Najem okazjonalny to rozwiązanie przygotowane z myślą o właścicielach nieruchomości. Dzięki niemu właściciel może chronić swoją nieruchomość przed nierzetelnymi najemcami. O czym należy pamiętać podpisując umowę najmu okazjonalnego, by miała moc prawną i pomogła w eksmisji niewypłacalnego lokatora?
Najem okazjonalny co to?
Wynajem nieruchomości jest u nas mniej popularny niż w krajach sąsiednich. Wiąże się to z różnymi czynnikami. Jednym z nich jest marzenie o własnym M. Nie jesteśmy również nadal tak mobilni jak ludzie w innych państwach, którzy w poszukiwaniu pracy są gotowi wyjechać nawet na drugi koniec kraju. Kolejnym, bardzo ważnym czynnikiem, są niebezpieczeństwa, z którymi musi zmagać się właściciel nieruchomości, gdy trafi na nieuczciwych najemców. Wyegzekwowanie swoich praw ma ułatwić najem okazjonalny.
17 grudnia 2009 roku weszła w życie zmiana ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, która wprowadziła pojęcie najmu okazjonalnego, którego zadaniem jest ochrona wynajmujących przed nierzetelnymi najemcami. Trzeba jednak pamiętać, że jest to umowa, która wymaga podpisania dodatkowych dokumentów. Jest obwarowana dodatkowymi obowiązkami, co czasami zniechęca wynajmujących lub przeraża najemców. Podpisanie umowy najmu okazjonalnego nie jest trudne, ani niebezpieczne dla najemcy! Trzeba tylko dobrze się do tego przygotować. W niektórych przypadkach zarządzanie wynajmem zlecone jest odpowiedniej firmie – to ona sprawuje kontrole nad tym kto podpisuje umowę i jak jej przestrzega.
Najem okazjonalny łagodzi wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel lokalu ma prawo przeprowadzić przyspieszoną eksmisję z lokalu bez konieczności wszczynania długotrwałego procesu sadowego oraz czekania na przyznanie lokalu zastępczego, jak jest w przypadku zwykłej umowy najmu.
Umowa najmu okazjonalnego – krok po kroku
Najważniejszym elementem umowy najmu okazjonalnego jest wskazanie przez najemcę lokalu, do którego przeprowadzi się, gdy wygaśnie umowa najmu lub gdy zastanie rozwiązana.
Najem okazjonalny notariusz musi sporządzić oświadczenie właściciela lokalu zastępczego. Bardzo ważne jest podanie dokładnej lokalizacji nieruchomości, do której przeprowadzi się najemca. Adres, dane właściciela lokalu oraz oświadczenie, że zgadza się na przyjecie najemcy, gdy zajdzie taka potrzeba.
Warto pamiętać, że dane lokalu zastępczego warto poświadczyć podaniem numeru księgi wieczystej, która jest prowadzona przez sąd właściwy dla adresu nieruchomości. Księga wieczysta jest jedynym w pełni wiarygodnym dokumentem, w którym znajdziemy wszystkie dane nieruchomości.
Sprawdzenie księgi wieczystej to sposób na ustalenie wszystkich właścicieli nieruchomości. W sytuacji, gdy nieruchomość, do której ma przeprowadzić się najemca jest współwłasnością należy na oświadczeniu uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli.
Dokument ten koniecznie musi zostać sporządzony u notariusza w formie oświadczenia. Po podpisaniu tego dokumentu można sporządzić umowę najmu, która, co ważne, nie musi powstać u notariusza. Umowa najmu może być zawarta w formie pisemnej między wynajmującym a najemcą.
Najem okazjonalny – notariusz
Kolejnym, niezmiernie ważnym krokiem, jest udanie się z oświadczeniem oraz umową najmu do notariusza. Najem okazjonalny notariusz, na podstawie przedstawionych dokumentów sporządza oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Jest to dokument w formie aktu notarialnego!
Poddanie się dobrowolnej egzekucji jest dokumentem, w którym najemca zobowiązuje się opróżnić i wydać lokal w wyznaczonym terminie.
Po zawarciu niezbędnych formalności wynajmujący ma 14 dni na zgłoszenie najmu do właściwego Urzędu Skarbowego.
Najem okazjonalny jest obwarowany dodatkowymi wymaganiami, które muszą zostać spełnione, by umowa miała moc prawną. Brak dopełnienia wszystkich formalności sprawi, że umowa będzie traktowana jak zwykły wynajem. Skutkiem tego będzie utrudniona eksmisja nierzetelnego lokatora.
Warto pamiętać, że najem okazjonalny opiera się w dużej mierze na zwykłej umowie najmu. Znaczy to, że w umowie powinno się sprecyzować wszystkie najważniejsze postanowienia wynajmu. Warunki płatności to jedne z najważniejszych aspektów wynajmu. Bardzo ważne jest określenie wysokości czynszu najmu. Należy również zawrzeć postanowienia, kto ponosi koszty opłaty za gaz, wodę, ogrzewanie czy śmieci. Fundusz remontowy, który często jest dużym kosztem, również musi zostać przypisany do opłat najemcy lub wynajmującego. Koniecznie musi być również podany nieprzekraczalny termin płatności. Najczęściej jest to 15 dzień każdego miesiąca.
Ważnym elementem umowy najmu jest termin umowy. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony. Trzeba również pamiętać, że nie może być to okres dłuższy niż 10 lat.
