Jak rozwiązać umowę najmu mieszkania za porozumieniem stron?

Umowę najmu mieszkania można zakończyć za porozumieniem stron w dowolnym, wspólnie ustalonym terminie. Obie strony muszą wyrazić zgodę, a ustalenia najlepiej sporządzić na piśmie, wskazując datę rozwiązania umowy, sposób przekazania lokalu i rozliczenie kaucji.

Porozumienie stron a wypowiedzenie jednostronne

Porozumienie stron nie jest tym samym co wypowiedzenie. Wypowiedzenie składa jedna strona i musi ono opierać się na postanowieniach umowy albo przepisach prawa. Przy umowie na czas określony jednostronne zakończenie najmu może być szczególnie ograniczone.

Porozumienie wymaga natomiast zgodnej woli wynajmującego i najemcy. Nie trzeba podawać przyczyny ani zachowywać ustawowego lub umownego okresu wypowiedzenia. Strony mogą ustalić zakończenie najmu nawet z dnia na dzień, o ile obie akceptują taki termin.

Jak rozwiązać umowę najmu za porozumieniem stron?

Cała procedura powinna prowadzić od uzgodnienia warunków do podpisania dokumentów potwierdzających wydanie mieszkania i rozliczenie pieniędzy:

1. Ustalcie warunki zakończenia najmu – przede wszystkim datę rozwiązania umowy, dzień opróżnienia lokalu, termin przekazania kluczy oraz sposób rozliczenia czynszu i mediów.
2. Sporządźcie pisemne porozumienie – dokument powinien jednoznacznie wskazywać, której umowy dotyczy i kiedy najem się kończy.
3. Podpiszcie dokument w dwóch egzemplarzach – po jednym dla każdej strony. Zwykła forma pisemna jest wystarczająca, nie trzeba korzystać z aktu notarialnego.
4. Przekażcie lokal na podstawie protokołu – wpiszcie do niego stan mieszkania, wyposażenie, liczbę przekazanych kluczy i stany liczników.
5. Rozliczcie kaucję i pozostałe należności – ustalcie, czy kaucja zostanie zwrócona w całości, czy pomniejszona o udokumentowane zaległości albo koszty napraw.

Jeżeli jedna ze stron zalega z czynszem, należy opisać w porozumieniu kwotę zadłużenia, termin zapłaty i sposób rozliczenia. Sam zwrot kluczy albo wyprowadzka nie zawsze kończą zobowiązania wynikające z umowy.

Co musi zawierać porozumienie?

Dokument powinien być na tyle szczegółowy, aby nie pozostawiał wątpliwości co do lokalu, daty zakończenia najmu i wzajemnych rozliczeń. Należy uwzględnić:

• Strony umowy – imiona, nazwiska, adresy oraz dane pozwalające je zidentyfikować.
• Datę i miejsce sporządzenia – dzień podpisania porozumienia.
• Oznaczenie pierwotnej umowy – datę jej zawarcia i dokładny adres wynajmowanego mieszkania.
• Datę rozwiązania najmu – konkretny dzień, w którym umowa przestaje obowiązywać.
• Zasady wydania lokalu i rozliczeń – termin przekazania kluczy, czynsz, media, kaucję i ewentualne naprawy.
• Informację o roszczeniach – potwierdzenie ich uregulowania albo wskazanie, jakie należności pozostają do zapłaty.
• Podpisy obu stron – własnoręczne i czytelne.

Nie trzeba podawać powodu zakończenia umowy. Jeżeli jednak wcześniejsze rozwiązanie wiąże się z rekompensatą, znalezieniem nowego najemcy albo potrąceniem określonej kwoty z kaucji, te ustalenia powinny znaleźć się wprost w dokumencie.

Wzór porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu

Poniższy wzór można dostosować do własnej sytuacji. Przy większych kwotach, sporze o szkody lub zaległościach warto przed podpisaniem skonsultować treść dokumentu z prawnikiem.

POROZUMIENIE O ROZWIĄZANIU UMOWY NAJMU

Zawarte w dniu ……………………… w ……………………… pomiędzy:

Wynajmującym: …………………………………………………………………
adres: ……………………………………………………………………………

a

Najemcą: ………………………………………………………………………
adres: ……………………………………………………………………………

Strony oświadczają, że dnia ……………………… zawarły umowę najmu mieszkania położonego przy ul. ………………………………… w ………………………

Strony zgodnie postanawiają rozwiązać wskazaną umowę najmu z dniem ………………………

Najemca przekaże lokal Wynajmującemu dnia ……………………… na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.

Strony ustalają, że kaucja zostanie rozliczona w następujący sposób: ……………………………………………………………………………

Na dzień podpisania porozumienia strony potwierdzają, że wzajemne należności wynoszą ……………………… / pozostają do rozliczenia w następujący sposób: …………………………………………………………………

Porozumienie sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

……………………………………
Podpis Wynajmującego

……………………………………
Podpis Najemcy

Przekazanie mieszkania i zwrot kaucji

Protokół zdawczo-odbiorczy jest ważnym dowodem stanu lokalu w dniu jego zwrotu. Powinien opisywać widoczne uszkodzenia, stan wyposażenia, liczbę kluczy oraz wskazania liczników prądu, gazu i wody. Dobrze dołączyć zdjęcia wykonane tego samego dnia.

Wynajmujący może rozliczyć z kaucji udokumentowane zaległości lub koszty usunięcia szkód wykraczających poza normalne zużycie. Jeżeli nie ma podstaw do potrąceń, kaucja powinna zostać zwrócona w terminie ustalonym przez strony, z uwzględnieniem terminu wynikającego z przepisów. W praktyce przyjmuje się zwrot najpóźniej w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, jeśli nie uzgodniono inaczej.

Przy odbiorze mieszkania sprawdźcie przede wszystkim:

• stany liczników i sposób rozliczenia ostatnich rachunków,
• stan ścian, podłóg, drzwi, instalacji i wyposażenia,
• liczbę przekazanych kluczy, pilotów i kart dostępu,
• termin oraz kwotę zwrotu kaucji.

Najbezpieczniej przechowywać podpisane porozumienie, protokół, potwierdzenia płatności i dokumentację zdjęciową. Taki komplet ogranicza ryzyko sporu o datę zakończenia najmu, stan lokalu lub wysokość potrąceń.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. W przypadku wysokich kwot, zaległości lub konfliktu między stronami warto skonsultować dokumenty z prawnikiem.