Czy umowa najmu mieszkania musi być u notariusza?
Nie. Sama umowa najmu mieszkania nie musi być sporządzona u notariusza ani w formie aktu notarialnego. Wystarczy forma pisemna. Notariusz jest potrzebny przy najmie okazjonalnym wyłącznie do sporządzenia dodatkowego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji.
Zwykła umowa najmu a najem okazjonalny
Zwykła umowa najmu jest dokumentem zawieranym między wynajmującym a najemcą. Strony podpisują ją na piśmie, bez udziału notariusza. Dotyczy to także sytuacji, gdy umowa obejmuje mieszkanie na czas oznaczony.
Najem okazjonalny również zawiera się w zwykłej formie pisemnej. Różnica polega na tym, że do umowy dołącza się dodatkowe dokumenty, w tym oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. To właśnie ten jeden załącznik musi zostać sporządzony w formie aktu notarialnego na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.
| Cecha | Zwykła umowa najmu | Najem okazjonalny |
|---|---|---|
| Forma umowy | Pisemna | Pisemna, pod rygorem nieważności |
| Udział notariusza | Nie jest wymagany | Dotyczy oświadczenia najemcy, a nie samej umowy |
| Opróżnienie lokalu | Zwykła procedura eksmisyjna | Możliwa egzekucja na podstawie aktu z klauzulą wykonalności |
Notariusz nie podpisuje więc umowy najmu w imieniu stron i nie nadaje jej szczególnego charakteru. Sporządza akt obejmujący oświadczenie najemcy, który zobowiązuje się opróżnić i wydać lokal po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli nie zrobi tego dobrowolnie.
Co robi notariusz przy najmie okazjonalnym?
Oświadczenie składa i podpisuje najemca. Wynajmujący nie musi być obecny w kancelarii, choć może przyjść, aby odebrać wypis aktu. Jeżeli umowę zawiera kilku najemców, każdy z nich powinien złożyć własne oświadczenie.
Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się także wskazanie lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie egzekucji, oraz zgodę osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu. Podpis tej osoby wymaga notarialnego poświadczenia tylko wtedy, gdy zażąda tego wynajmujący.
W 2026 roku maksymalna taksa za sporządzenie oświadczenia najemcy wynosi 480,60 zł netto, czyli 591,14 zł brutto. Do tej kwoty mogą dojść opłaty za wypisy aktu. Koszt ponosi najemca albo wynajmujący, zależnie od ustaleń stron.
Dlaczego potrzebne jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji?
Akt notarialny ułatwia właścicielowi odzyskanie mieszkania, gdy najemca nie wyprowadzi się po zakończeniu najmu. Po uzyskaniu przez akt klauzuli wykonalności można skierować sprawę do komornika, bez prowadzenia od początku procesu o eksmisję.
Oświadczenie daje więc właścicielowi:
- Szybszą ścieżkę odzyskania lokalu – akt może stać się podstawą egzekucji po nadaniu klauzuli wykonalności.
- Ograniczenie udziału sądu – sąd rozpoznaje wniosek o klauzulę, zamiast prowadzić pełny proces o eksmisję.
- Możliwość działania komornika – opróżnienie lokalu wykonuje komornik, a nie właściciel samodzielnie.
- Większą ochronę przy zakończeniu umowy – najemca wcześniej zobowiązuje się do wydania mieszkania.
Najem okazjonalny nie służy jednak do odzyskiwania zaległego czynszu ani pokrywania szkód w mieszkaniu. Dotyczy przede wszystkim szybszego odzyskania lokalu.
Co jeśli zabraknie aktu notarialnego?
Jeżeli strony nazwą umowę najmem okazjonalnym, ale najemca nie złoży wymaganego oświadczenia w formie aktu notarialnego, właściciel nie będzie mógł skorzystać z uproszczonej ścieżki egzekucji. Umowa pozostaje zawarta, lecz w zakresie ochrony lokatora działa jak zwykła umowa najmu.
Podobny skutek może mieć brak pozostałych wymaganych załączników albo niezgłoszenie najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Dlatego notariusz nie jest potrzebny do podpisania samej umowy, ale prawidłowe skompletowanie dokumentów decyduje o tym, czy właściciel rzeczywiście skorzysta z ochrony przewidzianej dla najmu okazjonalnego.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