Bardzo ważnym załącznikiem każdej umowy najmu jest protokół zdawczo-odbiorczy. Powinien w nim być bardzo dokładnie opisany stan lokalu na dzień wydania go najemcy. Ważne jest również opisanie umeblowania, podkreślenie jaki sprzęt AGD znajduje się w mieszkaniu. Chcąc zaoszczędzić sobie problemów protokół zdawczo-odbiorczy można uzupełnić fotografiami mieszkania. Należy pamiętać, by protokół zawierał datę i był podpisany przez najemcę!
Zobacz także: https://rynek-deweloperski.pl/co-wchodzi-w-sklad-czynszu-kilka-praktycznych-porad-dla-kazdego/
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?
Wynajem nieruchomości obciążony jest pewnym ryzykiem. Dlatego wielu właścicieli obawia się tej formy dochodu pasywnego, która może stanowić poważny zastrzyk gotówki w domowym budżecie. Najem okazjonalny daje możliwość pozbycia się z nieruchomości lokatora, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków. Kiedy można rozwiązać umowę najmu okazjonalnego?
Niebezpieczeństwem, którego najbardziej obawiają się właściciele nieruchomości jest najemca, który nie wywiązuje się z płatności. Najemca, który przez 3 pełne okresy płatności nie wywiązał się ze swojego obowiązku dostaje pisemne oświadczenie o zamiarze wypowiedzenia umowy. Ważne jest, by właściciel dał najemcy dodatkowy miesiąc na uregulowanie należności. Po tym okresie można wszcząć procedurę eksmisyjną.
Kolejnym problemem są lokatorzy, którzy nie przestrzegają zasad współżycia lub używają lokalu w sposób niezgodny z ustaleniami umowy. Powstanie w lokalu szkód oraz wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu (nieprzestrzeganie ciszy nocnej) to istotne powody rozwiązania umowy.
Niezgodne z umową jest również podnajęcie lokalu bez zgody właściciela. Jest to kolejny powód rozwiązania umowy najmu.
Właściciel może rozwiązać umowę najmu, gdy najemca stracił możliwość wyprowadzenia się do lokalu, który podał w oświadczeniu. W takiej sytuacji najemca jest zobowiązany do znalezienia innego lokalu zastępczego, sporządzenia kolejnego oświadczenia oraz dostarczenia dokumentu wynajmującemu.
Jak wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?
Nie zawsze rozstanie z najemcą przebiega w przyjaznej atmosferze. W sytuacji, gdy najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków lub gdy okres umowy najmu dobiegł końca a lokator nie zamierza opuścić lokalu należy wszcząć procedurę eksmisyjną.
Pierwszym krokiem jest dostarczenie najemcy żądania opróżnienia lokalu w terminie nie dłuższym niż 7 dni. Termin liczy się od momentu doręczenia żądania. Bardzo ważne jest, by wynajmujący otrzymał potwierdzenie doręczenia.
W sytuacji, gdy najemca nadal uchyla się od wykonania żądania właściciel składa w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu złożonemu przez najemcę w momencie podpisania umowy najmu. Sąd w trybie przyspieszonym rozpatruje wniosek, co pozwala w krótkim czasie uzyskać nakaz eksmisji.
Najem okazjonalny w znacznym stopniu skraca czas uzyskania nakazu eksmisji. Jednocześnie zmniejsza koszty właściciela, który nie musi czekać na wyrok sąd oraz ponosić kosztów sprawy sadowej. Trzeba pamiętać, że w momencie, gdy właściciel ma zwykłą umowę najmu od momentu uzyskania wyroku sądu oraz przyznania lokalu zastępczego najemca pozostaje na utrzymaniu właściciela.
Zobacz także: https://rynek-deweloperski.pl/w-jaki-sposob-zarabiac-na-krotkoterminowym-wynajmie-nieruchomosci/
Czy warto bać się umowy najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny chroni prawa właściciela, dlatego najemcy często obawiają się tej umowy. Warto przekonać przyszłego lokatora, że są to obawy bezpodstawne.
Wynajmujący, który ma lokatora wywiązującego się z postanowień umowy nie dąży do zmian. Wypłacalny, rzetelny najemca jest bardzo wartościowy dla każdego właściciela nieruchomości. Kroki eksmisyjne podejmuje się wyłącznie w stosunku do osób, które nie wywiązują się z umowy.
Strach przed najmem okazjonalnym jest najczęściej podyktowany brakiem wiedzy. Wynajmujący, który chce zawrzeć umowę najmu okazjonalnego powinien spokojnie, cierpliwie i drobiazgowo wytłumaczyć przyszłemu najemcy jego prawa i jednocześnie obowiązki. Najemca, który jest rzetelny, nie będzie zakłócał życia sąsiadom nie ma czego się obawiać.
Najem okazjonalny nie jest również popularny ze względu na dodatkowe koszty, jakie trzeba ponieść u notariusza. Warto jednak pamiętać, że najem okazjonalny notariusz to koszt około 200 złotych. Jest to niewielka suma w porównaniu z bezpieczeństwem, które ma zagwarantowany właściciel. Chcąc wykorzystać umowę najmu okazjonalnego zawsze właściciel mieszkania może zaproponować przyszłemu najemcy podział kosztów lub pokrycie opłaty notarialnej. Jest to na pewno argument, który w jakiś stopniu może zachęcić najemcę.
