Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać wynajmu lokalu?
Nie. Wspólnota mieszkaniowa nie może uchwałą zakazać właścicielowi wynajmowania lokalu, także na krótki termin. Taki zakaz ingeruje w prawo własności i wykracza poza kompetencje wspólnoty. Może jednak reagować na hałas, zniszczenia i inne uciążliwości powodowane przez najemców.
Dlaczego wspólnota nie może zakazać wynajmu?
Wspólnota mieszkaniowa sprawuje zarząd nad nieruchomością wspólną, czyli między innymi klatką schodową, dachem, elewacją, windą, korytarzami i instalacjami służącymi wszystkim właścicielom. Nie zarządza natomiast wnętrzem prywatnego lokalu ani nie decyduje o tym, komu właściciel może go udostępnić.
Odrębna własność lokalu podlega ochronie wynikającej z art. 64 Konstytucji RP. Jej ograniczenie może wynikać z ustawy, a nie z uchwały podjętej przez większość właścicieli. Sam fakt, że mieszkanie jest wynajmowane turystom lub innym osobom na krótki czas, nie daje wspólnocie prawa do zakazania takiego sposobu korzystania z lokalu.
Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 12 stycznia 2021 r., sygn. IV CSKP 20/21. Wskazał, że wspólnota nie może ustanowić zakazu przeznaczania lokali mieszkalnych na cele najmu krótkoterminowego. Uchwała, która wykracza poza zarząd nieruchomością wspólną i ogranicza prawo właściciela do korzystania z lokalu, może zostać uchylona przez sąd.
Nie zmienia tego nazwanie wynajmu „działalnością hotelarską” ani wpisanie zakazu do regulaminu porządku domowego. Regulamin może określać zasady korzystania z części wspólnych, ale nie może zastępować ustawy i decydować o samym prawie do wynajmowania mieszkania.
Co wspólnota może zrobić zamiast zakazu?
Wspólnota może reagować na konkretne naruszenia, a nie na sam fakt zawarcia umowy najmu. Dozwolone działania powinny służyć ochronie porządku, bezpieczeństwa i praw sąsiadów.
| Działanie | Status prawny | Cel |
|---|---|---|
| Zakaz wynajmu lokalu na doby | Niedopuszczalny w uchwale wspólnoty | Nie może zastępować ustawowego ograniczenia prawa własności |
| Regulamin porządku domowego | Dopuszczalny | Ustalenie zasad korzystania z części wspólnych i reagowania na naruszenia |
| Obciążenie zwiększonymi kosztami | Dopuszczalne po wykazaniu podstawy | Pokrycie rzeczywiście wyższych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej |
| Interwencja w sprawie hałasu lub zniszczeń | Dopuszczalna | Ochrona spokoju mieszkańców i wspólnego mienia |
Regulamin może obejmować na przykład godziny ciszy nocnej, zasady wyrzucania odpadów, korzystania z windy, pralni, suszarni, parkingu i innych pomieszczeń wspólnych. Obowiązuje on także osoby przebywające w budynku, w tym najemców i ich gości. Nie może jednak wprowadzać zakazu samego wynajmu.
Jeżeli lokal wykorzystywany na najem krótkoterminowy rzeczywiście powoduje większe koszty utrzymania części wspólnych, wspólnota może rozważyć ich przypisanie właścicielowi na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali. Nie jest to kara za wynajem. Wspólnota powinna wykazać rzeczywisty związek między sposobem korzystania z lokalu a wyższymi kosztami, na przykład częstszym sprzątaniem lub zwiększoną eksploatacją windy.
Jak reagować na uciążliwych najemców?
Sam najem krótkoterminowy nie wystarcza do podjęcia najbardziej dotkliwych środków. Znaczenie ma uporczywość, intensywność i powtarzalność naruszeń. Postępowanie można prowadzić etapami:
- Zbieraj dowody – zapisuj daty i godziny zdarzeń, zachowuj korespondencję, sporządzaj notatki i gromadź dane świadków.
- Reaguj na bieżące zakłócenia – przy hałasie, awanturach lub niszczeniu mienia można wezwać Policję. Art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń obejmuje między innymi zakłócanie spokoju i spoczynku nocnego.
- Wezwij właściciela do działania – zarząd wspólnoty lub poszkodowani sąsiedzi mogą pisemnie wskazać naruszenia i zażądać ich usunięcia.
- Rozważ powództwo – art. 144 Kodeksu cywilnego chroni przed immisjami przekraczającymi przeciętną miarę. Właściciel lokalu może odpowiadać za uciążliwości powodowane przez jego najemców.
- Traktuj art. 16 ustawy o własności lokali jako ostateczność – przy rażących lub uporczywych naruszeniach wspólnota może żądać w sądzie przymusowej sprzedaży lokalu w drodze licytacji.
W sprawie sądowej szczególnie przydatne mogą być:
- protokoły i numery interwencji Policji,
- zeznania sąsiadów,
- zdjęcia zniszczeń i nieporządku w częściach wspólnych,
- nagrania wykonane zgodnie z prawem,
- korespondencja z właścicielem lokalu i zarządem wspólnoty.
Przymusowa sprzedaż nie może być reakcją na pojedynczy incydent ani na samą niechęć do najmu turystycznego. Sąd ocenia, czy naruszenia są poważne, powtarzalne i właściwie udokumentowane.
Przy postępowaniu na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali warto skonsultować strategię i dokumenty z radcą prawnym.
Czy przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego się zmienią?
Na poziomie unijnym dopuszczono możliwość regulowania najmu krótkoterminowego przez państwa członkowskie, między innymi za pomocą systemów rejestracji lub zezwoleń. W Polsce trwają prace nad rozwiązaniami dotyczącymi ewidencjonowania lokali oferowanych turystom, w tym nad Centralnym Wykazem Turystycznych Obiektów Noclegowych.
Nie ma jednak podstaw, aby przedstawiać planowane zmiany jako już obowiązujące. Dopóki ustawodawca nie wprowadzi wyraźnej regulacji, wspólnota nie może samodzielnie ustanowić zakazu wynajmu lokali mieszkalnych. Jej działania powinny koncentrować się na konkretnych immisjach, porządku domowym i ochronie nieruchomości wspólnej.
W obecnym stanie prawnym większość właścicieli nie może odebrać jednemu właścicielowi prawa do wynajmowania mieszkania. Może natomiast żądać zaprzestania hałasu, niszczenia mienia i innych udowodnionych naruszeń.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. W sprawie konkretnej uchwały, immisji lub żądania przymusowej sprzedaży lokalu warto skonsultować się z radcą prawnym lub adwokatem.
