Najem okazjonalny czy zwykły – co wybrać? Porównanie umów

Jeśli najważniejsze jest dla Ciebie bezpieczeństwo i łatwiejsze odzyskanie mieszkania, wybierz najem okazjonalny. Najem zwykły sprawdzi się wtedy, gdy liczy się prostota, szybkość zawarcia umowy albo wynajmujesz lokal osobie sprawdzonej. Najem okazjonalny nie jest w całości umową notarialną – notariusz sporządza przede wszystkim oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji.

Najem okazjonalny czy zwykły – najważniejsze różnice

Najem zwykły jest klasyczną umową regulowaną przez Kodeks cywilny oraz Ustawę o ochronie praw lokatorów. Można zawrzeć go na czas oznaczony albo nieoznaczony, bez udziału notariusza. Najem okazjonalny to szczególna forma najmu prywatnego lokalu mieszkalnego. Wymaga większej liczby dokumentów, ale daje właścicielowi uproszczoną drogę do odzyskania lokalu po skutecznym zakończeniu umowy.

Dlaczego najem okazjonalny zwiększa bezpieczeństwo właściciela?

W najmie zwykłym samo zakończenie umowy nie zawsze oznacza natychmiastowe odzyskanie mieszkania. Jeżeli lokator nie chce się wyprowadzić, właściciel może być zmuszony do przeprowadzenia postępowania o eksmisję. Ostateczne opróżnienie lokalu wykonuje komornik, ale dopiero po uzyskaniu odpowiedniej podstawy prawnej.

Najem okazjonalny wykorzystuje oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Najemca wskazuje w nim, że po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy, w sytuacjach przewidzianych prawem, opróżni lokal i wyda go właścicielowi. Dzięki temu właściciel może skorzystać z uproszczonej drogi egzekucyjnej, zamiast rozpoczynać pełny proces o eksmisję.

Nie oznacza to prawa do usunięcia uczciwego lokatora z dnia na dzień. Właściciel nadal musi prawidłowo zakończyć stosunek najmu, zachować wymagane terminy i przeprowadzić dalsze czynności zgodnie z przepisami. Mechanizm działa więc jak zabezpieczenie na wypadek poważnego naruszenia umowy, a nie jak narzędzie do dowolnego wypowiadania najmu.

Najważniejsze korzyści najmu okazjonalnego dla właściciela to:

• Szybsza droga do odzyskania lokalu – po spełnieniu warunków ustawowych właściciel może przejść do egzekucji komorniczej.
• Większa przewidywalność w razie zaległości czynszowych lub odmowy wyprowadzki.
• Ograniczenie ryzyka długotrwałego sporu o opróżnienie mieszkania.
• Jasne określenie już przy zawieraniu umowy, gdzie najemca może zamieszkać po opuszczeniu lokalu.

Jak poprawnie zawrzeć najem okazjonalny?

Samo zatytułowanie dokumentu „umowa najmu okazjonalnego” nie wystarczy. O rodzaju najmu decyduje spełnienie ustawowych warunków, komplet załączników oraz zgłoszenie umowy do właściwego urzędu skarbowego.

1. Sporządź pisemną umowę – najem okazjonalny może dotyczyć wyłącznie lokalu mieszkalnego i musi być zawarty na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
2. Uzyskaj u notariusza oświadczenie najemcy – chodzi o oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu w przypadkach przewidzianych przepisami.
3. Odbierz wskazanie lokalu zastępczego – najemca powinien wskazać adres lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po wykonaniu obowiązku opróżnienia mieszkania.
4. Uzyskaj zgodę właściciela lokalu zastępczego – zgoda powinna być złożona na piśmie. Właściciel może żądać, aby podpis został notarialnie poświadczony.
5. Zgłoś umowę do urzędu skarbowego – właściciel ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia w tym terminie oznacza utratę ochrony właściwej dla najmu okazjonalnego.

Do najczęstszych błędów należy podpisanie umowy na czas nieokreślony, pominięcie któregoś z załączników albo przekroczenie 14-dniowego terminu zgłoszenia. W takim przypadku dokument może być traktowany jak zwykła umowa najmu, nawet jeśli strony nazwały go najmem okazjonalnym.

Przed podpisaniem trzeba skompletować przede wszystkim:

• Pisemną umowę najmu lokalu mieszkalnego.
• Akt notarialny zawierający oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji.
• Pisemne wskazanie lokalu zastępczego przez najemcę.
• Pisemną zgodę właściciela lub osoby mającej tytuł prawny do lokalu zastępczego.

Kiedy wybrać najem zwykły, a kiedy okazjonalny?

Najem okazjonalny będzie rozsądniejszy, gdy najemca jest Ci nieznany, mieszkanie stanowi istotną część Twojego majątku albo nie chcesz ponosić ryzyka wielomiesięcznego odzyskiwania lokalu. Koszt aktu notarialnego i dodatkowy czas potrzebny na dokumenty są wtedy ceną za mocniejsze zabezpieczenie. Konkretna opłata zależy od zakresu czynności i kancelarii, dlatego nie należy traktować jednej kwoty jako uniwersalnego cennika.

Najem zwykły może wystarczyć przy sprawdzonym najemcy, relacji opartej na rekomendacji albo wtedy, gdy zależy Ci na maksymalnie prostym rozpoczęciu najmu. Będzie też konieczny w sytuacjach, w których nie można spełnić warunków najmu okazjonalnego, na przykład gdy właściciel prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu albo najemca nie jest w stanie wskazać lokalu zastępczego.

Trudności mogą pojawić się przy najemcy z zagranicy, który nie ma rodziny ani znajomych w Polsce gotowych potwierdzić możliwość zamieszkania. Nie wyklucza to automatycznie najmu okazjonalnego, ale znalezienie lokalu zastępczego i uzyskanie zgody jego właściciela może być bardziej skomplikowane.

Najem okazjonalny nie jest niekorzystny dla uczciwego najemcy. Nie pozwala właścicielowi na dowolne skrócenie umowy, lecz porządkuje procedurę na wypadek jej prawidłowego zakończenia i odmowy opuszczenia mieszkania.

W praktyce decyzja sprowadza się do wyboru między prostotą a bezpieczeństwem. Dla właściciela wynajmującego mieszkanie nieznanej osobie najem okazjonalny zwykle zapewnia lepszą ochronę. Przy zaufanym lokatorze najem zwykły może być wystarczający, o ile umowa jasno określa czynsz, opłaty, zasady korzystania z lokalu i warunki wypowiedzenia.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej. W przypadku sporu lub nietypowej sytuacji dotyczącej umowy najmu warto skonsultować dokumenty z prawnikiem.