Czy wspólnota może zabronić trzymania zwierząt w mieszkaniu?
Nie. Wspólnota mieszkaniowa nie może wprowadzić skutecznego, ogólnego zakazu trzymania zwierząt w prywatnym lokalu. Właściciel decyduje o korzystaniu ze swojego mieszkania w granicach prawa, a regulamin wspólnoty nie może ingerować w samą istotę prawa własności. Inaczej wygląda sytuacja najemcy, ponieważ właściciel mieszkania może zastrzec w umowie zakaz trzymania zwierząt.
Gdzie kończą się uprawnienia wspólnoty?
Podstawą działania wspólnoty jest między innymi Ustawa o własności lokali. Zgodnie z jej art. 13 właściciel powinien utrzymywać lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego i korzystać z nieruchomości wspólnej tak, aby nie utrudniać tego innym mieszkańcom.
Nie oznacza to jednak, że wspólnota może decydować o tym, czy w mieszkaniu znajduje się pies, kot lub inne zwierzę domowe. Regulamin porządku domowego może dotyczyć przede wszystkim klatki schodowej, windy, korytarzy, podwórka, garażu i innych części wspólnych.
| Obszar | Czy można zakazać posiadania zwierzęcia? | Co wspólnota może regulować? |
|---|---|---|
| Prywatny lokal mieszkalny | Nie. Zakaz narusza prawo własności. | Nie może kontrolować samego faktu posiadania zwierzęcia ani żądać zgody na jego trzymanie. |
| Klatka schodowa i winda | Nie można całkowicie zakazać przeprowadzania zwierzęcia przez te miejsca. | Można określić zasady korzystania, na przykład obowiązek smyczy, kagańca lub sprzątania. |
| Podwórko, trawnik i plac zabaw | Nie można zakazać posiadania zwierzęcia w mieszkaniu. | Można ograniczyć wprowadzanie zwierząt na plac zabaw, nakazać sprzątanie i wymagać kontroli nad psem. |
Dlatego zapis w regulaminie zakazujący trzymania psa lub kota w mieszkaniu jest co do zasady bezskuteczny. Tak samo należy ocenić całkowity zakaz wyprowadzania psa przez części wspólne, jeżeli uniemożliwiałby zwykłe korzystanie z lokalu.
Jakie obowiązki ma właściciel zwierzęcia?
Prawo do posiadania zwierzęcia nie oznacza swobody w korzystaniu z części wspólnych. Właściciel odpowiada za zachowanie pupila i szkody, które ten wyrządzi. Regulamin wspólnoty może porządkować sposób poruszania się po budynku, ale nie powinien służyć represjonowaniu samego posiadania zwierzęcia.
W praktyce właściciel psa powinien przestrzegać następujących zasad:
- Prowadzić psa na smyczy w windzie, na klatce schodowej i w innych miejscach, w których wymagają tego przepisy lub regulamin.
- Stosować kaganiec, gdy wynika to z lokalnych przepisów, regulaminu albo cech konkretnego psa i wymogów bezpieczeństwa.
- Niezwłocznie sprzątać nieczystości pozostawione na chodniku, trawniku, klatce lub w windzie.
- Nie dopuszczać do uporczywego szczekania, wycia ani innych zachowań zakłócających spokój mieszkańców.
- Zapewnić kontrolę nad zwierzęciem i nie puszczać go luzem tam, gdzie mogłoby stworzyć zagrożenie.
W przypadku psa należącego do rasy uznawanej za agresywną mogą obowiązywać także odrębne wymogi administracyjne, w tym konieczność uzyskania zezwolenia. Jest to kwestia wynikająca z przepisów powszechnych, a nie z decyzji wspólnoty.
Czy wspólnota może nałożyć karę pieniężną?
Wspólnota, jej zarząd ani zarządca nie mogą samodzielnie nakładać mandatów lub kar pieniężnych za samo posiadanie zwierzęcia albo naruszenie regulaminu. Uchwała przewidująca taką sankcję nie tworzy sama przez się ustawowej podstawy do pobrania pieniędzy.
Inne podmioty mogą jednak reagować na konkretne naruszenia. Przykładowo uporczywe szczekanie może zostać ocenione jako zakłócanie spokoju lub spoczynku nocnego na podstawie art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń. W takiej sytuacji interweniować może policja lub straż miejska, a nie zarząd wspólnoty.
Przy rażącym i uporczywym naruszaniu porządku domowego wspólnota może także wystąpić do sądu z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie art. 16 Ustawy o własności lokali. Jest to środek wyjątkowy, wymagający poważnych, powtarzających się uciążliwości i rozstrzygnięcia sądu. Nie służy ukaraniu właściciela za sam fakt trzymania psa czy kota.
Co zrobić, gdy wspólnota zakazuje zwierząt?
Najpierw warto sprawdzić, czy sporny zapis dotyczy samego posiadania zwierzęcia, czy tylko korzystania z części wspólnych. To rozróżnienie zwykle przesądza o ocenie uchwały.
Jeżeli właściciele przyjęli uchwałę naruszającą prawo własności, można rozważyć jej zaskarżenie do sądu. Zgodnie z art. 25 Ustawy o własności lokali termin wynosi co do zasady sześć tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o jej treści, gdy głosowanie odbywało się indywidualnie. W sprawie dotyczącej uchwały, możliwych uciążliwości lub żądania sprzedaży lokalu warto skonsultować się z radcą prawnym albo adwokatem.
Własne mieszkanie a najem
Inaczej należy ocenić sytuację najemcy. Właściciel wynajmowanego lokalu może w umowie najmu wyraźnie zakazać trzymania zwierząt. Taki zapis wynika ze swobody umów i wiąże strony umowy, nie zaś z uprawnień wspólnoty.
Przed podpisaniem umowy trzeba sprawdzić klauzule dotyczące psów, kotów i innych zwierząt. Naruszenie wyraźnego zakazu może prowadzić do konsekwencji przewidzianych w umowie i przepisach o najmie, włącznie z wypowiedzeniem umowy w sytuacjach dopuszczonych przez prawo.
Właściciel lokalu może trzymać w nim zwierzę, ale musi respektować porządek domowy, zasady korzystania z nieruchomości wspólnej i prawa sąsiadów. Wspólnota może regulować zachowanie w częściach wspólnych, lecz nie może zakazać samego posiadania pupila w mieszkaniu.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie. Przed podjęciem działań sądowych warto zweryfikować aktualny stan prawny i skonsultować się z prawnikiem.
