Kto może być członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej?

Członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być wyłącznie osoba fizyczna mająca pełną zdolność do czynności prawnych. Nie musi być właścicielem lokalu ani nawet mieszkać w danej wspólnocie. Może nim zostać także najemca, pełnomocnik właściciela lub osoba całkowicie niezwiązana ze wspólnotą.

Jakie wymagania przewiduje ustawa?

Podstawą prawną jest art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przepis wskazuje, że zarząd może być jednoosobowy albo wieloosobowy, a jego członkiem może zostać wyłącznie osoba fizyczna. Ustawa nie uzależnia wyboru od posiadania lokalu, zamieszkiwania w budynku, kwalifikacji zawodowych ani licencji zarządcy nieruchomości.

Kandydat musi jednak mieć pełną zdolność do czynności prawnych. Oznacza to przede wszystkim pełnoletność oraz brak ubezwłasnowolnienia. Osoba małoletnia albo ubezwłasnowolniona nie może skutecznie pełnić funkcji członka zarządu, ponieważ nie ma pełnej zdolności do podejmowania czynności prawnych w imieniu wspólnoty.

Osoba prawna, na przykład spółka, fundacja albo przedsiębiorstwo, nie może zostać członkiem zarządu w rozumieniu art. 20 ustawy o własności lokali. Nie zmienia tego fakt, że może być właścicielem lokalu. W takim przypadku właściciele lokali musieliby wcześniej zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną i powierzyć go zewnętrznemu zarządcy na zasadach określonych w art. 18 ustawy.

Zarząd własny a zarządca powierzony

Zarząd własny jest organem wspólnoty. Członkowie wybrani przez właścicieli działają jako osoby wchodzące w skład tego organu i wykonują czynności w imieniu wspólnoty. Zarząd może być jednoosobowy albo wieloosobowy.

Inaczej działa zarządca powierzony. Właściciele mogą powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej albo osobie prawnej, na przykład profesjonalnej firmie. Taki zarządca nie jest członkiem organu wspólnoty, lecz zewnętrznym podmiotem działającym na podstawie umowy. Ustanowienie zarządcy w tym modelu wyłącza jednoczesne funkcjonowanie zarządu własnego w rozumieniu art. 20 ustawy. Rozróżnienie to potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego, między innymi uchwała z 16 lutego 2012 r., sygn. akt III CZP 96/11.

Czy wspólnota może ograniczyć krąg kandydatów?

Nie. Wspólnota nie może skutecznie przyjąć uchwały, zgodnie z którą członkiem zarządu może być tylko właściciel lokalu, osoba mieszkająca w budynku albo osoba wskazana przez określoną grupę właścicieli.

Art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali jest w tym zakresie regulacją, której wspólnota nie może dowolnie modyfikować. Właściciele mają prawo wybrać konkretne osoby, ale nie mogą uchwałą wykluczyć całych kategorii kandydatów dopuszczonych przez ustawę.

Za sprzeczne z prawem należy uznać w szczególności następujące ograniczenia:

• „Członkiem zarządu może być tylko właściciel lokalu” – ustawa dopuszcza także osoby spoza grona właścicieli.
• „Członkiem zarządu może być tylko mieszkaniec budynku” – przepisy nie wymagają zamieszkiwania we wspólnocie.
• „Najemcy nie mogą być wybierani do zarządu” – status najemcy nie wyklucza pełnienia funkcji.
• „Osoba z zewnątrz musi mieć licencję zarządcy” – ustawa nie wprowadza takiego warunku dla członka zarządu.

Uchwała zawężająca krąg kandydatów może zostać zaskarżona jako sprzeczna z ustawą. Właściciele powinni głosować nad wyborem konkretnych osób, a nie tworzyć dodatkowe kryteria, które wyłączają kandydatów dopuszczonych przez art. 20 ustawy. Takie stanowisko przyjął między innymi Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 28 kwietnia 2017 r., sygn. akt I ACa 329/16.

Czy osoba zadłużona albo będąca w sporze ze wspólnotą może wejść do zarządu?

Sam dług wobec wspólnoty ani trwający spór sądowy nie pozbawiają osoby fizycznej możliwości kandydowania. Jeżeli ma ona pełną zdolność do czynności prawnych, przepisy nie ustanawiają automatycznego zakazu wyboru.

Nie oznacza to jednak, że każda taka osoba będzie dobrym kandydatem. Właściciele powinni ocenić, czy osoba zadłużona daje rękojmię rzetelnego wykonywania obowiązków i czy jej interesy nie pozostają w oczywistym konflikcie z interesem wspólnoty. Podobna ostrożność jest potrzebna przy wyborze administratora nieruchomości do zarządu, ponieważ później może on jednocześnie wydawać sobie polecenia i kontrolować własną pracę.

Osoba będąca stroną sporu ze wspólnotą może zostać wybrana do zarządu, ale nie powinna reprezentować wspólnoty w tym konkretnym sporze.

W takiej sytuacji członek zarządu powinien zostać wyłączony z reprezentacji wspólnoty w sprawie, która dotyczy jego samego. Jeżeli zarząd jest wieloosobowy, wspólnotę mogą reprezentować pozostali członkowie. Przy zarządzie jednoosobowym konieczne może być powołanie pełnomocnika do prowadzenia danego postępowania.

Na co zwrócić uwagę przy wyborze?

Prawo dopuszcza szeroki krąg kandydatów, ale sama możliwość wyboru nie przesądza jeszcze o jakości zarządzania. Właściciele powinni brać pod uwagę kompetencje, dostępność, niezależność i zaufanie do konkretnej osoby. Najemca albo osoba spoza wspólnoty może być wartościowym członkiem zarządu, podobnie jak właściciel lokalu, lecz każdą kandydaturę należy oceniać indywidualnie.

Najważniejszy wniosek jest prosty: członkiem zarządu może być każda osoba fizyczna z pełną zdolnością do czynności prawnych, niezależnie od tego, czy jest właścicielem lokalu. Osoba prawna może natomiast działać jako zarządca powierzony, lecz nie jako członek zarządu będącego organem wspólnoty.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W przypadku sporu dotyczącego uchwały lub reprezentacji wspólnoty warto skonsultować sprawę z adwokatem albo radcą prawnym.