokalu powinno być opisane jako umowa użyczenia. Właściciel zwykle nie rozlicza wtedy przychodu z najmu, ale po stronie osoby korzystającej może powstać przychód z nieodpłatnego świadczenia.

Czy istnieje najem mieszkania bez czynszu?

Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego wynajmujący oddaje rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Czynsz może być wyrażony w pieniądzu albo w świadczeniu innego rodzaju. Oznacza to, że sama zmiana nazwy opłat nie sprawi, iż odpłatny najem stanie się bezpłatny.

Jeżeli właściciel pozwala komuś mieszkać w lokalu bez pobierania wynagrodzenia, właściwą konstrukcją jest zwykle umowa użyczenia. Na podstawie art. 710 Kodeksu cywilnego użyczający zezwala na bezpłatne używanie rzeczy przez czas oznaczony albo nieoznaczony. Użyczenie nie wymaga aktu notarialnego, ale dla celów dowodowych powinno zostać zawarte na piśmie.

Najem a użyczenie – najważniejsze różnice

Jakie są skutki podatkowe użyczenia mieszkania?

Brak czynszu nie oznacza automatycznie braku skutków podatkowych. Trzeba osobno przeanalizować sytuację właściciela i osoby mieszkającej w lokalu.

Jeżeli właściciel nie otrzymuje czynszu, odstępnego ani innego ekwiwalentu, samo użyczenie co do zasady nie tworzy po jego stronie przychodu z najmu. Inaczej może być wtedy, gdy osoba korzystająca spłaca zobowiązania, które obciążałyby właściciela niezależnie od tego, kto mieszka w lokalu.

W przypadku lokatora znaczenie ma instytucja przychodu z nieodpłatnych świadczeń. Korzyścią jest możliwość korzystania z mieszkania bez zapłaty rynkowego czynszu. Wartość świadczenia może być ustalana według czynszu, który należałoby zapłacić za podobny lokal w tej samej lokalizacji i o podobnym standardzie.

Znajomy lub inna osoba niespokrewniona nie powinna zakładać, że użyczenie zawsze pozostaje dla niej podatkowo obojętne. Ustawa o PIT przewiduje zwolnienia dotyczące świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej, ale zastosowanie zwolnienia zależy od konkretnych relacji rodzinnych i pozostałych warunków ustawowych. W razie wątpliwości warto skonsultować rozliczenie z doradcą podatkowym.

Największe znaczenie ma prawidłowe rozdzielenie kosztów. Za zwykle neutralne dla właściciela można uznać opłaty wynikające z bieżącego zużycia lokalu, takie jak:

• prąd rozliczany według wskazań licznika,
• gaz i woda zależne od faktycznego zużycia,
• ścieki i wywóz odpadów związane z korzystaniem z mieszkania,
• Internet lub inne usługi zamówione i wykorzystywane przez osobę mieszkającą w lokalu.

Ostrożności wymagają opłaty stałe, które właściciel ponosiłby także wtedy, gdy mieszkanie pozostawałoby puste. Dotyczy to w szczególności funduszu remontowego, kosztów zarządu nieruchomością, części opłat administracyjnych, podatku od nieruchomości czy ubezpieczenia. Jeżeli lokator reguluje takie należności za właściciela, organ podatkowy może uznać, że po stronie właściciela powstało przysporzenie.

Jak przygotować umowę użyczenia mieszkania?

Dokument powinien jasno pokazywać, że lokal został udostępniony bez czynszu i bez wynagrodzenia dla właściciela. Najbezpieczniej sporządzić go przed przekazaniem mieszkania, a następnie dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy.

1. Wskaż strony i lokal – podaj dane właściciela i korzystającego, dokładny adres, opis mieszkania oraz podstawę prawną właściciela do dysponowania lokalem.
2. Określ czas trwania – wpisz konkretną datę zakończenia albo zasady zakończenia użyczenia, a także termin zwrotu mieszkania.
3. Rozdziel rodzaje opłat – wymień osobno media według zużycia, opłaty stałe, naprawy, Internet i inne należności. Nie używaj ogólnego sformułowania „wszystkie opłaty”, jeżeli nie wyjaśniasz, co obejmuje.
4. Opisz stan lokalu – dołącz protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników, wyposażeniem, liczbą kluczy i opisem ewentualnych uszkodzeń.
5. Ureguluj korzystanie z mieszkania – określ obowiązek dbania o lokal, zgłaszania awarii, zakaz podnajmu oraz zasady dokonywania remontów i ulepszeń.

Umowa użyczenia może zostać zawarta bez udziału notariusza. Forma pisemna nie jest zwykle warunkiem jej ważności, ale pozwala wykazać, na jakiej podstawie dana osoba zajmuje lokal, jakie koszty miała ponosić i kiedy powinna go zwrócić.

Na co uważać przy użyczeniu mieszkania?

Największym błędem jest podpisanie dokumentu zatytułowanego „najem bez czynszu”, gdy strony w rzeczywistości nie przewidują żadnego świadczenia dla właściciela. Liczy się treść umowy i faktyczne rozliczenia, a nie sama nazwa.

Nie należy też samowolnie odcinać mediów, wymieniać zamków ani usuwać rzeczy lokatora, gdy ten nie chce opuścić mieszkania. Takie działania mogą prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, a w niektórych sytuacjach także karnej. Właściciel powinien zakończyć umowę zgodnie z jej postanowieniami i skorzystać z właściwej drogi prawnej.

Pisemna umowa nie eliminuje wszystkich sporów, ale ogranicza ryzyko związane z ustnymi ustaleniami. Szczególne znaczenie mają: oznaczenie terminu zwrotu lokalu, zasady wypowiedzenia, dokumentacja stanu mieszkania oraz precyzyjne wskazanie kosztów. Jeżeli lokator odmawia wyprowadzki albo urząd skarbowy kwestionuje sposób rozliczeń, potrzebna może być indywidualna konsultacja z prawnikiem lub doradcą podatkowym.

Jeżeli mieszkanie ma być udostępnione bez wynagrodzenia, przygotuj umowę użyczenia, a nie „umowę najmu bez czynszu”. Właściciel powinien rozdzielić media od kosztów właścicielskich, natomiast osoba korzystająca powinna sprawdzić, czy wartość bezpłatnego korzystania z lokalu nie stanowi dla niej przychodu z nieodpłatnego świadczenia.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Skutki użyczenia zależą od treści umowy, relacji między stronami oraz sposobu rozliczania opłat. W indywidualnej sprawie warto skonsultować się z prawnikiem lub doradcą podatkowym.